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調控目的不是簡單打壓房價,而是控制房價過快上漲
宋海
上海盤古房地產有限公司總經理,1989年開始從事房地產開發工作,在國外和國內有24年的房地產從業經驗
——爲了儘快緩解中小戶型商品住宅供求矛盾,在落實加大土地出讓力度之外,政府還必須儘快出臺一些鼓勵增加供應的短期措施。
——在保障房的體系建設上,可引導一部分“剛需”由“購房”轉爲“長期租房”,緩解對於中小戶型商品住宅購房的需求壓力
從2003年開始,房地產快速發展了十年,得益於此,中國經濟取得了GDP年均超過10%的高速發展。十年時間,房地產開發投資在GDP的佔比也由2002年的7.52%增加到2012年的17.78%,投資總額增加了10.85倍,平均每年增加48.5%,體現了房地產對於國民經濟發展的重要性。
但是,十年的快速發展也帶來了房價的持續上漲。2002年全國商品住宅平均價格是每平方米2092元,2011年達到每平方米4993元,9年間上漲了1.39倍,平均每年漲幅19%。這種漲幅在一線城市尤爲突出,以上海爲例,2002年商品住宅平均價格是每平方米4007元,2011年達到每平方米13566元,平均每年漲幅高達27.6%。
隨之而來的還有一系列的樓市調控。 2004年4月國務院發出了《關於深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》,拉開了房地產十年發展九年調控的序幕。而到了2011年1月出臺的“新國八條”《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》更是祭出了“限購、限貸”的殺手鐗,被稱爲“史上最嚴厲的調控政策”。但這個政策也存在了諸多問題,這爲以後的房價反彈埋下了伏筆。 “新國八條”嚴格禁止了導致過往房價快速上漲的“投資、投機”的需求,也在一定程度上對首次置業和改善性需求爲代表的“剛需”產生了抑制作用。 2011年下半年至2012年上半年北上廣深一線城市以及多個二線城市的住宅市場出現了成交量和房價的雙雙下降,但是,這種雙雙下降的局面並不是簡單意味着“剛需”的消失。 2012年年中開始,一線和部分二線中心城市前期積壓的“剛需”逐步回到市場,並在年底開始爆發。由此,這些一線和部分二線城市再現連夜排隊買房的現象,“周光盤”甚至“日光盤”開始出現,住宅成交量大幅上升,價格開始回穩並上揚。
面對快速升溫的住宅市場,2013年2月20日政府出臺了《國務院關常務會議研究部署繼續做好房地產市場調控工作》的“國五條”,3月1日再次發出了“國五條細則”。然而,爲了規避地方政府落實“國五條細則”中20%個調稅政策所帶來的不確定性,很多購房者加快了買房的速度,在一線城市和很多二線城市,出現了調控十年來少有的一手新房和二手房成交雙雙火爆的局面。由此可見,從市場的反應來看,這些措施的實施短期內產生了一定的效果,但並沒有從根本上解決房價過快上漲的問題。更有國人稱樓市十年調控成“空調”。
進入房地產調控的第十年,面對房價上漲的壓力,如何調整現行房地產政策,實現房地產的軟着陸,是新一屆政府必須直面的課題,也是專家、學者以及房地產從業人員應該積極思考的問題。
在我看來,我們似乎進入了一個誤區,就是調控就是降房價,但是實質上,房地產調控的目的不是爲了簡單打壓房價,而是爲了控制房價的過快上漲。
中國經濟已經開始告別兩位數的增長,但未來相當長一段時間內,7-8%的較高增長仍是中國經濟的主調;同時,中國經濟必須經常性地預防高通脹的發生。房地產對於經濟和民生具有重要作用,作爲促進經濟增長的動力之一、民衆追求生活改善的重要目標、普通家庭的主要資產以及調節貨幣的蓄水池,房地產維持價格的平穩合理增長有利於中國經濟的發展,比較理想的增幅應當介於當年通脹水平與居民可支配收入增長水平之間,長期而言,這樣的增幅將使得房價收入比趨於合理。
目前房價高企,國民怨聲載道,究其原因還是供求矛盾。對於中國這樣地域遼闊、城市間經濟發展水平不平衡的國家,房地產市場的表現在各個地域不盡相同,調控政策在不同區域的側重點也應該有所不同。就一線城市來說,目前所面臨的房價升值壓力並非來自於投資以及投機需求,主要源於面向“剛需”的中小戶型商品住宅供求關係的矛盾。
以上海爲例,進入2013年,前十週商品住宅的供應量爲79.65萬平方米,同期成交量爲228.23萬平方米,供求比高達2.87,供求矛盾突出。截至2013年3月17日,上海樓市一手商品住宅庫存由2012年底的1010萬平方米大幅下降至860萬平方米左右,戶均面積140平方米以內的普通商品住宅庫存量不足140萬平方米,按照2012年下半年以來月均成交70多萬平方米的速度,中小戶型商品住宅庫存的去化時間不足2個月,供不應求的狀況非常嚴重。
爲了儘快緩解中小戶型商品住宅供求矛盾,在落實加大土地出讓力度之外,政府還必須儘快出臺一些鼓勵增加供應的短期措施。一個可行的辦法是:對於市場上“剛需”最爲緊缺的90平方米以內的商品住宅,如果開發商在一定時間(比如兩年)內銷售了此類戶型的住宅,政府可以按照每平方米800-1000元的標準返還開發商部分稅費。採取這樣的措施,既可以鼓勵開發商加快中小戶型項目的工程進度快速增加供應,又可以通過返還稅費的方式直接舒緩房價上漲的壓力。
另外,在保障房的體系建設上拓展新思路,可以引導一部分“剛需”由“購房”轉爲“長期租房”,緩解對於中小戶型商品住宅購房的需求壓力。
以上海爲例,2011年至2013年新開工建設和籌措的保障性住房總數爲53.9萬套,其中,有相當數量的保障房屬於政府長期持有的公租房。然而,上海市2012年面世的首批5100套公租房的出租率不足四成,租金偏高、距離偏遠是出租率低的主要原因;面對公租房出租率不高政府也有難處:現有租金水平的回報率已經偏低,再降低租金的難度確實較大。
爲了鼓勵引導更多的“剛需”選擇長期租房,政府可以研究借鑑國外一些國家的做法出臺相關政策,對於未來連續租住公租房達到一定年限(比如十年)的租房者,可以將公租房以低於市場的折扣價出售給承租的家庭。這樣的政策能夠有效地引導一部分“剛需”家庭轉向公租房,緩解購房需求的壓力;此外,通過出售部分公租房,政府未來也可以較快地回收一部分投資。(晚報記者張駿斕)