|
||||
重視房地產供給調控
這幾輪調控主要從當時的宏觀經濟環境和房地產市場環境出發,雖然短期內起到了一定效果,但未建立着眼於市場發展的長遠機制
我國住房市場供給基本情況
1998年以來大規模住房建設使我國告別住房嚴重短缺時代
一是城鎮住宅建設投資較快增長。1998年以來隨着居民生活水平的日益提高以及城鎮住房制度改革的深化,我國城鎮住宅投資取得較快發展,住房供給快速增加。1998年到2012年,我國城鎮住宅投資額由4311億元增加到57693億元,年均增長20.4%;住宅竣工面積從4.8億平方米增加到10.7億平方米,年均增長5.9%,15年來我國累計住宅竣工面積104億平方米。
二是房地產開發成爲居民住房供給的重要渠道。從投資額看,1998年到2012年,房地產開發住宅投資額年均增長25.2%,高於城鎮住宅投資總體增速4.8個百分點,投資額所佔比重從49.1%提高到85.6%。從竣工面積看,1998年到2012年,房地產開發住宅竣工面積年均增長13.1%,高於城鎮住宅竣工面積總體增速7.2個百分點,占城鎮住宅竣工面積的比重從29.7%提高到73.9%。
三是我國戶均住房套數接近1。根據估算,1991年到2012年我國城鎮住宅竣工套數約爲1.4億~1.7億套,以1990年城鎮居民住宅存量爲8000萬套計(當年城鎮居民家庭數爲8627萬戶),不考慮老舊房屋的市場退出,當前我國城鎮住宅存量約爲2.2億~2.5億套。2012年我國城鎮人口數爲7.12億,以2011年城市戶均人口數(2.87人/戶)計算,我國城鎮居民家庭數已達到2.48億戶。因而,估計我國城鎮戶均住房套數接近1。
四是人均住房面積穩步提升。根據國家統計局的城鎮住戶抽樣調查數據,2011年我國城鎮居民人均住宅建築面積爲32.7平方米,比1998年增加了14平方米,年均增加1.1平方米,遠高於房改前(1978~1998年)年均增加0.6平方米的水平。
目前住房市場結構性矛盾突出
一是保障性住房供給比重較低。近年來,在國家加強保障性住房建設的政策作用下,經濟適用房、廉租房等保障性住房建設速度雖然有所加快,但規模仍然很小。2011年我國經濟適用房開發投資額1096億元,僅佔同期住宅開發投資額的2.5%。2010年經濟適用房竣工面積3201萬平方米,僅佔同期房地產開發住宅竣工面積的5%。
二是住房供求結構地域差異明顯。我國經濟發展中形成珠三角、長三角、環渤海三大經濟圈,資源和人口都向三大經濟圈集中,導致了這些地區房地產市場供不應求,而相對欠發達的東北、西部地區在發達地區房地產市場發展的帶動下也大量進行房地產開發,本地區需求有限,部分地區住房市場出現供過於求。全國除西藏外的30個省份中,2007~2011年城鎮住宅竣工面積與同期城鎮人口增量之比由低到高排序,上海、北京、廣東、浙江分別排名第1、第2、第5、第13位;該比值高出全國平均水平40%的地區多爲東北、西部地區,分別是重慶、內蒙古、寧夏、新疆、遼寧、黑龍江和吉林。
近幾輪房地產宏觀調控特點及其對市場供求關係的影響
近幾輪房地產宏觀調控特點
自1998年以來,房地產調控一直是房地產市場發展的主旋律,調控主線可分爲以下五個階段。
1998~2002年:政策支持住房市場化,市場供需快速啓動。1998年,國務院發佈《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》,明確指出停止住房實物分配,逐步實行住房分配貨幣化,住房商品化正式開始。隨後,中央各有關部委出臺了一系列信貸、稅收政策以支持住房市場發展。政策出臺後,房地產市場供需快速啓動。1997年到1998年商品住宅竣工面積增速從1.9%迅速提高到13.3%;商品住宅銷售面積增速從3.8%提高到38.1%,1998~2002年年均增長26.4%。
2003~2004年:政策由支持轉向謹慎,開始調控供給結構,市場過熱勢頭有所減緩。2003年6月人民銀行下發《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,規定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人,適當提高首付款比例,不再執行優惠住房利率規定。這是我國自1998年以來,第一次出臺抑制房地產過熱的政策措施。2003年8月,國務院發佈《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》,明確將房地產業作爲國民經濟的支出產業,提出要調整住房供應結構,增加普通商品住房供應,加強對土地市場的宏觀調控。
2005~2008年:從打擊投機性需求入手,發力控制房價。2005年主要大中城市房地產價格上漲過快問題逐漸凸顯,我國房地產宏觀調控的主要目標轉移到穩定房價上來。2005年3月,央行宣佈取消房貸優惠政策,將個人住房貸款最低首付比例提高到30%。同年3月、5月,國務院相繼出臺“國八條”和“新國八條”。2005年10月至2006年7月,國家稅務總局也連續發佈文件,不斷強化二手房稅收政策。從2006年8月起,全國範圍內統一強制性徵收二手房轉讓個人所得稅。2007年9月,央行出臺新政,購買第二套住房首付比例不得低於50%。
此輪調控除提出健全廉租住房制度、“70-90”政策等供給調控措施外,主要是以打擊投機性需求爲主,調控後市場需求急劇萎縮。2004年商品住宅銷售面積增速比上年大幅下滑15個百分點,2008年銷售面積比上年下降20.3%。從供給看,由於招拍掛制度的全面實施,土地政策更加嚴格,加上房地產信貸收緊,房地產開發建設隨之放緩。2005年、2006年開發商土地購置面積都是負增長,2005年商品住宅竣工面積增速降至2.5%,之後增速持續低於10%。
2008~2009年:國際金融危機促使調控政策轉向,市場需求快速反彈,導致供求失衡,房價快速上漲。2008年,爲實現“保增長”目標,房地產調控政策轉向,一系列稅收、信貸刺激政策陸續出臺。在新政刺激下,房地產市場需求迅速反彈,2009年商品住宅銷售面積增速達到45.4%的高點。然而,由於前期住宅用地供應面積和開發商資金來源的大幅萎縮,市場供給不能快速補充、仍在低於10%的增速水平,導致供求失衡,2009年房價再次快速上漲。
2009年末至今:“最嚴”調控出臺,仍從抑制需求入手促進房價合理迴歸。2009年末,爲遏制部分城市房價過快上漲的勢頭,調控大幕再次拉開。“國四條”“國十一條”在短時間內相繼出臺,土地、金融、稅收、行政等多種調控手段陸續登場。在提高二套房貸款首付比例和貸款利率後,號稱“史上最嚴”的“限購、限貸”措施開始實施。調控仍着眼於通過抑制投機性需求,促進房價合理迴歸。此輪調控對市場需求的抑制效果非常明顯,2010~2012年商品住宅銷售面積增速分別爲8%、3.9%和2%,大大低於1998~2009年平均21%的增速水平。同時,房價在2011年下半年開始小幅回落,房地產調控效果顯現。2013年2月20日,“新國五條”出臺,明確了完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設、加強市場監管五項內容。
客觀審視我國房地產宏觀調控效果
房地產宏觀調控政策反反覆覆,未建立長遠調控機制。以上分析可以看出,1998年以來我國房地產調控經歷了“支持→謹慎→抑制→再支持→再抑制”的過程。這幾輪調控主要從當時的宏觀經濟環境和房地產市場環境出發,雖然短期內起到了一定調控效果,但未建立着眼於市場發展的長遠機制,而且由於政策反覆影響市場預期,在一定程度上容易造成市場大起大落,不利於市場長期穩定發展。
調控未從供求雙方同時入手,未能根本性解決供求矛盾。從調控側重點看,2003~2004年調控了房地產供給結構,2005~2008年和2009年末到目前的兩輪調控以需求調控爲主。這幾輪調控側重點往往都是供求關係的一方,尤其是2005年以來的調控,重點是抑制投機性需求,同時收緊開發貸款希望促使開發商降價銷售,進而實現穩定房價的目的。從政策效果上來說,需求抑制措施具有見效快的優點,政策出臺後市場銷售都一度出現低迷,但從行業發展看,宏觀調控在抑制需求以及收緊開發貸款的同時也引起開發商放慢開發速度,引致未來供給下降,而且需求的短期抑制並沒有根本性改變房價上漲預期和未來需求,所以僅以需求爲主的短期調控措施不利於市場供求關係的長期平衡,從長遠看也達不到穩定房價的目的。
房地產宏觀調控應着眼於改善長期供求關係。住房問題涉及民生問題,房地產宏觀調控目的包括三個方面:一是解決居民的住房問題,包括有房住和住房條件的改善等;二是爲了居民能買得起房,要穩定房價;三是由於房地產行業在國民經濟中的重要作用,要協調好房地產市場發展和宏觀經濟增長的關係問題。所以,要實現以上三個調控目標,房地產市場調控應該從供求雙方共同着力,維持市場長期供求關係平衡。從供給方看,不僅要增加供給總量,還要調節供給結構。增加供給的原因在於:一是實踐證明,僅調控需求,不能根本性地平衡供求關係。這在2005~2008年的調控中表現尤其突出。此輪調控導致需求低迷影響開發商供給意願,導致未來幾年供給放緩,最終引起供求失衡,房價在2009年快速上漲。二是未來十年到二十年,我國快速城鎮化和人均居住水平提升仍將帶來大量住房需求,因而保持供給增長對於滿足居民住房需求至關重要。從需求方看,要協調好改善居民居住條件和管理合理需求預期的關係,着力健全分層次的需求管理長效機制。