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從2003年的“18號文”,到隨後出臺的“國八條”、“國六條”、“國四條”、“國十條”、“新國八條”,再到最新出爐的“國五條”及其細則……十年間,國務院先後9次常務會議專題研究房地產市場調控。然而,中國房地產市場卻仍是“漲”字當頭,屢調屢漲,“看不懂”的中國房地產市場讓人困惑。 “漲”字之下,市場真相究竟如何?或許,他們能與我們一同尋找答案。
樓市十年調控未觸及根本原因
季寶紅
上海望源房地產有限公司董事長,上海市第十二屆、第十三屆人大代表,曾多次就房地產調控問題在兩會期間提交提案
——“緊湊型的高效都市”比歐美的“花園城市”模式更適合上海城市的特點。
——上海應對購豪宅的人徵“奢侈品消費稅”,而不是徵收房產稅。
從2003年建設部出臺《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》(簡稱18號文)到今年已經整整十年,而在這十年裏,房地產業無疑成爲了一個暴利的代表,但是真實情況又是如何呢?作爲一名從事這個行業近20年的見證者,在我看來,樓市十年調控屢調屢漲,實質問題是未觸及根本原因。
房地產在外界看來,主要是房價居高不下,但是從實質上來看,房地產的主要問題就是中央財政和地方財政分配製度的不合理,地方政府難以通過土地財政的運行模式保證地價、房價。在中央和地方政府財政體制不改變的背景下,房地產的調控沒有作用是必然的,最終的效果肯定是令人失望的。
就90年代稅制改革以後,中央的財富積累已經相當充沛,但地方財權和事權不匹配,又沒有明確的經濟發展抓手,不像國外,比如美國的發展經濟熱點:克林頓時期的信息高速公路、奧巴馬時期的清潔能源。同時,我們現在轉變經濟增長方式僅僅是個口號,還沒有明確實質性的載體和抓手,所以現在相當長一段時間地方政府利用財政的模式不會跟着改變,房地產調控從根本上肯定調控不好,因爲利益驅使的動力機制還存在,調控就可想而知了。
最爲明顯的就是土地財政一直是地方政府的“錢袋子”,而土地招拍掛也成爲了樓市房價居高不小的一個誘因。現行機制政府是唯一的土地賣家,可以控制供地節奏和數量的多少。因此,在實行招拍掛過程當中,基本上地價的漲幅比房價漲幅更厲害。就如同蘋果公司一樣,政府的推地也採取飢餓療法,這不是開發商在哄擡價格,開發商也是對市場進行預判,認爲土地稀缺,如果不拿地,開發商就無法正常發展下去。
如果土地不歸地方所有,中央把稅制改革做好以後,土地出讓的收益全部是中央統籌,用這樣的方法也可能會改變,但目前來講,利益驅使的格局不變,這個格局就不會變。因爲政府是最大的土地出讓受益者。
再回到上海房地產市場,目前上海又是房產稅又是限購,但樓市價格卻依舊在上漲,如何破解房地產難題,真正讓房地產能夠健康發展,我建議通過人大立法取代行政調控來完善上海房地產市場。
首先,我認爲“緊湊型的高效都市”比歐美的“花園城市”模式更適合上海城市的特點。 2003年11月,限制上海長“高”,上海人大審議通過《上海市城市規劃條例修正案》,將“雙增雙減”即增加公共綠地、公共活動空間,減少建築容量、高層建築,列入城市法規中,目的使上海地面沉降處於有效控制狀態。按此條例規定,上海執行住宅樓容積率控制在2.5以內,商辦樓容積率控制在4.0以內的標準。但從近十年實踐來看,這項規定已成爲上海經濟發展的瓶頸,成爲阻礙上海城市和諧發展的因素。所以上海應該借用香港的模式。香港600多萬人口,其住宅容積率規定控制在7,公共建築寫字樓的容積率控制爲14。上海與香港城市結構類似,同屬特大型城市,中心城市人口有一千萬左右,並且人口還在大量增長,按目前住宅容積率是2.5,寫字樓容積率4的標準難以滿足城市發展需求。
其次,用購豪宅徵“奢侈品稅”來取代限購。我曾多次表示,上海應對購豪宅的人徵“奢侈品消費稅”,而不是徵收房產稅。我認爲,徵收“奢侈品稅”是抑制房價過快上漲的辦法之一,而徵不徵收該稅種的標準應該是以房價高低來加以確定。
假設將徵收標準定在每平方米三萬元的話,那麼買房人在買每平方三萬元以上的新房時就會有顧慮;而開發商考慮到銷售,也有積極性將原本定價三萬元以上的每平米的新盤,改爲29000元每平方米,這在客觀上也就會起到抑制房價過快上漲的作用。實際上,這種方式在一些地區實施已經有很好的效果。 2011年5月4日,我國臺灣地區公佈“特種貨物及勞務稅(奢侈稅)條例”(俗稱“奢侈品稅”)。根據規定,奢侈稅的徵收範圍包括房屋、高價的汽車、精品傢俱、飛機遊艇等各方面,但其主要目的就是壓制瘋漲的房價。
最後,不到不談談目前如火如荼的經適房建設,2009年上海恢復了經濟適用房的建設,並計劃在未來五年建造2000萬平方米的經濟適用房。寶山顧村、閔行浦江、南匯航頭等成爲首批經濟適用房建設基地。目前建設任務已經完成,但我所知道的情況時認購情況並不樂觀。
2012年,上海完成今年保障性安居工程建設目標任務,新開工建設和籌措保障性住房達16.7萬套、1282萬平方米,竣工達9.2萬套、680萬平方米,可供應11.5萬套、866萬平方米。
然而面對如此大量的保障性住房,尤其是經適房,雖然政府一再放寬購房准入標準,經濟適用房積壓依然嚴重。這造成了土地與資金的閒置。因此,在目前已建的經濟適用房消化之前,不妨暫緩新的經適房開工建設,一方面是消除庫存,另一方面也是稀缺的土地更能物盡其用。