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無預售證提前售樓,開發商將被處以商品房價款30%以上50%以下的罰款。《廣州市房屋交易監督管理辦法》草案徵求意見稿從昨日起公開徵求公衆意見,對一系列房地產交易過程中的焦點問題作出詳細規定。其中還提出,今後廣州二手房交易資金將通過房屋交易監管機構設立的專用賬戶劃轉,中介不得代收代管房款。這也是廣州首次制定房屋交易監督的專門規章,囊括了房屋交易監督管理的全過程,而此前相關監管執法依據分散在各單項法規、規章及規範性文件中。
南方日報記者鄭佳欣
招式一
刪減合同必要條款每宗最高罰5萬
按照規定,新建商品房買賣合同、存量房買賣合同和房地產中介服務合同將通過房地產行政主管部門建立的房屋交易信息化平臺訂立。合同簽訂後,未辦妥房屋轉移登記手續或者解除合同的,不得再通過房屋交易信息化平臺訂立以該房屋爲標的的買賣合同。
值得一提的是,新建商品房買賣合同、存量房買賣合同和房地產中介服務合同應當使用房地產行政主管部門和工商行政管理部門制定的合同示範文本;訂立補充合同的,其補充合同不得變更、刪減合同示範文本的必要條款。
業內人士指出,此舉將防止開發商通過補充協議對合同示範文本主合同中部分條款進行修改,故意減輕出賣人責任或加重買受人責任等。
辦法提出,如果開發商未通過房屋交易信息化平臺訂立商品房買賣合同的,未使用合同示範文本或者變更、刪減合同示範文本必要條款的,由房地產行政主管部門責令其限期改正,並按違法訂立合同的宗數,每宗處以3萬元以上5萬元以下罰款。
招式二
沒有預售證樓盤不得打預售廣告
廣州樓市限價、限籤政策仍不鬆動,而與此同時購房需求日益旺盛,在這種情況下,部分沒拿預售證的房源也被開發商拿出來開賣。
對於這些違規售房的做法,辦法重申:商品房預售應當依法取得商品房預售許可證,開發商不得向買受人收取或者變相收取訂金、預訂款等。
無預售證提前售樓,開發商將面臨着鉅額處罰,將由房地產行政主管部門責令其限期改正,沒收違法所得,並處以其已預售的商品房價款30%以上50%以下的罰款;給對方造成損失的,應當依法承擔賠償責任。涉嫌犯罪的,由司法機關依法處理。
值得一提的是,未取得商品房預售許可證,開發商連發布預售廣告都被禁止。
商品房預售廣告、宣傳資料、銷售合同中的項目名稱、房屋用途等應當與商品房預售許可證記載內容一致。違反該規定的,由房地產行政主管部門責令其限期改正,並處以5萬元罰款;使預購人的合法權益受到損害的,要承擔民事責任。
招式三
開發商不得強制收公證費律師費
開發商還要在銷售商品房時以書面方式在銷售現場顯著位置公示八大事項,公示期限自商品房銷售之日起至全部銷售完畢。
其中包括:商品房預售許可證或者房地產權屬證明;銷售方案及銷售進度控制表;價目表和價格相關信息公示表;商品房買賣合同及其附件文本;城鄉規劃主管部門審定的修建性詳細規劃或者建設工程設計方案總平面圖,還要明確標示建築區劃內的市政規劃道路,垃圾壓縮站、變電站、綜合醫院、車位(車庫)、肉菜市場等配套設施、設備的功能、用途、具體位置、規模和數量等內容;商品房項目及其配套設施開發建設進度和竣工交付使用時間;中介服務授權委託書。
房地產開發企業還要按照申報價格對每套商品房明碼標價,以價目表和價格相關信息公示表的方式公開相關收費。開發商不得強制或者變相強制買受人承擔房地產中介服務費、公證費、律師費、按揭貸款服務費等費用。
招式四
樓盤不得拒絕公積金貸款買房
辦法還規定,房地產開發企業銷售商品房,不得拒絕或者限制買受人選擇住房公積金貸款支付購房款。開發商如果違反該規定,房地產行政主管部門將責令其限期改正,並處以1萬元罰款。
開發商預售商品房,要在網上籤訂商品房買賣合同之日起30日內或者在與購房者約定的期限內向房屋登記機構申請預告登記。
辦法還規定,房屋交易當事人和房地產中介服務機構發佈的房屋交易信息應當真實,交易房屋應當符合法律和政策規定的交易條件。如果違反該規定,將由房地產行政主管部門責令其限期改正,並對單位處以3萬元以上5萬元以下罰款,對個人處以100元罰款。
招式五
二手房房款由專用賬戶轉劃
實踐中,廣州市中介公司挪用存量房交易資金的情況時有發生,且涉案金額巨大。如2008年初的創輝案,牽涉交易案例23宗,中介公司挪用交易當事人交易資金近300萬元,造成交易當事人多次集體信訪。
如何解決二手存量房資金交付與房屋產權轉移、房屋交付存在時間差而帶來的風險問題,防止房地產中介服務機構佔用、挪用、侵佔交易資金?辦法規定,二手房交易資金應當通過房屋交易監管機構設立的專用賬戶劃轉,專用賬戶內的利息歸屬由買賣雙方約定。房地產中介服務機構及其執業人員不得代收代管存量房交易資金。存量房交易資金按規定存入專用賬戶後,房地產登記機構方可辦理存量房轉移登記。
二手房交易資金專用賬戶管理的具體辦法將由廣州市房地產行政主管部門會同市財政行政管理部門、中國人民銀行廣州分行另行制定。
招式六
開發商中介將有信用檔案可查
開發商、中介公司與消費者之間的信息不對稱明顯,開發商、中介公司掌握更多產品質量、價格內涵、交易流程等方面的信息,處於優勢地位。
對此,辦法創建了一整套信用評價體系,規定由國土房管部門制定房屋交易信用評價規則,建立、完善信用檔案,並將評價對象分爲房地產開發企業和中介服務機構,評價內容基本涵蓋了房地產交易過程中的主要環節,評價運用包括向社會公開和提供查詢服務。
記者看到,商品房預售方案的提交和公示、商品房銷售明碼標價、協助辦理公積金貸款購房手續、車位租售等內容都納入了房屋交易信用評價範圍。而對於房地產中介服務機構及其執業人員而言,房屋交易信息發佈、當事人信息保密等則納入其房屋交易信用評價範圍。
招式七
車位租售方案至少公示30天
在市中心小區停車位日漸緊張的背景下,小區車位租售也納入了房地產交易的監管視野。
辦法規定,房地產開發企業和其他房地產開發單位租售車位(車庫)前,要將租售方案和相關產權證明文件在建築區劃內的出入口、公示欄等顯著位置公示,公示期不少於30天。租售方案、現場公示情況的公證文書報房地產行政主管部門備案。
如果車位(車庫)的出賣人、出租人違反規定,未辦理租售方案公示、備案手續租售車位(車庫),或者違反主管部門規定租售車位(車庫)的,由房地產行政主管部門責令其限期改正,並對單位處以3萬元以上5萬元以下罰款,對個人處以100元罰款。
-部門說法
廣州市房地產行政主管部門還將另行制訂車位(車庫)租售的具體管理辦法。
“現有規章難以滿足房產交易監管需要”
官方數據顯示,2012年廣州市十區新建商品房成交101945宗、969.33萬平方米,存量房成交76931宗、631.24萬平方米,房屋交易規模巨大。
廣州市法制辦在相關起草說明中稱,由於相應的監管工作內容多、涉及面廣,但是現有的監管執法依據比較雜亂,散見於各單項法規、規章及規範性文件中。有的法規、規章制定時間已久,不能適用於現實需要;有的監管依據效力層次較低;有的因新法頒佈施行或者新情況出現需要進行相應的修訂等。“現有法規規章越來越不能滿足廣州市房屋交易監管工作的現實需要,有必要通過制定規章完善廣州市房屋交易監管制度體系。”
同時,根據廣州行政審批制度改革的部署,廣州市絕大部分的行政審批業務要實現網上辦理,未來房屋交易將與信息化、互聯網等高科技手段進一步融合,有必要以立法來規範新型交易模式。
-提意見
公衆的意見或建議可於2014年1月17日前向廣州市法制辦反映或提交。具體途徑如下:
●在新浪微博“廣州政府法制”提交
●登錄廣州市人民政府法制辦公室(http://www.gzlo.gov.cn)提交
●郵寄至廣州市府前路1號4號樓廣州市人民政府法制辦公室法規處
●電子郵箱:gzlfgc@126.com