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88億的土地代價,22.3億元的注資,130億元的資金投入,華僑城蘇河灣從一誕生就備受爭議。這是華僑城成立以來投資最大的單體項目,也是其第二輪戰略布局的重要一棋,但巨大的資金壓力、銷售回籠的不可預期,始料未及地拖慢了華僑城規模擴張的步伐。
目前,蘇河灣行政公館的去化只有一半,蘇河灣塔尖住宅也將面臨眾多的競爭者。在上海市單價10萬元/平方米以上天價豪宅年銷售只有100餘套的情況下,華僑城一次推出99套蘇河灣塔尖住宅,必將與其他豪宅一起搶奪上海本土能有購買資格的客戶。但是僧多粥少,華僑城蘇河灣的豪宅銷售顯然不容樂觀。
背負地王的沈重包袱
蘇河灣是閘北區『十二五』規劃重點區域,根據上海市第十次黨代會提出的『促進蘇州河兩岸協調發展和功能提昇』的要求,閘北區政府對蘇河灣地區進行了高標准的規劃和功能定位,計劃再用2-3年時間,總投資約205億元,全面完成蘇河灣區域的舊區改造。2010年2月11日,蘇河灣推出首幅地塊蘇河灣北岸東塊1街坊地塊。華僑城歷經百輪報價,以70.2億元的總價,擊敗了盛高置地和百仕達控股聯合體,拿到了該地塊,成交樓板價高達5.28萬元/平方米,成為新一輪的全國單價地王。
2010年7月23日,華僑城以17.91億元又悄無聲息地拿下了蘇河灣41、42街坊地塊,折合樓板價僅為1.45萬元/平方米。這是蘇河灣公開推出的第二幅地塊,出讓面積約3.54萬平方米。華僑城通過這種地價差額分攤單價地王的地價成本。華僑城蘇河灣是蘇河灣地區第一期工程的代表性項目,總投資預計達130億元。按照相關規劃,蘇河灣區域總面積達3.19平方公裡,區域內將重點培育文化創意、金融服務、現代商貿、人力資源和信息服務五大主導產業,強化文化創意、商務商貿、休閑娛樂、生態宜居四大功能,最終將成為『上海中心城區北翼的先行區、核心CBD功能的拓展區、蘇州河兩岸綜合開發的樣板區、經典海派歷史文化的展示區』。
華僑城曾在2010年年報中稱,蘇河灣項目部分產品將於2011年年內進入市場,但是,隨著巨大的資金壓力加之市場環境的惡化,2011年,產品未能入市。2011年11月,華僑城表示,『按照公司計劃,最早明年8月會推出第一批產品,將會以SOHO酒店式公寓產品為主』。
激進的拿地使得華僑城背上了沈重的包袱。2011年3月,華僑城就曾計劃向其母公司華僑城集團申請委托借款,額度為130億元,主要向上海蘇河灣等項目進行資金輸血。
2012年1月13日,華僑城旗下控股子公司華僑城亞洲突然發布公告稱,該公司間接全資附屬公司GreatTec已於1月5日與華僑城訂立資本投資協議,將有條件同意向華僑城上海置地出資22.32億元,而華僑城上海置地正開發的項目就是蘇河灣地王。2012年6月20日,華僑城亞洲發布一則關聯交易公告稱,注資蘇河灣項目的資本投資協議已於當日正式完成。至此,華僑城亞洲在蘇河灣項目上佔股比例達到50.5%,從而正式控股該項目,這使得華僑城終於松了一口氣。
剛剛卸任華僑城董事長的任克雷在公司2012年年報中分析了『旅游+地產』商業模式的問題所在:『目前階段,在同時發展旅游、地產兩項業務的目標前提下,將不可避免地引發趨勢性的規模擴張……這一增長模式的制約因素也日益突出……我們只能依靠自身的滾動發展去開發重資產、緩回報的旅游綜合項目,這也帶來了整個過程中的負債率出現相對較快增長的現象。因此,近兩年我們主動放慢了規模擴張的步伐增長。通俗點說,上個臺階後,需要停一停,喘口氣纔能再上一個臺階』。
『華僑城蘇河灣項目這個大型地標級濱水都市綜合體,導演了一場世界級的城市復興。』其項目宣傳冊上如是描述。
花了兩年的時間,去年9月,華僑城蘇河灣率先推出了樓板價1.45萬元/平方米的商辦項目『行政公館』,准備衝刺金九銀十。上海網上房地產數據顯示,『蘇河灣華僑城中心』首批房源共有223套,總面積達3.75萬平方米,網上備案價格為6.34萬-8.26萬元/平方米。粗略估計,全部出售可收回投資25億元以上。但事實上,該項目入市以來均價只有5萬多元/平方米。華僑城(上海)置地有限公司營銷策劃部總監張雍向時代周報記者表示:『從今年到現在行政公館已售8億元,網上簽合同5億元,這在今年上海50年產權的產品裡銷售排第一,即便是跟5萬元/平方米的住宅比較,也能排第五。從去年到今年整個銷售近170套,回籠15億元,去化2/3。目前還剩50套不到。』
而網上房地產顯示,去年11月拿到預售證的商鋪一共28套,報價從13.08萬元-16.98萬元/平方米不等,目前已售2套。加上此前的223套行政公館,一共有251套房源,截至8月5日,已售124套,可售127套,這意味著行政公館已售122套,去化只有50%。
為了加快銷售,今年5月,華僑城蘇河灣引入英國著名資產管理品牌CRESA,為行政公館復式產品打造資產管理概念,提供最長達10年的出租服務,號稱一套總價800萬元的單元,平均租金水平可達25000元/平方米,10年無空置率,可獲得320萬元的租金收入,平均投資回報達4%,而售價一兩千萬元的翠湖御苑、錦麟天地等平均回報率也只有2.2%-2.8%。新浪樂居等的廣告信息也顯示,『目前購房送10年簽約包租政策』,這也被一些業內人士認為有違規包租之嫌。對此,張雍解釋,『華僑城並不介入出租,是第三方公司在操作。華僑城只是選了一家比較好的租賃公司,引入到了銷售環節,客戶可以選擇或者不選擇,並不是包租。』
豪宅銷售不容樂觀
繼行政公館和商鋪後,華僑城蘇河灣又在蘇州河濱水沿岸打造了三棟150米的超高建築,其中一棟是已於去年9月正式簽約入駐的全球第四家寶格麗酒店,另外兩棟則是被冠以『浦西第一高住宅』之名的塔尖住宅。8月1日,華僑城蘇河灣塔尖住宅樣板房已首次公開亮相。
高達5.28萬元/平方米的樓板價也使得即將首次開盤的住宅項目備受關注。網上房地產顯示,其總套數99套,其中7套報價為15萬元/平方米,剩餘92套報價范圍在9萬-25萬元/平方米之間。同策數據顯示,截至2013年6月,2010-2013年上海市單價10萬元/平方米以上天價豪宅總計成交394套。2010-2012年這三年天價豪宅分別交易了78套、119套和149套。今年上半年上海市單價10萬元以上/平方米的天價豪宅已成交48套。而去年上半年,天價豪宅成交套數為68套。
『目前已開放樣板房,預計8月下旬開盤,預售證均價售價15萬元/平方米,開盤有些優惠,但不會特別大,一共92套會分幾批推出,另外一棟也還有92套。這個產品不愁的,人民廣場附近70年產權的豪宅基本沒有。』張雍說。
對於是否會跟濱江凱旋門等形成競爭,張雍表示,『濱江凱旋門目前推出的面積都比較小,量多,價格比我們低,總價也比我們少。最大不同在於我們是浦西第一高樓,跟寶格麗在一起,業主會成為寶格麗全球會員。』
而濱江凱旋門預售證報價區間范圍為9.31萬-26.4萬元/平方米,但實際成交價在12萬元/平方米左右。截至8月5日,網上房地產數據顯示,濱江凱旋門總套數195套,已售套數97套,去化僅五成。
中原地產研究諮詢部總監宋會雍向時代周報記者表示,『從地價比較上來說,蘇河灣沒有優勢。10萬元/平方米以上的項目如濱江凱旋門、中糧海景壹號等都賣得一般。這部分市場本身就不大,銷售難度高,開發企業往往持有,慢慢消化,地價低完全持有得起,但蘇河灣這個是地王,需要急著回籠資金,捂上多少年,也到不了那個利潤空間。而且蘇河灣區域傳統上沒有豪宅概念,周邊房價都不高,所謂的景觀,蘇州河跟黃浦江也不是一個等級的概念。』
上海乘星行行銷服務機構總經理李驍也認為,蘇河灣的行政公館目前這個銷售並不算特別好,但能賣成這樣已經很不容易。『行政公館基本不賺錢,如果住宅部分賣到13萬-15萬元/平方米,不算離譜,樓板價過高,必須用住宅利潤來補貼行政公館。華僑城的品質和品牌不會差,上海很多地理位置沒它好,沒有景觀的,報價也在10萬元/平方米以上了,盡管目前這個區位不成熟,但總體地段不差,也有景觀賣點,可以支橕定價,但目前最大的問題是宏觀市場。上海本土能有購買資格的客戶,是稀缺資源,華僑城在國內投資客這方面積累並不多,不像其他開發商有忠實的擁躉。』