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據研究機構統計,6月東莞一手住宅銷售均價衝突9000元大關,達到9273元/平方米,這一消息備受各界關注。不過,隨着二三線鎮區剛需戶型成交的增加,7月房價回落至8712元/平方米,環比下降6%。
今年前7個月,住宅新增供應約360萬平方米,成交約406萬平方米,新貨缺口達46萬平方米;截至7月底,住宅庫存約459萬平方米,消化週期爲7.58個月。前7月由於新增供應趕不上消化速度,庫存逐步走低,房價隨之反向走高,達到8710元/平方米,同比上漲5%。分析人士稱,房價仍存上漲壓力。
新增供應戶型變小
據瑞峯置業市場研究部統計,7月東莞共30個商品房項目有新增供應入市,新貨量爲6669套,面積爲64.61萬平方米,環比減少3%。
其中,住宅合計新增4937套入市,面積爲51.2萬平方米,套數環比上漲8%,面積環比減少18%,明顯回落,但依然處於高位。
瑞峯置業市場研究部相關負責人稱,新增供應的戶型變小促使7月的新增供應套數與面積反向運行。
今年6月改善型和別墅產品供應爆發式增長,相比新增套數,新增面積表現更突出,而7月以剛需產品爲主,50—100平方米的產品佔住宅的七成以上。同時,在市場持續好轉的環境中,7月投資性產品供應也有所增加,刺激某些項目的公寓產品擇機入市,如長虹百薈花園、金田花園花域、東江豪門等項目。
從物業類型來看,碧桂園·天麓山、康聯匯展中央、星城國際花園、東江豪門等22個項目推出洋房新品,新增4337套,合計面積爲43.05萬平方米,佔總供應量的67%,是絕對的新增供應主力。北大資源御灣、金田花園花域、寶安山水江南、萬科棠樾、萬科朗潤園、御花苑天珺灣、粵豐江畔豪庭等七個項目推出了別墅新品,供應187套,面積爲5.83萬平方米。同時,有8個項目推出413套公寓,面積合計2.32萬平方米。
此外,7月非住宅新增供應1732套,面積合計13.41萬平方米,環比劇增204%。其中,虎門京仕柏豪庭等17個項目推出741套商鋪,面積達到9.72萬平方米,佔新增總供應的15%;偉隆國際花園、海德廣場等兩個項目推出261套寫字樓,面積爲2.61萬平方米;有5個項目推出730個停車位,面積爲1.08萬平方米。
從各月的走勢來看,東莞住宅的供應量分化明顯。1—2月因春節假期的影響,東莞供應處於傳統的淡季期,但因去年四季度樓市好行情的延續,供應量仍然在20萬平方米上運行。3月“小陽春”作爲每年的首波營銷高峯期,供應量有所上升。但在新“國五條”地方細則等調控政策陸續出臺的大環境下,開發商觀望情緒加重;加上因工程進度的影響,導致不少項目延遲上市,3、4月供應市場並未如期出現供應小高潮,供應量維持44萬平方米。隨着工程進度的加快以及市場環境的好轉,開發商對後市預期看好,爲搶灘市場,紛紛加推入市,5月新增供應出現爆發式增長,達到113.6萬平方米,創歷史新高。而6—7月由於傳統淡季的到來,同時由於市場週期性的影響,供應再度呈現下滑趨勢,7月滑至51.2萬平方米,但依然處於高位。
截至7月底,今年商品房新增供應已經達到43502套,面積爲412.03萬平方米,同比增加31%。其中,住宅新增供應29325套,面積爲359.77萬平方米,同比增加34%。
住宅熱銷63萬平方米
據瑞峯置業市場研究部統計,7月,東莞商品房簽約銷售7109套,面積爲77.15萬平方米,成交金額爲67.3億元,環比減少15%。
其中,住宅共成交5958套,面積爲63.37萬平方米,環比減少16%,但仍處於熱銷狀態,堪與“紅五月”相媲美。
分析人士稱,首先,新增供應儘管有所放緩,但衆多項目採取“小步推貨”策略,偏重於剛需產品供應,貼近市場需求,使樓市交投繼續保持旺盛的趨勢。其次,前期出貨理想的項目,由於市場口碑好,剩餘存量和新推貨量依然受寵,如星城國際花園、碧桂園天麓山、觀瀾碧桂園等項目。再次,某些項目利用“低首付”、“高認籌優惠”、“低總價”等促銷優惠讓利客戶,去貨也取得一定成效。此外,臨深片區的項目繼續熱銷,尤其是塘廈、鳳崗、樟木頭、常平等區域是支撐住宅成交量走穩的主力軍。
縱觀今年各月份的住宅成交,除了春節假期的2月成交較爲低迷,其他6個月都在50萬平方米以上,足見今年樓市火爆程度。今年東莞住宅成交跌宕起伏,1月開發商搶在2013年春節前收金,進行大規模推貨,推動成交達到61.87萬平方米;2月由於春節假期的影響,簽約量滑至24.56萬平方米;3月東莞樓市迎來“小陽春”,觸底反彈創6年同期新高,達到62.96萬平方米;4月由於市場以“蓄客”動作爲主,進入調整期,簽約下滑,不過保持了51.35萬平方米的高位;5月在供需兩旺的催化下,住宅簽約66.93萬平方米,創年內新高;而6月延續5月火爆勢頭,繼續走高,成交75.8萬平方米,創年內新高。7月成交量正常回落至63.37萬平方米,但年內仍處於高企的態勢。
截至7月底,今年商品房成交已經達到46684套,面積爲455.03萬平方米,同比增加43%,開發商吸金417.78億元,同比增加50%。其中,住宅成交38387套,面積爲406.32萬平方米,同比增加43%。
房價結構性回落6%
據瑞峯置業市場研究部統計,7月,商品房簽約均價爲8724元/平方米,其中住宅簽約均價爲8712元/平方米,環比回落6%,同比上漲6%。
從住宅成交均價走勢來看,今年前7個月簽約均價除了6月突破9000元大關之外,其餘月份都在8400—8800元/平方米之間波動。6月份因爲改善性和別墅產品簽約比例增加,直接帶動簽約均價達到9273元/平方米,而7月由於二三線鎮區的剛需產品成交增加,使得簽約均價結構性回落至8712元/平方米。
今年前7月,商品房簽約均價爲9181元/平方米,其中住宅簽約均價爲8710元/平方米,比去年同期的8299元/平方米上揚411元/平方米,漲幅爲5%。
業界人士分析稱,新增供應趕不上銷售速度,是房價上漲的主要原因。前7月,住宅銷售406.32萬平方米,新增供應僅359.77萬平方米,缺口達到46.55萬平方米,這說明今年的住宅庫存整體呈走低趨勢。
從住宅供銷比來看,住宅新增供應量連續3個月低於成交量。自去年10月開始,供求矛盾初顯並逐步突出,進入今年表現更加明顯,今年1—4月供銷比都在1之下,最低達到0.33;儘管5月供應爆發,遠遠高於成交量,供銷比去到1.7,但6月成交量飆升,成交75.5萬平方米,最大力度釋放庫存量,出現個盤推出即銷九成的場面,使得供銷比再度下滑,7月滑至0.81。
截至7月底,東莞住宅庫存爲456.83萬平方米,按照過去12個月的銷售速度來算,消化週期縮短至7.58個月。合富輝煌東莞市場研究部副總監李興旺稱,東莞目前“低庫存”現象較嚴重,房價仍存上漲壓力。
【焦點】
2008年“莞城地王”終於開工
7月,全市僅5個項目取得施工許可證,是2012年以來開工項目數最少的月份。其中住宅開工量爲30.4萬平方米,非住宅14.15萬平方米,不管是環比還是同比均出現大幅度下滑。
分析人士稱,首先,因爲7月天氣多變,高溫及暴雨等天氣影響了工程進度,開工步伐有所減慢。其次,自從去年開始,東莞開工量一直處在高位運行,18個月中有7個月的開工量高達百萬平方米以上,而在經過一年半的高速開發後,東莞土地儲備量消耗過大,加上近兩年東莞商住用地供應和成交量逐年減少,儲地不足致使房企更慎重選擇項目上市開工時間。此外,上半年的開工量爆發,房企新房庫存充足,加上東莞樓市的持續熱銷,過半房企全年銷售目標過半,故並不急於開工“補貨”。
有新開工的5個項目分佈在莞城、橫瀝、常平、萬江和塘廈等五個鎮街。莞城憑藉新項目恆大金碧華府的15.66萬平方米開工量,穩居排行榜之首,爲存量不足的莞城市場注入了新鮮血液。橫瀝鎮憑藉名巨中央華府的10.33萬平方米開工量奪得榜眼之位。
值得注意的是,恆大金碧華府即是2008年1月出讓的“莞城地王”項目,歷經5年半的風風雨雨,終於正式開工。
2008年1月份,富通地產以東莞市城邦房地產開發有限公司的名義拍得該商住用地。該地塊也稱圍仔小區地塊,位於莞城政府一側,東接莞城市民廣場,南鄰可園南路,西靠運河東路,北連文化廣場。該地塊用地面積爲45179平方米,出讓土地面積爲43588平方米,最高容積率爲5.5,起始價爲4.5億元,成交總價爲9.4億元,溢價高達109%。按照出讓土地面積的5.5倍來計算,建築面積爲239734平方米,該地塊樓面地價高達3921元/平方米,故被業界稱爲“莞城地王”。
不過此後的3年時間,該地塊一直在“曬太陽”。2011年,剛進入東莞不久的恆大便從富通手上收購了該項目。經重新規劃設計,該項目的基坑支護施工工程在去年8月21日取得施工許可證,而主體建築正式開工則在上個月,合計有3棟“商業、住宅樓”,均顯示樓高40層,可見是超過100米的超高層建築,另外還有一個地下室、一個大門工程取得施工許可證。
碧桂園和萬科誰居年度銷售額榜首
據東莞中原研究部統計,截至7月底,萬科今年在東莞簽約銷售商品房40.89億元,依然蟬聯東莞銷售冠軍寶座,同比增加9%,市場佔有率爲9.73%。碧桂園以38.69億元屈居亞軍,同比增加1418%,市場佔有率爲9.20%。
不過,從銷售套數和麪積來看,碧桂園已經超越了萬科,榮登榜首。前7月,碧桂園在東莞銷售商品房4415套,面積爲48.25萬平方米,而萬科的銷售套數爲4121套,面積爲36.39萬平方米,兩者均不及碧桂園。
同時,7月單月的商品房銷售額,碧桂園也以6.37億元力壓萬科的3.93億元成爲月度銷售冠軍。
另據合富輝煌東莞市場研究部統計,前7月,碧桂園、萬科住宅網籤金額分別爲38.7億元、36.7億元,這意味着住宅銷售冠軍已經被碧桂園搶走。
自從2009年以來,萬科已經連續四年蟬聯東莞銷售金額冠軍,東莞樓市呈現“一超多強”的格局。不過,這幾年,隨着碧桂園、恆大、保利等龍頭房企持續進入東莞,並加快佈局,光大、聯華等本土房企也在謀求反攻,如今“一超多強”的局面已經逐漸動搖,未來有望呈現“多極化”的格局。
今年,萬科貨量井噴。據東莞萬科今年3月份舉行的新聞發佈會消息,東莞萬科今年將有金域華府、金域鬆湖、金域國際、金悅香樹、萬科城、朗潤園、四季花城、松山湖悅、麓湖別墅、紫臺、翡麗山、萬科廣場、金色里程、萬科中心、鬆湖中心等15個項目,另外還有深圳萬科在塘廈操作的棠樾項目,合計在售項目多達16個之多,佈局東莞各大經濟重鎮。在接下來的幾個月,萬科將有衆多的新品扎堆入市。
而2009年才進入東莞的碧桂園項目數量相對較少,今年在售主力項目只碧桂園·天麓山、觀瀾碧桂園、大朗碧桂園、碧桂園·柏麗灣等四個,但是每個項目的貨量比較大,所以總量也相當可觀。
業界預估,今年的銷售金額冠、亞軍將在萬科與碧桂園之間誕生。從目前釋放的消息來看,萬科的銷售目標及貨量均多於碧桂園。
塘廈成全市最熱門板塊
塘廈鎮已經成爲當前東莞房地產開發最爲熱門的板塊,7月的供求量均在全市33個區域佔據頭把交椅。
據瑞峯置業市場研究部統計,7月,塘廈鎮住宅新增供應824套,面積爲8.57萬平方米,成交747套,面積爲7.78萬平方米,四項指標均排名全市第一。7月,塘廈鎮的成交套數在全市佔比12.5%,這意味着東莞每成交8套住宅就有1套位於塘廈。塘廈有14個住宅項目成交,住宅均價爲8719元/平方米。
由於自身經濟實力雄厚,且毗鄰深圳,近年,塘廈備受各大開發商青睞,目前已經匯聚了萬科、金地、碧桂園、中信等龍頭房企以及三正、新世紀等本土企業。早在2007年,塘廈便誕生了樓面地價高達1.52萬元/平方米的“廣東地王”項目,即當前的萬科·棠樾。最近兩年,塘廈又持續有新土地出讓,可以預見,塘廈在未來幾年仍是房地產開發熱門板塊。
不過,塘廈市場也是冰火兩重天。主打東莞客戶的項目洋房毛坯均價主要在6000—7000元/平方米之間,而主打深圳客戶的洋房毛坯均價9000元/平方米,有些帶裝修洋房均價甚至達到了1.8萬元/平方米。
昔日的頭號種子選手南城由於土地供應有限,排行座次大不如昔。7月南城住宅新增供應30套,面積爲1.23萬平方米,新增面積在全市滑落至第13名。如今,城區供應則出現明顯的落差,尤其是南城,目前南城在售的貨量已逐月下滑,供不應求的局面越來越突出,未來隨着佳兆業帝景中央、君珆花園等項目的入市,可能會有所緩解。
住宅新增供應面積排名第二、第三的分別爲厚街、寮步,供應套數分別爲585套、612套,供應面積分別爲5.94萬平方米、5.67萬平方米。
從片區來看,7月全市有15個鎮街(園區)有住宅新增供應,其中臨深片區依然爲主戰場,塘廈、鳳崗、樟木頭、常平等區域供應量就達到19.44萬平方米,佔總供應量近四成,可見未來成交高峯期將繼續體現在該片區。
而成交方面,7月寮步住宅成交583套,面積爲5.52萬平方米,排名全市第二,均價爲7795元/平方米。同爲臨深片區的鳳崗住宅成交568套,面積爲5.29萬平方米,排名全市第三,均價爲8161元/平方米。南城則以375套、4.65萬平方米屈居第四,均價爲11824元/平方米。
7月住宅均價超過萬元的有南城、松山湖、長安、東城等四鎮街,其中松山湖以12527元/平方米排名第一。記者曾德軍實習生塗斯嵐