|
||||
一降一升,海南房地產這樣轉
“海南萬里真吾鄉。”公元1097年,蘇東坡被貶海南,臨行前卻把尚未謀面的海南當作自己的第二故鄉。
900多年後,被東坡先生稱爲“南荒”之地的海南,成爲全國人民不遠萬里紛紛前來購房置業的熱土。“海南萬里真吾鄉”成了大量島外購房者的真實寫照。
房地產行業在海南區域經濟中的地位舉足輕重,對我省地方財政貢獻巨大,是我省城市基礎設施投入的主要來源。但與此同時,海南房地產業的結構性問題、季節性空置問題、經營性地產與保障性住房的平衡問題等也日漸突出。
有鑑於此,11月初下發的《海南省人民政府關於促進房地產業持續健康發展的若干意見》(以下簡稱《意見》)首次提出,從明年起,要逐步降低商品住房開發比例,並納入市縣考覈指標體系。
隨後我省提出,要建立合理的房地產結構,構建多元化的產品體系,不斷增加旅遊酒店度假產品、產權式公寓等經營性地產的開發建設,堅持走精品特色發展之路。這“一降一升”,拉開了一場影響海南房地產業乃至整個經濟發展的轉型大幕。
-本報記者邵長春實習生王歡歡
空置之憂
-房屋季節性空置,造成資源浪費
-海南旅遊房地產最大的特點應是使用權的流動性
11月27日,中國北方大部分地區普遍降溫;12月4日,我國25個省份深陷霧霾天氣;而千里之外的海南卻是一片陽光明媚。
每到這個季節,北方老人們結伴來到海南,開始他們長達幾個月的候鳥生活。
事實上,海南房地產業呈現兩頭在外的特徵:開發商、購買者來自全國範圍,外銷比重極高。2011年,海口和三亞房地產外銷比例爲53.6%和80.9%,其他市縣島外購房面積比例基本在90%以上。2012年,島內需求擴大,島外市場比重有所下降,但仍佔據主導地位。
對島外市場的過分依賴帶來的最直接後果是,海南房地產業第二居所明顯,造成房屋的大量季節性空置,給小區的物業管理帶來了難題,也給小區供水、供電帶來很大損耗,造成資源浪費。
三亞卓達東方巴哈馬小區租戶宋先生告訴記者,該小區屬高檔小區,絕大多數業主都是外地人。一到夏天,候鳥老人撤離,小區裏一片黑暗,只有幾戶人家亮燈。這個時候,樓道里的兩部電梯通常只開一部,公共照明也基本停用。記者在瓊海、萬寧等地採訪瞭解到,這種現象絕非個例。
部分開發項目缺乏足夠的市政與服務設施配套,也是空置率高的一個原因。
省房地產業協會祕書長王靜告訴記者,目前我省土地出讓方式多以“熟地出讓、現狀交付”爲特點,一些地方連基本的排水設施和衛生處理都沒完善,就忙着進行房地產開發,結果出現“垃圾靠風吹,排水靠自然”的怪象。
對此,省人大常委會環資委委員、雅克設計集團董事長侯百鎮表示,海南必須要提高房屋利用率,如果只是簡單出售,那就只是輸出成本而沒有帶來消費,沒有促進經濟,這是對海南資源的極大浪費。轉型升級中最需要解決的就是資源利用問題,一個政策的出臺,不單是對將來發展的指導,也要爲過去的遺留問題提供解決方案和對策。開發商賣完房子走人了,把房屋空置率問題留在海南,等到海南土地快使用完、規劃完後再解決,那就晚了。
省政協經濟委員會副主任、海南產業經濟研究院院長李仁君也表示,海南商品房主要賣給島外客戶,旅遊淡季會出現大量的“房屋空置”現象。這樣龐大的數量,是海南房地產業健康發展的巨大隱患。
“目前國內並沒有關於空置率徵稅的立法。”李仁君說,如果能引進分時度假和產權式酒店,將從根源上解決海南大量房屋閒置問題,也可以促進海南第三產業的發展。海南現代管理研究院院長、海大教授王毅武告訴記者,他的觀點是,海南房子不但要限購,而且要禁購。“房子不是投資品。海南旅遊房地產最大的特點應該是使用權的流動性,可以向島外居民開放使用權,但所有權不是你的。”
結構之痛
-低端商品房過多住宅地產佔比過大
-結構不合理凸顯抗風險能力較差
結構不合理,是當前我省房地產業最突出的問題,主要表現爲普通商品住房佔比過大,低端商品住房過多。單一模式、低端開發,既是對海南寶貴土地資源的極大浪費,也不利於房地產業的持續發展。這是全省促進房地產業健康發展工作會議傳遞出的信息。
據統計,2005年-2012年,我省房地產開發投資累計完成2729.65億元,年均增長43.47%,約佔全社會固定資產投資總額的33.92%,連續保持兩位數增長態勢。房地產開發規模年年攀升,房地產建設用地增長迅猛,房地產銷售價格和漲幅均較大。
但與此同時,海南房地產業的結構性不合理問題日愈凸顯。
目前,我省房地產的開發仍是住宅地產佔絕對主導,與旅遊度假相關的度假酒店、酒店式公寓等經營性地產項目產品較少,商業、辦公房地產規模更小。2012年,全省商品住宅投資725.32億元,占房地產開發投資的比重爲81.8%;商業營業用房投資50.6億元,佔5.7%;辦公樓投資5.65億元,僅佔0.6%。省住房和城鄉建設廳房地產市場監管處處長陳武告訴記者,這種結構對宏觀調控政策極其敏感,抗風險能力較差,而且也與國際旅遊島的發展目標不相吻合。房地產業是一個關聯性極強的產業,也是一種消費性產業,需要綜合發展環境的支撐,其良性發展必須以綜合發展爲前提。“以商品住宅佔絕對主導地位的單一產品結構,不利於海南房地產業的健康持續發展。”
民衆之惑
-普通商品房比例下降,房價會不會上漲?
-島外購房者實力雄厚,本地人買房難怎麼解?
近年來,海南商品住房價格上漲明顯快於居民可支配收入增長。島外購房需求的持續旺盛推高了海南的房價,在一定程度上擠壓了本島居民的住房需求,本地人買房難的問題已經凸顯,亟需解決。
目前,國內人均GDP超過3500美元的地區已有2億人口。海南房地產市場基本是以此目標羣體爲銷售對象,而海南地方經濟水平不高,本島居民的收入低,消費能力有限,在這場購房競爭中明顯處於不利局面。
《意見》的出臺,不免讓很多海南的購房剛需族心裏犯起了嘀咕:普通商品住房的開發比例降下來了,也就意味着商品房供給數量減少了,那麼海南房價會不會因此迅速上漲,買房豈不是更加困難?
對此,王毅武解釋說,海南目前的空置房還很多,降低普通商品住房開發比例後,會激發出市場活力,調動這些“沉睡”的空置房再次投入市場,可以抵消因降低普通商品房開發比例所帶來的影響。“如果海南再大量開發普通商品房,只會造成資源浪費,市場停滯。”
王毅武說,從長遠來看,必須要把高端旅遊房地產和民生保障房地產分開,不要攪成一鍋粥。保障房解決本島居民居住問題,旅遊房地產解決遊客問題。
李仁君建議,我省應借鑑香港等地的先進經驗,採取“雙軌制”的辦法,對於商品性住房,應實行“放開價格,管住數量”,對於保障性住房則實行“管住價格,放開數量”。海南的環境資源稀缺,面向島外客戶的經營性地產,就是要走高端、特色化路線,價格由市場決定,數量上加以限制;而保障房則是爲了解決本島居民的住房問題,有多少需求就建多少,價格上要予以限制。全省促進房地產業健康發展工作會議也強調,要積極構建多元化的產品體系,也就是要在“一降一增一保”上做文章。即逐步降低普通商品住房開發比例,不斷增加高端旅遊酒店、度假村、產權式公寓等經營性地產的開發建設,加大保障性住房的建設和供應。到2015年,將覆蓋面由現在的28%提升到38%左右。
轉型之慮
-要求開發商搞經營性房地產,用10年甚至更長時間收回成本,不太現實
-沒有優惠政策刺激,經營性房地產開發動力不足
近年來,我省在經營性房地產方面進行了許多積極探索,但由於缺乏相關的法律法規和誠信體系約束,酒店經營者和業主的糾紛問題時有發生。
三亞大衛傳奇度假酒店可說是一個典型案例。該酒店以產權式酒店方式經營,業主委託開發商經營,但開發商在經營管理期間屢次爽約,幾次下調租金,未兌現當初分紅的承諾,雙方矛盾摩擦不斷。最終,180多名業主經過艱難維權,以300萬元從開發商手中購回酒店經營權,並於今年10月底重新開張,這也是三亞市第一家業主自主經營的產權式酒店。
王靜告訴記者,社會誠信體系的缺失嚴重製約了我省經營性房地產項目的發展。現在許多產權式酒店的經營比較穩定,是建立在整個房地產行業整體利好的基礎上的。“一旦經濟發展出現停滯,許多糾紛矛盾就有可能集中爆發。”
三亞另一家產權式酒店開發企業大興集團策劃部經理範曉磊告訴記者,產權式酒店是一項投資產品,一般利潤在4%左右,回效慢。所以他們只賣了一部分產權,剩下產權自持,這樣雙方利益就連在了一起。同時,他們還增加資金管理的透明度,業主可以查到酒店經營狀況、自己的收益和整體資金的流向。但他坦承,目前最大的問題是沒有具體的法律規範。對於房產稅、物業稅、租賃費等方面都沒有一個參考標準。“對於業主這方面的疑問,公司仍沒辦法迴應,所以我覺得相關法律文件儘快出臺很有必要。”
王靜告訴記者,海南發展經營性房地產項目,還必須考慮政策導向問題。開發商都是趨利的,房地產投資大,比起經營性房地產,普通商品房“一錘子”買賣收回成本更快,經營風險更小,如果沒有相關優惠政策刺激,同等條件下開發商當然不願意涉足經營性房地產領域。“政府如果是一次性收取土地出讓金,卻要求開發商搞經營性房地產,用10年甚至更長時間收回成本,這無疑不太現實。”侯百鎮認爲,海南應儘快建立起經營性房地產的概念,高端並不一定就是豪宅,適價低碳的房地產同樣不會造成資源的浪費。
開發之思
-如果還不斷賣地,低水平開發,就是死路一條
-開發密度強度大,對濱海生態產生較大影響和壓力
海南房地產開發對自然生態資源和旅遊資源的佔用和依賴度高。目前我省的度假居住型地產與經營型地產在區位上均偏向濱海、濱湖、濱河、山區等優質資源區域。
記者從有關部門獲悉,濱海地帶是目前我省房地產開發最集中的地域,由於開發密度、強度較大,已對我省濱海自然生態環境產生了較大影響和壓力。部分市縣甚至爲了短期經濟利益,將規劃的旅遊用地變更爲住宅用地,隨意提高容積率。
海南是我國唯一的熱帶島嶼,其資源具有獨特性、稀缺性和有限性,同時又因爲典型的島嶼型生態系統,自我恢復能力較低。加上我省經濟總量較小,公共財政無力支撐衆多人口的公共產品支出,大量資本追逐有限的資源勢必造成過度開發利用,從而威脅到海南資源及環境的可持續性。
近年來,大量購買低端房產的島外消費者進入海南,不僅加大了環境資源的承載負擔,土地價值也難以得到充分體現,更造成海南城市發展後勁不足等問題。
王毅武表示,海南能夠留給旅遊房地產的地其實很少。“如果還不斷賣地,低水平開發,就是死路一條”。侯百鎮說,高端度假村對環境的要求很高。政府應從宏觀上把握規劃,劃定紅線,建築要建多高,整體風貌怎樣,這些都要有確定的指標。現在的情況是,開發商買走土地就自己任意規劃。“遊客一下飛機,看到跟別的城市沒區別,那麼海南的競爭力就沒了。”
產業之局
-房地產絕非海南產業的唯一
-建立全省數據庫及時掌握開發動態
“‘圈地-蓋房-銷售-再圈地-再蓋房-再銷售’的房地產發展模式必須要改變。”業內人士認爲,海南房地產開發模式的轉型升級,關鍵是要改變傳統的片面強調數量和速度的發展模式,把房地產開發的品質和效益擺在優先位置,提高開發的後續利潤,以確保地方稅源的穩定,減少大規模、盲目出讓土地的衝動。
陳武說,海南房地產業應該有一個準確定位,不是其他產業服務房地產業,而是房地產服務海南的多產業,充分發揮房地產業關聯性強的特點,實現由單一產業向產業鏈的轉型升級。同時,要充分發揮房地產業作爲基礎產業的載體功能,與旅遊度假業、商業服務業、商務會展業、專業市場和大工業等聯動發展,實現從單一產業向產業集聚的轉變。房地產業只有支持其他產業的發展,才能實現自身的長遠發展。
李仁君說,在海南本土企業中,如椰樹、春光和南國等本地資源依託型企業,也證明海南並非只能搞房地產。關鍵是政府要予以引導和政策傾斜,可以通過技術引進,在確保生態環保的前提下,加大力度發展海南的實體經濟。
王毅武說,海南不是發展不了其他產業,而是因爲房地產業時間短、來錢快,部分市縣政府把精力都放在了賣地和房地產業上,自然就沒財力也沒心思花在其他產業上。
中信地產海南投資有限公司總經理劉星告訴記者,這次結構調整政策出臺得很及時,對我省一次性住宅產業交易有很大的推動作用,也提高了房地產市場的門檻,將小散亂的房地產現象進行了規範化管理,這對品牌房地產開發商有很大的鼓勵和推動作用。
侯百鎮則建議,海南房地產開發可以採用指標轉移的方式。比如說,有的特殊保護區域規定樓只能建一定高度,但給予足夠的指標,允許這些特定地區的開發商或部門轉移剩餘開發指標。通過這種方式,既保證各方利益,還可以保障海南資源有序開發,旅遊建設長期發展。
採訪中,多名專家和政府官員表示,目前全省沒有一家研究海南房地產業的專門機構,只有一些經濟學、規劃方面的專家偶爾會涉及這方面問題。
目前,我省房地產治理問題已逐漸顯現,專家建議應儘早建立專門研究機構,將房地產業的管理上升到戰略高度,從被動管理轉變爲主動管理,克服跟着項目跑的被動情況,加強戰略研究、重大項目研究、重大空間決策。同時,建立全省統一、完整、真實的房地產業數據庫系統,把省內的房地產數據庫從入口環節完善起來,讓決策層及時掌握新開工數據、在建數據、竣工數據以及銷售數據,不同類型房地產項目的結構情況、銷售情況,爲科學決策提供信息支持。(本報海口12月5日訊)