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繪圖:楊佳
歲末年初,隨著元旦鍾聲的響起,新一年已然來臨。回顧2013年,國內房地產市場經歷了不平凡的一年,不僅市場快速回暖,在政策上也發生了一定的變化。這使得人們對於2014年的樓市走勢與政策方向充滿了期待。業內人士普遍認為,在新的一年裡,房地產市場將迎來全新的氣象,隨著長效機制的構建,行業將朝著更良性的方向發展。
2013年樓市走穩
2013年的廣州房地產市場,受到『新國五條』、廣州地方調控新政、十八屆三中等政策和行政因素的影響較大。根據網易房產數據中心監控顯示,截至2013年12月20日,廣州十區二縣一手住宅成交量89007套,與2012年同期相比,上漲了5.7%。『新國五條』及廣州版細則出臺的2013年3月、『金九銀十』效果顯現的10月、三中全會影響出現的12月,成為廣州全市成交量的三個轉折點,構成了廣州今年成交由峰值開始回穩。
同樣出於政策和行政原因,去年廣州成交均價數據頗受質疑,而數據則表現出持續下滑,波幅較小的趨勢。網易房產數據顯示,截至2013年12月20日,2013年廣州十區二縣一手住宅均價為13173元/平方米,較前年同期上漲6%。年度峰值的14189元/平方米,出現在受到行政影響最小的第一季度,隨後幾個季度廣州成交均價數據則逐漸走弱。
根據網易房產數據中心監控顯示,截至2013年12月20日,廣州十區二縣一手住宅成交面積為1009.3萬平方米,89007套,與2012年同期969.6萬平方米的成交面積和83465套相比,同比分別上漲了4%和5.7%。
具體來看,『新國五條』及廣州版細則分別在3月的月頭和月尾出臺,雖然2013年3月份廣州全市十區二縣成交量依然達到全年最高水平的10870套,但在新政持續發酵的影響下,進入二季度廣州樓市成交量逐漸走弱,季度成交量為20316套,環比第一季度27194套的成交,下降了33.9%。
但半年門檻一過,銷售開始穩中見昇,至2013年10月,成交量打破維持近5個月的『7字頭』,昇至9287套,三季度成交量為21199套。而隨著11月十八屆三中全會的到來,雖然當月廣州成交量依然有8161套,但12月的成交量已不足3000套,僅及去年春節期間的2月成交量的一半。
另外,截至去年12月20日,全市未售套數共120270套,比前年同期增加約2萬。同時,2013年樓市的新增套數為104046套,較前年同期也增加了約2.6萬套。可見,去年廣州市場上,存貨之外,新增貨量的銷售任務也不小。
值得指出,去年第三季度的市場供應可謂井噴,新增貨量達13386套,超過第二季度6866套和第四季度5021套的新增貨量總和。不過這背後,去年『金九銀十』從成交量到成交價格都可謂亮眼,市場支橕力足。
2014年價量漲幅放緩
十八屆三中全會以來,宏觀的變革思路下,房地產領域的改變無可避免,新一屆政府在房地產調控上,轉向『長效機制』的思路也十分顯著。不過,長效機制的建立和鋪開需要時間,限購政策取消一蹴而就也會引爆危機,較長一段時間的『過渡期』是必須的。在過渡期內,目前的樓市調控難以放松,但市場手段將更多得到支持,調控或呈現表面松實質緊的狀態。
有機構分析認為,市場供求方面由於2013年土地市場成交數據的恢復,2014年的樓市供給會呈現上昇趨勢。同時由於全社會融資總量的增速下滑和偏高利率維持的局面,投資增速將回落,房地產市場銷量也將放緩。
但就廣州而言,去年120270套的庫存和今年十區11萬套的預增新貨,將給市場提供充足的貨源。不過,由於樓市真實價格上漲過快,消費力提前消耗,廣州樓市成交已在去年第四季度出現明顯萎縮,預計2014年初仍無法立即恢復。但廣州的購房需求基數大,成交橕力足,下半年回昇趨勢顯著。
價格方面,宏觀角度,隨著QE退出、美元指數走強和今年中國經濟的下行壓力,今年全年人民幣波動幅度將加大,但對國內資產價格的支橕力將削弱,2014年中國房地產的價格上漲放緩是大趨勢。
就廣州而言,今年房價存在諸多上漲因素。一方面,2013年主要開發商業績完成情況好,大多不願降價出貨,而目前買方入市欲望也不強,預計今年年初,廣州樓市依然持續『有價無市』。另一方面,去年的限價限簽政策對中心區樓盤、大戶型和高價樓盤均施加了頗大壓力,這部分需求在2014年放出或形成成交均價的『補漲』。
不過,廣州房價並無下降的理由。在強勁的剛性需求以及高成本的推高下,即使樓價下調,空間也十分有限,上漲放緩、價格維穩將是大趨勢。
調控將強化市場監管
在2013年12月24日舉行的全國住房城鄉建設工作會議上,住房城鄉建設部部長姜偉新在部署明年工作時,明確表示,在2014年要『繼續抓好房地產市場調控和監管工作』。在其中就可以看出,在2013年樓市政策方面將會有較明顯的改變。
2013年12月24日的會議傳遞出三個政策信號,更加注重分類指導,探索發展共有產權住房和強化市場監管。姜偉新表示,2013年,全國房地產市場總體運行平穩,全國商品住房建設、銷售、庫存、交易量都有大幅度上昇。但部分熱點城市和區域中心城市房價上漲幅度很大,少數城市房地產市場萎縮,交易量下滑。姜偉新在部署2014年的房地產調控任務時,特別強調要保持調控政策的連續性和穩定性,繼續抓好房地產市場調控和監管工作,並稱將在2014年進一步強化地方政府『穩控市場』的責任。這也是住建部年度工作會議的另一大變化,與2012年年底工作會議相比,『穩控房價』改為了『穩控市場』。姜偉新表示:『要強調調控的針對性。針對房地產市場出現的新情況,更加注重分類指導。北京、上海、廣州、深圳等房價上漲過快的城市要從嚴落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。房價開始下跌的城市,要注重消化存量,控制新開發總量。據姜偉新介紹,2013年,全國有17個城市出臺了穩控房價的政策措施。他說:『2014年,要保持調控政策的連續性和穩定性,執行好既有調控措施。同時要推進房地產領域深化改革的工作,加強市場監管。』
除了差異化的監管以外,2014年樓市政策的另一個大方向就是探索共有產權住房的供應。姜偉新表示,在2014年將鼓勵地方從本地實際出發,積極創新住房供應模式,探索發展共有產權住房。
住房城鄉建設部認為,從一些城市的實踐來看,發展共有住房,在政府的支持下,充分發揮市場作用,能夠調動群眾依靠自己努力改善住房條件的積極性,有利於加快解決群眾住房困難。同時,發展共有產權保障房,符合公平、效率原則,可以避免陷入福利陷阱,有利於保持或激發社會的活力。姜偉新表示:『各地要注意學習借鑒他們的經驗。住房城鄉建設部也將認真總結各地經驗,深入研究相關政策,會同有關部門適時提出指導意見。』
在2013年,樓市政策調控力度相比於前兩年稍有放松,但從此次會議可以看出,國家對於房地產調控仍然要加強監管。姜偉新表示,2014年,繼續加強商品房預售和銷售的全過程管理,指導地方加快完善交易資金監管制度,大力推行二手房網上簽約,規范房屋交易行為。據姜偉新介紹,2014年,住房城鄉建設部和工商總局將修訂發布商品房預銷售合同示范文本。同時,要求各地加強對房地產開發企業、物業企業、中介機構的監管。
南方日報記者蔣勁勁
新年寄語
○中華全國工商業聯合會房地產商會會長聶梅生
2013年是非常不平凡的,對房地產業也是一樣,基本指標都達到了最高值,就是非常的火熱。而在三中全會之後,對於中國房地產有兩件事情是非常重要的,第一就是市場化,第二就是改革。中國的房地產市場需要更加健康的發展,這不僅要看房地產業界的投資回報率是否回歸到正常的水平,還要看房價機制回歸市場,並且和其他轉型的產業協調發展、同步發展,這纔能夠使我們的經濟健康。
○萬科總裁郁亮
2014年萬科實現2000億元的規模,已沒有懸念,市場前景依舊可期……萬科把員工健康納入管理內容,領導帶頭,為員工健康創造條件,並把員工健康與管理層的績效掛鉤。至今,萬科已經是高管團隊能跑馬拉松最多的企業,員工體制綜合優良由60%上昇至74%,MBI達標率也有49%上昇至51.2%。
○保利地產廣東公司董事長餘英
2014年樓市預測:1、2014年房企、市場分化,千億房企有10家;2、全國房價漲幅7%左右,一線、二線核心城市房價繼續漲,核心區域房價大漲。三四線城市有漲有跌;3、土地成交量價比去年略高;4、資本市場和產權融資有亮點;5、房產稅不會全面推行,限購限貸繼續,部分城市會有變化。
○星河灣集團副董事長、執行總裁吳惠珍
2013年是中國房地產行業重要的一年,黨的十八大順利召開和三中全會的圓滿落幕,將新型城鎮化、土地改革、住房保障等作為房地產業改革的重點,啟動全面改革,將對市場起決定性作用,這給國內房地產業,提供了更加廣闊的發展空間,同時也給房地產界企業帶來了新挑戰。在2014年,我們將繼續整合星河灣集團所有優勢的資源,從硬件軟件兩個方面打造更高品質的『第一居所』,實現好房子、好服務、好民居的願景。
○奧園集團總裁助理兼商業集團總裁苗思華
現在商業集團成立以後,也在全國招聘了大量的精英,整個商業集團的招聘已經完成,現在正在梳理完善產品線,從2014年初開始我們會全面發力,支持奧園的商業發展。現在我們轉型過來之後,提出雙線發展,奧園的商業產品線方面,我接手以後就進行了梳理,梳理三四線城市的產品和一二線城市的產品,還有文化、旅游、商業主題的產品,主要做這幾塊。
南方日報記者李廣軍
蔣勁勁
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