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總體說來,以上這三種貸款方式中公積金貸款最劃算,商業性貸款利息負擔最重。目前以個人住房商業性貸款(又稱『按揭』)為購房貸款的主流。目前按揭的方式多樣,如果購房者只是盲目選擇『按揭』方案,而不能切實考慮到自身實際情況,很可能淪為房奴一族。建議購房者在確定購房預算時不妨仔細算一算,多列出幾種選擇比較一下再去申請相應的貸款。我們以為,在中國投資渠道缺乏及巨大的市場供求失衡是導致資金瘋狂流入房地產市場的重要原因。
中國人的固有觀念認為,人的一生一定要有屬於自己的房子,有了房子纔意味著安定的生活,纔能有安全感和歸屬感,所以人們一有錢第一件事就想到要買一套房子。另外,鑒於中國的實際情況,目前國內可供普通民眾投資的渠道比較靠譜的只有股市和樓市,而近幾年來,股市一直疲軟,不少投資股市的民眾都沒有好的收益,甚至賠錢。盡管最近兩年來,國家頻出的調控政策重點打壓投資性需求,但是,樓市瘋狂上漲的價格提供了良好的投資收益,導致人們將資金轉投樓市,樓市價格自然就很難下來。
另外,由於中國的土地制度,市場上能提供土地供應的只有政府。地方政府壟斷了土地的市場,因此沒有市場競爭,再加上『土地財政』等原因,導致土地價格難以下降,房價自然也難以下降。同時,面對巨大的需求,地方政府提供的土地供應量遠遠小於市場需求,供需失衡也同樣讓房價難以下降。
這些原因導致了當下房地產市場的狂熱,盡管人們的收入增長速度遠低於房價上漲速度,但樓市的瘋狂還是讓人不可想象。
根據國家統計局的數據顯示,從去年至今,北京、上海、廣州、深圳等地住宅價格同比上漲幅度都在18%到20%。而同期當地GDP和居民收入的增幅大多都在10%以下。
同時,樓市的『高燒不退』一直持續至今。以北京為例,中秋小長假期間北京有合生世界村、合生世界花園、金隅花石匠等5個樓盤入市,基本上都是中小戶型的剛需房,但開發商采取了小型開盤模式,每期房源數量都不多。最終,合生世界花園的房源當天下午全部售罄,合生世界村也認購了八成。
由於北京可售樓盤越來越少,價格也持續上漲,不少在北京工作的購房者選擇在緊鄰北京的河北部分縣市買房,燕郊、固安等地方的樓市也頻現『日光盤』。
筆者以為,要想使樓市降溫,就必須從以下幾方面入手:
增大土地供應量。土地供應量應該根據民眾的實際需求進行調整,保證市場的基本供需平衡。
進一步嚴厲打擊投資投機性需求,可以從房屋持有環節入手,例如出臺房產稅等措施。盡管國家目前的調控政策很多,但從實際效果來看並不太好。當下,由於巨額收益的誘惑,很多投資炒房人並沒有大量拋售房產。如果對第二套房以上的投資客征收持有環節的重稅,加大其持有成本和轉讓交易成本,可有效釋放空置房源,進一步增加樓市供應。
建立良性循環的其他投資渠道,引導熱錢從房地產市場流出。如果有更多的比房地產市場收益更好的投資渠道,那些投入到樓市的資金自然會流出,房地產價格也將進一步下降。
改革調整財稅分配制度,改變地方政府過於依賴『土地財政』的現狀。當下中央調控政策遭遇最大的阻力並非開發商,而是地方政府。由於對『土地財政』的過分依賴,地方政府是最不願意看到房價下跌的一方。如果能夠對中央和地方在財稅分配比例上進行改革,同時調整對官員政績的考核和昇遷標准,樓市調控效果將會大大提昇。
引導優質資源均衡分布。現在房價最高的就是一線城市,正是由於過多優質的教育、醫療、文化、就業、商業資源集中在一線城市,纔導致人流和物流拼命湧入一線重點城市,同時也就產生了巨大的市場需求,並導致房價高燒不退。如果政府能將市場手段和行政手段並舉,調整優質資源的分布,人們自然不會一股腦湧入一線城市,而是分流到其他中小城市,那麼需求就會下降,缺乏了需求支橕的房價自然就會下降。
總之,要想讓中國樓市這個『脫韁的野馬』放慢腳步,就需要多管齊下,出臺多種舉措,進行多方面的系統性改革。如果不能多措並舉,中國的高房價恐怕還要繼續瘋狂下去。