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3月30日,北京發佈貫徹落實“新國五條”實施細則的通知。作爲“新國五條”地方細則最嚴厲的城市,北京樓市在20天內已經明顯感受到來自政策的威力:一方面高定價項目難以獲批入市,新房成交出現停漲,一方面,開發商們也正使出渾身招數來應對價格紅線。此外,一季度火爆的二手房市場在嚴重透支後成交大幅萎縮,部分房源已經出現價格鬆動。對於樓市出現新的博弈,業內專家表示,隨着自住型、改善型商品住房納入限價房序列管理政策落地,房企博弈的機會成本將越來越大,推盤走量應是上策。
□供應低供應導致樓市步入博弈期
京版國五條細則落地後,北京購房資格申請、審覈及網上籤約暫停八天。上週爲網籤恢復後的首周,新房成交回落的同時,供應也開始縮水。
價格、供應雙降
“新國五條”北京細則出臺後,由於限購政策升級,北京原先的房地產交易系統進行升級調整,因此從3月31日零時至4月7日24時,北京的房地產交易系統暫停購房資格申請、審覈及網上籤約。
4月8日起,北京樓市迎來恢復網籤一週,根據北京住建委的網籤數據統計,上週北京全市新建商品住宅網籤總量爲2845套,日均網籤僅爲406套,與3月份的日均網籤量相比下跌了37%。據亞豪機構統計數據顯示,上週北京商品住宅成交均價爲22211元/平方米,與3月最後一週基本持平,小幅下降了1個百分點。
由於新政後,北京對於房價上漲控制嚴格,項目漲價難度上升,部分購房者對於房價上漲預期或產生動搖,低價入市的期望程度或有所加強。由於購房者觀望情緒上漲也導致目前成交量出現下滑。
除了成交量下降外,上週北京新房供應與成交價格也開始出現下滑,據亞豪機構統計數據顯示,上週北京商品住宅市場共有5個項目入市。雖然開盤項目個數與之前一週持平,但供應套數和麪積雙雙下降。
據亞豪機構統計數據顯示,上週北京新增供應459套,新增供應3.9萬平米,與之前一週相比,供應套數減少了31%,供應面積則減少了43%。上週北京商品住宅成交均價爲22211元/平方米,與3月最後一週基本持平,小幅下降了1個百分點。
抓緊開盤是上策
在“國五條”的調控思路下,北京市拿出了最爲嚴厲的實施細則。與其他城市不同的是,北京市在確定今年的房價控制目標時有這樣一句表述:進一步降低自住型、改善型商品住房的價格,逐步將其納入限價房序列管理。
在“國五條”北京實施細則的19條內容中,有關二手房個稅和限制單身人士購房成爲焦點。有關新房限價表述並未引起太多關注。然而,在不少業內人士看來,樓市限價管理將對未來樓市產生深層次的影響。事實上,近期新盤供應降低就與限價政策密切相關,京版“新國五條”細則的出臺,開發商推盤難度增大,一方面高端樓盤難以入市,另一方面普通住宅項目開盤也面臨不能明顯高過前期和周邊同類項目的價格監管壓力,原本打算近期入市的開發商可能需要重新調整開盤結構和銷售價格以及定價方案。“什麼樣的房子該納入商品房、限價房,相關細則出臺還需要一個過程。”一位業內人士表示,今年一些房產信託、組合的基金將迎來到期的高峯期。因此,房企博弈的機會成本將越來越大,“有機會項目能開盤就抓緊開盤,越往後拖開發商在定價上受到的約束會更嚴厲。”