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杭州中原地產品牌管理總監荊海燕近日遇到了一個房東猛降40萬元出手賣房的案例:“房東的房子在武林花園,是文三街小學的學區房,面積爲78平方米。上半年掛牌價是220萬元,因爲房東急着出手,一下子降到了180萬元,足足降了40萬元,房子很快賣掉了。”
12月13日,杭州主城區商品房庫存量達到53167套,創下今年曆史新高。而算上餘杭區、蕭山區,整個杭州市的商品房庫存量也已經突破11萬套,12月13日達到新高點111014套。到昨天,這個數據是110024套。庫存量的持續上升,影響了新房和二手房的價格體系。
雖說,早就有“房產品不再是投資品”的說法,但2013年,這種說法已經真正轉變爲現實。由於交易成本的不斷升高,以及購房資格日趨嚴苛,再加上新房和二手房的價格戰,使得投資客的身影進一步淡出市場。
二手房成交均價
有明顯下跌
剛需主導的樓市,通常是配套成熟的二手房會更受青睞,但讓人意外的是,今年的二手樓市出現了10%左右的跌幅。
據透明售房網數據統計,剛剛過去的11月,杭州二手房成交均價跌破19000元/平方米,爲18772元/平方米。從今年1月份開始,杭州二手房均價一直在19000元~20000元/平方米徘徊。10月份,二手房成交均價爲19001元/平方米,11月份,進一步下調至18772元/平方米。
今年3月,杭州二手房市場成交均價爲20430元/平方米,成爲前11個月最高點,而與2012年相比,這樣的高點顯然已經回落不少。“2012年整年,杭州二手房的成交均價(含稅)在22000元~23000元/平方米。今年的市場可謂平穩回落。”華邦地產濱江區政府門店的店經理劉鳳娟反饋的信息是,從今年5月開始,二手房的價格就開始逐漸下滑,有些房源總價降20萬~30萬的不少。
140平方米以上的次新房成爲降價主力。“比如濱江區政府的一些大戶型房源,江南豪園三室的戶型原本年初的的掛牌價在330萬元左右,但現在降到310萬元的房東也不少;中央花城130平方米的東邊套,原本是非常吃香的戶型,總價也要330萬元左右,但現在就算掛305萬元也很少有人問津。”劉鳳娟告訴記者。
就連一向堅挺的市中心老舊二手房也難逃降價命運。中原地產品牌總監荊海燕一直關注市場的細微變化。“今年是二手房降價比較明顯的一年。三塘蘭苑的一套110平方米的二手房,2000年的房子,9月份掛牌出讓,原先掛價2萬左右。由於無人問津,房東一再下調掛價,先是降到1.8萬,再降到1.6~1.7萬,還是沒賣掉。”
據荊海燕介紹,今年的二手樓市最好賣的是150萬元以下總價的二手房。而這部分購買力完全是首次置業的年輕人。
記者也在申花、濱江等成交熱點板塊採訪了一些中介門店,得到的普遍回覆是:純投資客已經基本撤走,很多前兩年入市的溫、臺投資客現在也都到了出貨期。據悉,在這些板塊,140平方米以上的大戶型降價拋售較爲集中。
對此,我愛我家市場研究中心負責人宋文傑認爲,無論是“杭六條”還是限貸限購,房產品的交易成本越來越高,限制條件也趨嚴,投資客在其中的利潤空間其實並不大。
房地產已過黃金期
持房不再是投資首選
荊海燕認爲,表面上看,今年的二手房降價是因爲受新房價格戰影響。但實際上,持房觀念的變化是其背後的真正原因。
據調查,今年,二手房主動降價的主要有兩類人:一是換房,不少人賣了二手房買新房。二是因出國或其他原因出售房產。“總的一個感覺是,今年的二手房房東降價比較果斷,不再留戀手中的房產,抱隨行就市心態的人比較多。”華邦地產營銷總監王慧說。
而從今年二手房的成交量看,除3月份外每個月都比較平均,沒有往年的旺淡季現象。“其實,今年的二手樓市成交還是挺不錯的,平均每個月都能保持在2000套左右,高於去年。”荊海燕說,沒有明顯的政策影響,這也說明,持房觀念的變化是房價下降的真正原因。