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拆分精裝修費用
根據北京的限價標準,原則上新開盤項目的定價不超過區域均價、已開盤項目定價不超過前期銷售平均價格、當月銷售價格不超過上月銷售平均價格等已經成爲獲得預售許可證的重要條件。
在這樣的限令面前,4月過半,北京僅有3個項目獲得預售許可證。“大部分準備開盤的項目都被‘按’住了”,大興某在售樓盤負責人告訴記者,而這些項目被“按”住的主要原因,都是開盤價格不過關。不過,在一些開發商眼裏,雖然限價政策能從源頭上控制房價,但其實仍然存在應對的方法和手段。“現在就有一些項目把精裝修的費用拆分出來上報,譬如原本毛坯房賣2萬元每平米,爲了防止產品沒有發生變化但價格卻上漲的局面,開發商會單獨上報精裝修的那部分價格,從而實現高報價”,一位長期跟蹤新房市場的機構研究人員告訴記者。
這些說法也得到了多位業內人士的認同,通過拆分精裝修費用實現高報價,是目前開發商採用較多的一種做法。另外,還有樓盤通過買賣和裝修兩份合同來突破限價令。在籤合同的時候,購房者需要與開發商簽訂兩個合同,一份是房屋買賣合同,一份是裝修合同,以此逃過政策的監管。“這種操作還得取決於購房者是否認同”,亞豪機構總監郭毅表示,這種做法有可能造成購房者將來轉讓時的稅費增加。
□應對
房企出招應對調控升級
通過凍結二手房市場把部分購房者“逼”進新房市場之後,政府再次通過限價的行政手段使調控升級。不過,對於限價令,開發商們也正使出渾身招數來應對價格紅線。
按照以往開發商的推盤慣例,一個樓盤在入市時通常會先將戶型、位置稍差的產品以較低價格入市,接下來隨着產品品質的提升價格也逐漸上漲。
在限價令出臺後,這種推盤順序將被改變。某樓盤銷售負責人告訴記者,開發商可能會首先選擇品質較好的產品入市,接下來以同樣價格再推出品質稍差的,從而達到價格和利潤平衡點。此外,剛需項目將裝修房改爲毛坯房來降低售價、期房改爲現房來規避政策監督以及延遲開盤等手段也都在不少項目的醞釀之中。“這種價格的界定是比較難的,尤其對於純新盤項目,並沒有精確的界定標準”,某項目營銷人員表示,而不同月份的限價管控也時鬆時緊,如何做到公平尚需時間來檢驗。
改變推盤順序
改走中小戶型路線
此外,從中長期戰略來看,由於本輪調控重在保護剛需,一些房企也將產品重心放在面向剛需羣體的中小戶型開發上。
此前一直堅持走中高端住宅路線的金地集團,從去年下半年開始調整產品路線,將重心向中小戶型產品市場偏移。據媒體報道,金地集團總裁黃俊燦在接受採訪時表示,公司今年新推的346萬平方米產品中,中小戶型產品佔比將達80%,加上此前庫存的產品,全年可供銷售房源中小戶型產品佔比65%,而在2011年,中小戶型產品在總供給中僅佔49%。
招商地產總經理日前也表示,今後會盡量推一些偏向中低價位、中小戶型的產品,從而均衡產品結構。
□二手房成交量跌至谷底
自北京調控細則出臺後,二手房市場迅速“冰封”,買賣雙方均陷入觀望。受此影響,4月第二週,北京市二手住宅僅成交了1716套,比停網籤前一週下降82.3%,周均成交下降到2000套以下。鏈家地產張旭表示,,除了特殊周外(放假等),周均成交在2000套以下要追溯到2012年春節以前,國五條北京細則出臺後,成交量出現了明顯的回落。
觀望情緒濃厚
來自偉業我愛我家和鏈家地產等中介機構的數據顯示,4月第二週(04.8-04.14),北京市二手住宅網籤1716套,與停網籤前一週比明顯回落,同時,新增房客源持續兩週環比回落。
記者日前在走訪惠新西街南口、柳芳等多家中介門店中發現,門店經紀人都比較清閒,“最近一段沒什麼事情,每天的主要工作就是打電話讓客戶來看房,但是現在基本上都在觀望,很少有人再看房了,我們有不少展板在地鐵出口附近,人流量很大,不過,停下來問房子的人比3月份要少很多,問房價的人也基本上沒有買賣的意向。”惠新西街南口地鐵站附近的中介經紀人告訴記者。
“我覺得房價還會有波動,現在買不是時候,關鍵是很多房子的稅收好像也不太明白怎麼計算,還是穩定了再說。”看了幾個月房子的小陳表示。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示,北京樓市調控細則出臺後,雖然新增房源和客源量並未大幅下降,但是買賣雙方的心態已由之前的爭取快速成交,變成觀望等待,尤其是購房人羣觀望心態明顯加重。
個別房源價格鬆動
在二手房價格方面,鏈家地產的統計數據顯示,4月第二週北京市二手住宅成交均價爲27763元/平方米,環比上週上漲4.6%,比停網籤前一週上漲2.5%。不過,記者在調查中看到了個別房源的價格有所鬆動。張旭告訴記者,從目前成交情況看,雖然大部分樓盤價格依舊維持着價格的向上態勢,但力度已明顯不足。
據惠新西街南口附近的經紀人介紹,附近二手房掛牌的價格並沒有大幅變化,“只有個別房源業主着急用錢的會降價賣,目前我知道的只有一個業主,他想換房,着急用這個錢,大概降了10萬塊錢。”記者在其門店裏貼着的房源信息上看到,周邊二手房掛牌價在4.3萬元/平方米左右。
對於未來市場,北京麥田房產市場研究部經理張葉鬆指出,房價或將在下個月會出現小幅回落的現象。