|
||||
樓體搖晃、外牆變形、房間漏水、天花板脫落、排水不暢、空調板掉落……五花八門的質量問題遍佈富力地產的各個項目。
1993年,富力的前身天力房地產公司在廣州成立。彼時,從裝修工程起家的張力應該並未想到,二十年之後,這家他一手創建的公司將以“質量差”而聞名業內。而他和李思廉一直引以爲豪的開發、建設、裝修、物業一體的“全產業鏈”運作方式似乎正是質量門的成因。
“因爲全是自己家的,就可以關起門來作弊,”一位天力的建築工程師表示。
精裝修爲掩蓋豆腐渣質量門全面開花
“北京那個豆各莊的富力又一城,建的時候一拆模,一整層的空調板全掉下來了。”在天力建築工程公司擔任建築師的小陳(化名)透露。
天力建築工程有限公司是富力地產旗下的子公司,也是富力最大的承建商,承建了大部分的富力項目——因“天花板整塊掉落”事件而知名的廣州富力皇座,就是天力所建。
2011年發生在富力皇座的天花板掉落事件震驚了整個地產行業,當時,多個媒體對此進行了報道。據報道,有厚度達5釐米的天花板水泥層整塊脫落,裸露出內層的鋼筋混凝土,所幸業主當時不在屋內,並未造成傷亡。
在天力已經工作3年的小陳對自己公司的建築質量並沒有充足的信心,“只要是天力建的(樓盤),都差不多,都不行。”他舉例說,“天津有一個地標性的建築吧,一個商業項目,公司都不敢給天力蓋,怕蓋塌了。”
2013年年底,在北京金禧花園推盤9號樓的前夕,該項目的前一期住宅被投訴質量問題。這個同樣爲天力承建的樓盤,被業主曝出陽臺、客廳、衛生間都有嚴重漏水的問題,一個業主在論壇上發帖表示,一場大雨後,“陽臺徹底崩潰了”。
比較好的一面似乎是精裝修,“精裝修是富力地產的制勝王牌”,曾號稱北京毛坯房終結者的富力一直致力於精裝房的推廣;但小陳對這一點卻有些不同的看法,“富力的樓盤精裝修一向都是比較好的,”他說,“因爲‘裏子’質量不好,所以要用外面的東西掩蓋一下。”
在天津富力津門湖,王師傅掀開自家精裝修的地板,發現地板下並非水泥,而是厚達10釐米的煤灰。 “我每次找富力討說法,都得到不同的理由。一次說用爐灰是爲了保溫的,一次說是爲了減輕重量的,還有一次說是爲隔音的。”王師傅很無奈,而這些粉煤灰,足足拉了71車方纔運走。
小到滲水漏水,大到天花板掉落、樓體變形搖晃,十幾年來,各類質量問題始終影隨富力的發展。據統計,從2004年至今,富力各個項目中,僅被媒體發現並報道的就有17個,其中漏水問題項目7個、劣質建材項目5個、結構問題樓體變形3個。
全產業鏈節約成本一體化缺監管是問題根結
張力曾說,“我們造的樓不是最漂亮的,但性價比卻是最高的。我們自己買地、自己設計、自己建設、自己賣樓、自己管理,連泥沙和水泥都是自己製造的。這樣就降低了成本。”
全產業鏈運作一直是富力的買點,據富力官網顯示,其子公司包括:天力建築工程有限公司、天力物業發展有限公司、恆力建設工程有限公司、富力美好置業發展有限公司、富力百貨商貿有限公司、富力裝飾工程有限公司、天富建設工程監理有限公司、富力國際空港綜合物流園有限公司、恆富物業管理有限公司。
這就是富力的“全產業鏈”開發模式,涵蓋開發、建設、監理、施工、裝修、物業、配套各個層面。
“因爲都是自己的,所以監督就比較弱,相當於關起門來作弊。”小陳對此評論說。
富力在多個項目上,一直堅持由天力建築承建。2010年,當青浦富力桃園出現“垃圾填充天花板”的問題之後,富力與當時的承建商海怡集團解約,改由天力建築承建。
而據媒體報道,天力早在這之前就已“劣跡斑斑”:該公司2004年施工富力城時連續發生3起安全事故,共致3人死亡;2006年建造富力又一城時因安全事故造成施工人員死亡,又一城完工後,除了上文提到的空調板掉落,陸續發生了樓梯搖晃、下水堵塞、返潮滲水等質量問題;天力還曾因多次在沒有辦理施工許可手續情況下擅自開工,而被處以鉅額罰款。
儘管天力是富力旗下子公司,但李思廉仍然對此迴應:“公司對質量方面一向有嚴格的監控措施,但這些還是由工人去做,且項目量大因此出現個別質量問題很正常。”
“因爲天力富力是一家,所以就不會查的特別嚴,”小陳說,他表示,這樣一體化的最大好處就是節約成本,比如他所施工的北京某樓盤,目前售價2.4萬元每平方米,而所有成本“只有7千元左右”。
而質量上,小陳透露說,“有領導自住的會好些,領導會監督,像富力尚悅居的C01,很多領導自己買了,施工的時候,上下(級領導)都會來檢查,否則不好交代”。
富力在這種情況下,儘管負債率長年接近100%,但淨利潤率卻維持在40%左右。
“這種模式下成本控制比較好。但是存在一個問題,內部缺乏相互監督。這是普遍存在的問題。追求速度、規模發展,就可能會犧牲掉一定質量。”世聯地產首席技術官黎振偉表示。
“據我所知,富力的房子都是以‘合格’標準驗房,沒有上升到‘優質’。”小陳透露說。
業績停滯後繼無力連續七年排名下滑
與“質量門”形影不離的,是富力始終下滑的業績。在2010年到2013年四年間,隨着愈加頻繁的“質量門”被曝出,富力的業績也始終在300億元上下徘徊。
從富力今年的業績報告來看,今年的成績可能會首度突破300億元,達到400億元左右,但是——曾在富力之後、同爲“華南五虎”的碧桂園今年業績已近千億,而三年前業績才幾十億元的小弟融創,今年合約銷售額也已經上漲到513.9億元。
“如果一個公司,你2年前看它什麼樣,現在還什麼樣,那不叫穩健,那是遇到瓶頸了。”某上市房地產企業董事長曾表示。
有媒體把富力的快速擴張比作順馳,但與順馳在銷售高潮時戛然而止的失敗不同,經過2005到2007年飛速擴張後的富力,逐漸走向業績的低潮,最終可能會停滯於銷售業績的踏步不前。
從2007年到2012年,在全國房企銷售排行榜中,富力的銷售排名一路下滑,從2007年可問鼎萬科的第4名,一路下跌到2012年的15名,陸續被往昔的競爭對手超過,跌出第一梯隊。
在資金運作方面,富力也遭遇了難題。淨負債率高是富力一貫的特色,在2007年,富力的年報顯示現金量僅爲13億元的情況下,負債總額卻高達415億元,年末淨負債率高達123.8%。雖然這一數字在日後曾回落到90%左右,但據2013年的中報顯示,富力的淨負債率已回升到100.9%,負債400億元。
今年,原本在2014年到期的32億融資額,被富力延遲至2015年償還。
面對高額債務,富力的解決方法似乎是——繼續融資,8月29日,富力發佈公告建議發行本金總額不超過60億元的境內債券,並於9月2日股東大會正式通過,用途爲“償還本公司部分銀行貸款及補充運營資金”。
然而,時至今日,尚未見到債券正式發行的公告。
質量問題、業績停滯、欠債繁多、償債困難、發債未決……富力,這個曾經的地產大鱷似乎已經走到了自己的瓶頸。這些問題,是否是由於富力對資金運作能力的欠缺而導致,人們不得而知;而廣爲人知的,是“質量門”的問題始終懸而未決。
“聽說富力的房子問題很多,大家還敢買麼?”在廣州富力城的論壇上,一位購房者問到。