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近期多家媒體報道,宜華地產(行情, 問診)股份有限公司(簡稱“宜華地產”,000150.SZ)旗下多個項目開工進度出現延期,大量待開發樓盤依賴大規模融資支撐。有銀行人士透露,包括民生銀行(行情, 問診)在內的多家銀行拒絕爲宜華地產提供貸款,宜華轉而借道信託等影子銀行高息借款,對資金的極度渴望非同一般。但宜華地產董祕謝文賢在接受多家媒體採訪時表示,公司不存在貸款被拒的現象,目前資金週轉一切正常。撇開這不論,時代週報記者翻查歷年年報發現,2007年借殼上市這5年來,宜華地產業績頻繁變臉。在業績最好的2008年,宜華地產營業收入達到4.93億元,2009年降至3.62億元,到2012年卻僅有0.02億元。爲了改善業績,宜華地產只好依賴大股東的資產注入。
自2011年11月收購大股東宜華集團旗下兩個子公司的資產後,由於多個房地產項目同時在建,2012年至今,宜華地產先後通過銀行、農信社、信託等渠道融資12.2億元支撐項目開發。
收購戰略未扭轉業績頹勢
宜華企業(集團)有限公司(簡稱宜華集團)是一家成長於廣東汕頭的民營企業集團,是以潮汕人劉紹喜、劉紹生、劉壯青爲股東的家族企業。宜華集團旗下有兩大上市公司實體,分別是宜華木業(行情, 問診)(600978 SH)和宜華地產。官網顯示,宜華地產成立於2000年,至2007年11月借殼上市之前,已開發了華苑、宜馨花園、宜景軒、宜居華庭等多個樓盤,累計開發的建築面積超過40萬平方米。
登陸資本市場之初的2007年和2008年,宜華地產營收與淨利實現雙豐收。年報顯示,2007年實現營業收入2.50億元,實現淨利潤1.13億元。由於有多個樓盤的銷售支撐,2008年上市公司的業績更上一層樓:當年實現營業收入4.93億元,歸屬於母公司的淨利潤8201萬元。2009年宜華地產銷售面積下降,營業收入下滑,實現3.62億元。而由於市場行情向好,宜華地產仍錄得1億元的淨利潤。
此後,由於僅僅靠宜嘉名都、宜悅雅軒兩個樓盤存量房的銷售,無新項目的推出,宜華地產業績開始大幅下降,2010年與2011年的營業收入只錄得0.79億元和1.05億元,淨利潤分別僅錄得853.30萬元和787.98萬元。分析來看,宜華地產2009年後業績的變臉至少有兩大原因,一是大股東宜華集團遲遲未將旗下四大子公司的土地和資產注入上市公司,導致上市公司在2007、2008年的幾大項目入市後便無新項目開工,無貨可售;二是2009年實行的收購子公司獲取土地、收購在建樓盤謀發展的戰略未能取得應有的市場收益。
可因爲政策的限制,依靠大股東土地儲備的注入來實現今後的可持續發展似乎是遙不可期,而上市公司旗下僅有的1076畝土地較早選擇了與合作公司中信房地產汕頭有限公司共同開發後,但卻不知是何原因長期閒置。直至2010年4月,宜華地產審議通過方案,終止與中信房地產汕頭有限公司合作開發汕頭外砂項目。
在這種情況下,宜華地產2009年轉而改變戰略,展開對在建項目和擁有土地資源的公司的收購行動:出資3488萬餘元收購華建投資公司旗下6處房地產資產、出資6060萬元收購榮信投資公司以獲取其別墅用地儲備。但收購之後效果並不明顯,並未扭轉業績的頹勢。
時代週報記者多次致電宜華地產董祕謝文賢,試圖瞭解目前這些資產的經營情況,其表示公司將於8月27日公佈中報,此前一個月按照交易所規定須保持緘默,不便接受媒體的採訪。
高息融資12億支撐開發
事實上,2007年上市後,宜華地產一直希望通過大股東的資產注入實現盈利增長。2010年3月,宜華地產再次祭出增發計劃,擬以每股7.81元的價格向大股東宜華集團定向發行約1.72億股,收購其旗下包括揭東、梅州、湘潭和汕頭宜東等4家地產公司100%股權,收購完成後能增加土地儲備近2100畝。隨着2010年樓市宏觀調控政策的陸續出臺,增發重組被迫擱淺。
對此,宜華地產只好改弦更張,放棄增發計劃,改用現金收購的方式將資產注入上市公司,巧妙實現重組。
2011年11月,宜華地產與大股東宜華集團簽訂協議,出資3.39億元收購後者旗下兩項目公司的股權。包括梅州市宜華房地產開發有限公司100%股權和湘潭市宜華房地產開發有限公司43%股權。
爲籌集資金收購項目公司,宜華地產分別在2010年8月、2010年12月和2011年8月,三次與汕頭市中海房地產公司簽署《借款合同》,向後者累計借款12350萬元。此項收購的完成,使宜華地產的存貨由2010年末的9.31億元增加到2011年末的11.41億元,總資產由2010年末的10.31億元增加到2011年末的14.9億元,資產負債率由27.45%提高到52.87%。
收購兩項目公司後,宜華地產的開發建設即進入了快車道。由於工程進度的原因,2012年宜華地產雖然確認的營業收入僅爲0.85億元,但年度預收賬款已達到1.87億元,預收營收比率爲220.84%。預收賬款的高企意味着宜華地產2013年和2014年的銷售和利潤有了保障。特別是截至2013年一季度,宜華地產的預收賬款達到2.06億元。而由於多個項目的同時開工建設,需要大量資金投入,宜華地產完成土地儲備的大規模收購後面臨着資金的困境,依靠自有資金已完全不能支撐項目建設的進度。
2012年,宜華地產先後向中國銀行(行情, 問診)汕頭分行、汕頭市澄海農村信用合作聯社營業部、廣東粵財信託有限公司融資2.7億元。今年以來,宜華地產更是不懼高息成本,通過中鐵信託、華融信託、大業信託共融資9.5億元。此外,據安信信託(行情, 問診)一位內部人士透露,近日安信信託已與宜華地產簽訂協議,擬爲其融資3億元。