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“穗六條”出臺至今接近半個月的時間,二手樓市仍處於新政消化期,買賣雙方對政策影響的判斷有所分化,部分業主出現惜售的心理,買家追漲的意願普遍較之前有所下降,調控加碼對市場的影響逐漸顯現,連續數月持續上升的二手樓價在11月出現高位企穩的跡象。來自合富置業的成交數據統計,2013年11月廣州二手住宅成交均價爲22021元/平方米,環比2013年10月微降1.8%,同比2012年11月上升17.1%。與往年同期相比,二手樓價雖仍出現漲幅,但與之前數月相比,11月二手樓價同比漲幅已有所收窄。“穗六條”出臺後短短兩週時間內,受新政影響較明顯的非廣州戶籍人士購房市場及二套房貸購房市場,已較新政出臺前有所轉變。
外地買家購房佔比回落到61%
在廣州二手住宅市場當中,非廣州戶籍買家購房比例一直都穩定在六成左右的水平,據合富置業成交數據統計,11月1-17日新政出臺前,非廣州戶籍買家購房量佔整體交投的65%,而到11月18-30日新政出臺後,非廣州戶籍買家購房佔比小幅回落到61%。
“穗六條”出臺後非本市戶籍居民家庭提供繳納個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的年限從“2年內在本市連續繳交1年以上”調整爲“5年內在本市連續繳納3年以上”。合富置業市場經理樑燕明表示,在“穗六條”非廣州戶籍人士購房門檻提升之後,部分意向入市的非廣州戶籍買家受限於新政而需將購房計劃往後推一兩年纔有資格購房,導致市場上有資格購房的非廣州戶籍有效購買力較新政出臺前有所減少。
外地人在廣州買房,如何能繞過“穗六條”?不少外地置業者將目光放在了集體戶口上。對此,南方人才市場有關負責人表示,掛靠在南方人才市場的集體戶口在購房時按照廣州本地戶籍來認定,因此不受“穗六條”規定的影響。據瞭解,目前人才市場只接收異地人才和本科生,不處理積分入戶的情況。而靠掛人才市場取得集體戶口資格,需符合申請年齡、學歷、工作單位等要求,且需一次性簽約三年,380元/年。而關於夫妻雙方購房資格的問題,交登中心負責人表示,夫妻雙方只要其中一方滿足廣州戶籍這一條件即可不受限購令的限制。
相比起改善型置業的非廣州戶籍買家,希望在廣州紮根的非廣州戶籍首次置業人士,受“穗六條”非廣州戶籍人士購房門檻提升的影響更明顯。據合富置業成交數據統計,11月非廣州戶籍人士購房個案當中,高達六成多都是首次置業型購房,其中,11月初到新政出臺前,約有67%的非廣州戶籍買家購房個案爲首次置業,而新政出臺後到11月底這兩週時間內,首次置業型非廣州戶籍買家購房個案佔比輕微下降到63%。非廣州戶籍人士改善型置業個案的比例在新政前後變化不大,均保持在兩成多的佔比。
二套房貸購房佔比不到10%
“穗六條”出臺後二套房貸首付從6成增加到七成,對改善型置業者來說,按揭購房的首付款支付壓力大於新政出臺前,導致新政後二套房貸購房佔比出現下降的現象。來自合富置業的成交數據統計,11月1-17日新政出臺前,二套房貸購房個案約佔整體成交的13%,而11月18-30日新政出臺後,二套房貸購房佔比下降到9%。
由於二套房貸首付提升,購房者從銀行可獲取的貸款額也相應減少了,導致房貸購房與一次性付款購房在資金支出的差距較新政前有所縮小,而且在年底房貸額度緊張的狀況下,以一次性付款方式購房的買家,與業主議價時往往更佔優勢,因而促使新政後改善型購房個案中一次性付款佔比較新政前明顯增加。
來自合富置業的成交數據統計,11月1-17日新政出臺前的改善型購房個案中,僅有48%是一次性付款購房,而在11月18-30日新政出臺後,改善型購房個案中一次性付款的佔比大幅增加到65%。而在新政後的改善型購房個案當中,一次性付款的降價成交個案平均降價幅度爲12.6萬元/套,而按揭購房的降價成交個案平均降幅僅10.5萬元/套。
南方日報記者許蕾