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原標題:多地新城遭業主拋棄成為空城
東方網9月3日消息:據《新聞晚報》報道,近日,記者在采訪中發現,一些城市在新型城鎮化建設中熱衷於造『新城』,動輒規劃數十平方公裡的新區、新城。然而,由於缺乏合理規劃,不少『新城』成為『空城』。房地產泡沫蔓延的風險、土地資源浪費的陰影、過分依賴土地財政的隱懮,也漸漸浮現。
『一線海景』、『拎包入住』……8月28日,記者在某海濱小鎮看到,東西長達21.3公裡的濱海大道靠山一側,已經開發建設了200多個樓盤。雖然天氣悶熱,卻沒有海濱度假區的人流和喧嘩。
記者走進某小區,發現小區內的棋牌室、蛋糕店、理發店全部大門緊閉,唯一營業的商鋪是一家房屋中介公司。一位工作人員說,這個擁有5000餘套住宅的小區現在入住率不足20%。
業主:買這房子後悔死了,附近什麼配套設施也沒有
在東部一省份的某縣,記者了解到,新城5平方公裡的建成區內,居住人口僅三四萬;建成5年的住宅區,入住率不到三成;建成8年的商業街上,店鋪大門緊閉。一位乾部告訴記者,去年該縣成立了新城繁榮辦公室,『就為了解決人氣問題』。
空置率高的同時,還有很多業主准備拋棄新城。在某海濱小鎮,地產中介小徐告訴記者,小鎮海景地產過度開發,房價上漲十分緩慢。這兩年,不少炒房客大量甩房;而一些購置住宅用於養老、度假的業主,也因配套設施不齊全選擇拋房。
類似情況,也發生在北方一個號稱『中國第一生態城』的新區。『我多少錢買的多少錢賣給你,只要不賠錢就行。』幾年前在生態城買了房子的曹女士說:『買這房子後悔死了,附近什麼配套設施也沒有,想賣也賣不掉。 』
這座生態城總體規劃80平方公裡,擬打造成世界一流的生態宜居城市。然而,8月28日,記者在這裡看到,一片尚未建成的別墅區早已停工,鐵柵欄鏽跡斑斑,建材凌亂地堆放在地,規劃中2010年建成學校、醫院的目標毫無眉目。一位和生態城有業務往來的銀行工作人員說:『地方政府的如意算盤打錯了,生態城周邊是填海吹沙造的地,地方政府以為把地造出來,就可以賣大價錢了。但沒想到根本沒有人來生活,結果花巨資造了個無人島。 』
拉動GDP增長、交出漂亮的政績催生了『造城』熱情
記者了解到,新城建設中,賣地建城成為一種常見的開發模式。賣地獲得土地出讓金;銀行貸款,抵押靠土地;融資、還債也靠土地——一切都來自土地。
以某縣為例,新城於2005年啟動建設,規劃面積14平方公裡,除此之外,還有一個2.97平方公裡的片區是通過圍填海建造的,計劃投入16億元。該項目2011年報批,2012年開工建設,至今都是政府在投資。
該縣一位乾部告訴記者,當地為新城籌措建設資金,主要通過由一家國資公司融資,建設基礎設施,然後出售土地遞次開發的方式。
『比如說,我們老城區政府大樓的土地值100萬一畝,而新城只有40萬每畝,那麼通過置換就可以解決蓋樓資金不足的問題。 』那塊圍填海的片區,『整個人工島佔地4500畝,如果能有3000畝土地出售,按100萬元一畝的價格計算,將來光土地收益就可達30億元,資金應該不成問題。 』對於未來的收益,當地乾部很有信心。
為了建設新城,不少地方不惜承擔債務。專家分析說,地方利益和以GDP為導向的發展思路是『造城』的重要動機:借新城建設推動土地昇值,地方政府獲得高額土地出讓金;大規模的基礎設施建設帶動投資,拉動GDP增長,也是漂亮的政績。
『你當市長,建了項目大家都看得到,花了多少錢或者欠了多少錢,一般沒人追究。』一位專家直言:『前任市長建項目,配套設施還沒建人就調走了,繼任市長不願管,只管上新項目。新城越建越大,配套卻不完善,就更發展不起來。 』
中國改革基金會國民經濟研究所常務副所長、資深研究員王梅說,對地方官員來說,建新城的資金來自財政收入、銀行貸款等,不是自己的錢;而且現在出口低迷,消費不可能在短時間內有大的增長,投資拉動GDP增長的作用比較關鍵,所以地方政府對投資的衝動就更大一些。至於決策方面,一些政府官員不懂投資,項目不經過科學論證就上馬,造就了不少『拍腦袋』的新城、新區。
『部分城市這樣發展房地產,恐怕到一定程度就會崩盤』
『造城』,在一些地方如火如荼地進行。但上述種種跡象表明,『造城』並沒有給很多地方帶來預期的繁榮。
有地方乾部告訴記者,『造城』資金嚴重依賴土地財政,但新城建成數年,工商業發展不起來,居民區入住率又低,資金無法回流,地方壓力極大。
『這很讓人擔懮』,王梅說,城市大小應取決於有沒有規模效應。現在很多地方建的新城,既沒有足夠的人口聚集效應,也沒有交通樞紐或者產業支橕,『在沒有合理動態需求的前提下,為了建設而建設,很多是面子工程,造成投資無效、資源浪費,透支了經濟發展的潛力,地方政府債務高企。 』
審計署日前公布的審計結果顯示,隨著土地出讓收入增幅下降,地方償債壓力也在加大。 2012年底,4個省本級、17個省會城市以土地出讓收入為償債來源的債務需償還本息2315億元,為當年可支配土地出讓收入的1.25倍。
房地產泡沫蔓延的隱懮也已浮現。記者在調查中發現,一些三、四線城市建設雖然投資巨大,但產業空心,市場需求不足,只能留下大量爛尾項目。
『部分三線城市和四線城市、縣城再按這樣的模式發展房地產,恐怕在擴張到一定程度時會導致崩盤。 』國家發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵說。
『新城建設其實有很成功的例子,比如上海的浦東』,王梅說,關鍵在於要科學論證。一些中西部城市,三、四線城市都是人口流出的地方,『這些地方再建一個新城,不是浪費嗎? 』
賣地建房的開發模式,加上規劃缺失、供過於求、配套不足,除了催生房地產泡沫,加重地方對土地財政的依賴,還消耗著有限的土地資源,『上屆政府賣下屆政府的地』的現象在一些地方非常突出。此外,一位專家指出,部分地方政府將城鎮化看成一次圈地『良機』,以新城建設的名義,將大量農業用地劃為建設用地,造成土地使用效率下降,侵佔耕地、侵害農民利益的情況也時有發生。