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樓市熱銷,開發商不差錢,又在一線城市啓動了“地王”炮製運動。具體到東莞這座經濟實力位居全國前列的沿海城市,土地市場也顯著升溫,地價明顯上漲。
據記者統計,7月東莞商住地平均樓面地價突破3000元/平方米大關,達到3395元/平方米,環比上漲24%,已經達到了支撐萬元房價的水平。
平均地價上漲儘管有結構性因素存在,但是一些熱點區域的地價實際性上漲也相當矚目。有的片區相鄰商住地樓面地價不到3個月時間便飆升了66%。
業界稱,在當前的房地產開發形勢下,地價勢必推高房價,不過其影響在兩三年之後,當前的房價仍由當前的供求關係決定,保持穩中有升的態勢。
不到3個月
相鄰地價飆升66%
經過兩個買家121輪激戰,寮步鎮鳧山村一宗佔地約6.8萬平方米的商住用地在7月10日上午“嫁入”豪門萬科,溢價127%,樓面地價高達3523元/平方米。有研究機構稱,這“讓市場大跌眼鏡”。
“市場大跌眼鏡”是因爲該地塊位於幾個月之前的流拍重災區,並且比此前不久的地價大幅飆升。
該地塊編號爲2013WG026,位於寮步鎮鳧山村生態園大道以西、金興路以東,佔地爲68431平方米,容積率上限爲2.2,計容建築面積爲150548.2平方米,其中住宅不小於95%、商業不大於5%,起始價爲2.334億元,成交價爲5.304億元。
寮步鎮鳧山村在去年12月26日至今年3月1日的兩個多月時間裏,密集推出同一片區內4宗相鄰的商住用地進入最終交易環節,不過全軍覆沒,紛紛流拍,寮步鎮鳧山村因此一度被業界稱爲“流拍重災區”。
2013WG026號用地就是其中一宗,曾在去年12月26日流拍。不過,時隔半年時間,山雞突然變成鳳凰,這宗地居然被兩個買家瘋搶,樓面地價甚至被擡高到3523元/平方米的高位。這個地價放在全市任何一個地方都不算低,比上半年全市商住用地平均樓面地價2399元/平方米足足高出1124元/平方米。
寮步鎮鳧山村另外2宗流拍地先後在4月19日、5月24日分別重出江湖,儘管都成功成交了,不過競拍氛圍卻相當冷清,一宗底價成交,樓面地價爲2120元/平方米,一宗溢價1%成交,樓面地價爲1948元/平方米。
此3宗商住地儘管規劃指標有所區別,但是位於同一片區的相鄰位置,地塊屬性區分不是很大,不過地價卻相差懸殊,7月地塊的樓面地價比四五月份的足足高出一個檔次。取樓面地價相對較高的4月19日地塊來比較,相距不足3個月,7月這宗相鄰地塊樓面地價卻足足上揚1403元/平方米,漲幅高達66%。
寮步鎮鳧山村南接松山湖高新區,去年9月官方發文明示松山湖不再新增商品住宅用地,這促使包括寮步鎮鳧山村在內的松山湖周邊區域的市場預期開始升溫。
不過,2013WG026號地塊相距萬科·金域鬆湖大約3公里,後者洋房儘管位於松山湖之內,不過洋房均價也不過8000多元/平方米。而2013WG026號地的樓面地價高達3523元/平方米,根據當前高地價項目地價佔比房價大約1/3比重來計算,2013WG026號的預期毛坯房價已經超過10000元/平方米。2013WG026號所在片區目前並無商品房小區,各類商業配套也相當缺乏,在這麼一種“不毛之地”賣出萬元房價的土地讓人感到意外並不爲奇。
樓面地價年內首破3000元大關
實際上,地價上漲的故事並不侷限於寮步鎮鳧山村。
據記者統計,7月東莞共成交4宗商住用地,總佔地約28.3萬平方米,總計建築面積約63.6萬平方米,交易金額合計約21.6億元,平均樓面地價約3395元/平方米。這一樓面地價比6月的2737元/平方米高24%,比上半年的2399元/平方米高出42%。
合富輝煌東莞市場研究部相關負責人稱:“7月商住地的樓面地價今年內首次突破3000元/平方米大關,創下最近10個月來的新高。”
按照當前地價與房價的比例來計算,3395元/平方米的樓面地價將支撐起10000元/平方米的房價!
另據東莞中原研究部統計,7月東莞商住地成交整體溢價率爲29%,比6月26%上升3個百分點,維持中位水平。
7月全國土地市場冷熱不均,北京、上海、深圳等一線城市依舊高溫不退,萬科、保利、中糧、卓越等品牌房企持續拿地,地王頻出。據相關數據,7月全國300個城市住宅類用地平均溢價率爲23%,東莞與之相比高出6個百分點。
7月平均樓面地價上漲以及較高的溢價水平是熱點區域優質地塊集中成交這一結構性因素,和地價實打實上漲共同作用的結果。
東莞7月進入最終交易環節的商住用地有6宗,分佈在虎門、塘廈、常平、寮步和麻涌等5鎮,除了麻涌漳澎村2宗地流拍之外,其餘4宗地均成功出讓,並且爲萬科、金地、碧桂園等三大巨頭分別暫獲,其中萬科獲取了位於虎門、寮步的2宗商住地。虎門、塘廈、常平、寮步是房地產開發的熱點區域,麻涌房地產發展目前尚顯稚嫩。
除了寮步地塊,7月高溢價成交的地塊還有塘廈林村地塊。該地塊佔地約4.9萬平方米,容積率上限爲2.5,計容建築面積約12.3萬平方米,樓面地價爲3408元/平方米,溢價達到72%。
塘廈房地產市場分爲主打東莞客的市場和主打深圳客的市場兩大塊,主打深圳客的項目的地價與房價均較高。林村地塊毗鄰龍林高速,可方便抵達深圳,若按照主打深圳市場的項目來看待,其地價比此前土地高出不少。2011年,碧桂園拿下觀瀾碧桂園土地時,樓面地價爲2017元/平方米;中信拿下中信觀瀾凱旋城土地時,樓面地價爲2804元/平方米。而碧桂園、中信項目所在的平山村或蛟乙塘村比林村距離深圳更近。
地價或推高兩三年後的房價
當前,東莞一手住宅均價大約8700元/平方米,也有一些洋房價格邁上了萬元臺階,它們主要集中在東城、南城、松山湖、虎門、長安、塘廈等經濟重鎮。
如今,地價漲了,房價會怎麼樣呢?月度樓面地價達到3395元/平方米,是否意味着東莞萬元房價時代的到來?
分析人士認爲,在當前的房地產發展形勢下,地價上漲勢必帶動房價的上漲,但是影響不會馬上出現,大約在兩三年之後。東莞房價萬元時代遲早會到來,但是何時出現目前仍不能蓋棺定論。
松山湖一豪宅項目的相關負責人說,寮步鳧山的萬科項目樓面地價高達3523元/平方米,以後房價肯定要超過10000元/平方米。既然它都能賣10000元/平方米,那麼松山湖核心區的房價高個5000元/平方米完全沒有問題。上半年,松山湖一手住宅的均價爲10767元/平方米(瑞峯置業數據),松山湖核心區錦繡山河的均價爲12914元/平方米(東莞中原數據)。
代理商東莞市博文道營銷策劃有限公司總經理楊波說,除非遇到類似於1998、2008年金融危機的經濟困境,否則在當前的房地產開發環境中,地價上漲肯定會推高房價,經濟發展尤其週期性,未來幾年出現嚴重經濟困境的可能性不大。
東莞房地產業協會祕書長陳駿良說,今年,地價上漲明顯,尤其是重點鎮街。優質地價樹立了標杆,其它土地往往會參考這個標杆價,進而地價會較爲普遍地上漲,最後導致房價也會明顯上漲。不過,地價推高房價這個效應需要兩三年時間纔會浮現出來,對當下的房價沒有多少影響。
東莞中原策略研究中心車德銳說,今年,地價平穩往上走,尤其是虎門、寮步、常平、塘廈、大嶺山、洪梅等重點區域,優質地塊的推出將拉高這些區域的房價。
車德銳說,只要不出現2008年全球金融危機那樣的情況,東莞的住房需求是沒有問題的,東莞的住房需求有人口基礎,所以這幾年成交量逐年在放大。在全國範圍來看,一個六七百萬常住人口的城市,住宅總銷售量一般15萬套/年左右,其中一手住宅10萬套/年,而東莞常住人口已經達到800多萬,當前住宅總銷售量還不到10萬套/年,其中一手住宅才6萬多套。東莞的住房需求以自住爲主,隨着東莞教育、交通等方面的進一步改善,市民歸屬感越來越強,樓市成交量會進一步放大,隨着地鐵和城軌開通,還有可能帶來更多的外溢性需求。與此同時,當前東莞的房價相對較低,市民承受壓力相對較小。所以,由地價到房價的價格傳導過程不會受到影響。
車德銳也認爲地價對房價的影響更多體現在以後的房價,而不是當下房價。他說,一般來說,在東莞,從拿地到入市一般需要2年時間。東莞不像深圳等一線城市,地價不會立馬傳導房價,一般要高地價項目入市之後纔會明顯體現。至於當下的房價,則主要由當下的供求關係決定。
不過,車德銳也說,像虎門那樣一直高度缺貨的區域,隨着項目增多,房價則有可能有所回落。萬科紫臺均價在1.3萬元/平方米,以後估計其它項目難以維持這種高價,虎門中心區的房價可能就在1.1萬元/平方米左右。
天爲地產總經理李寶柱說,國家一直在控制房價,所以東莞的房價就算會漲,但是幅度也不會很大,會比較平穩。
至於今年的樓市情況,業界普遍的觀點是:樓市熱銷、庫存較低、房價穩中有升。