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“任大炮”又放炮了。在16日的某經濟學家年會上,房產明星任志強說:“我不太承認中國房地產泡沫。因爲中國有高比例的房貸首付款,一套30%,二套70%,一套房房價沒有跌30%,銀行就沒有風險,第二套住房沒有跌70%,銀行也沒有風險。”
對於未來的房價走勢,“任大炮”認爲,只要是買房限購、買車搖號的城市,未來的價格還會繼續全面上漲。
與此同時,杭州市區(含蕭山、餘杭)的存量房突破了11萬套大關,即使從今天開始沒有任何新盤推出,按照今年的成交量,也需要16個月才能消化庫存。那麼在杭州,房價還會像任大炮說的繼續全面上漲,房產品還具有投資和保值功能嗎?
今年,去投資化成爲杭州樓市的一個顯著特徵。
在以剛需爲絕對主導的市場,絕大多數人買房的目的是爲自住。炒房團幾乎絕跡,炒房客更多的是拋售手中囤積的房產,而不是選擇加碼。
中介的感受可能是最直觀的。他們的客戶中,看幾次房就下單的豪氣投資客明顯少了,貨比N家依然猶豫不決的剛需客人則明顯多了,賺同一筆錢,中介現在付出的辛苦翻了倍。
過去,只要土地拍出高價,周邊樓盤立馬漲價。而今年,杭州的地價依然高漲,但房價漲幅一般,遠不如北上廣等一線城市。一些新開樓盤,更是在價格上直接否定了高地價,例如城北的嘉凱城·名城博園和濱江·萬家名城都是如此,儘管麪粉貴過麪包,麪包卻難以漲價。
尤其是二手房,經歷了新國五條出臺後的一波行情後,下半年二手房市場急轉直下,今年8月以來,杭州主城區二手房住宅成交價連續4個月下跌,11月份的成交單價更是今年來首次低於1.9萬元/平方米,創年度新低。
杭州房產品的投資價值正在降低,但並不代表已經完全失去了投資和保值功能。
因爲土地的稀缺性,佔有大量資源的房產品(如地段、配套、學區、自然景觀、品牌)依然具備保值功能。最明顯的例子當屬學區房,近幾年來,杭州漲得最厲害的正是學區房。名校周邊的二手房交易活躍,買一套學區房,等孩子唸完書,再轉手賣掉,幾乎都是賺的。爲什麼現在名校分校遍地開花,也正是因爲開發商都看到學區對於房產品銷售的強大促進作用,想法設法引進名校。
品牌房企的首開樓盤,也成爲投資者的關注對象。在現在的行情下,實力雄厚的大開發商尊重市場,首開往往低價入市,其品質又能得到保證。濱江的房子就是最好的例子,去年金色黎明首開單價只要一萬三四,如今價格已在兩萬左右,年漲幅在30%以上,對比百城新建住宅價格指數,杭州11月住宅價格同比漲幅僅爲7.96%,這個漲幅更是驚人。
世界上並不缺少美,而是缺少發現美的眼睛,當買個房子就能賺錢的年代已經過去,就更需要一種好眼力。靈敏的嗅覺也不可或缺,政策的變動,也很大程度上決定了房產品的投資價值。從2011年開始,溫州炒房團在經歷過一波又一波的拋房潮後,逐漸淡出大衆的視野,但自上海自貿區概念提出以來,溫州人已經成爲自貿區第一筆註冊公司業務的辦理者、第一張企業牌照的獲得者以及自貿區地塊的操作者。誰知道杭州限購政策一旦取消,會不會爆發出一波爭奪優質房源的熱潮呢?畢竟,杭州依舊是浙江人的杭州。