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建立供求結合的房地產宏觀調控長效機制
從改進土地供應、破解土地財政困局、加大保障房供應等措施入手,全面增加住房供給和調節供應結構
一是改進土地供應機制。爲從根本上解決城鎮住宅土地供給約束,首先是加強土地徵用和舊房拆遷方面的立法,促進相關補償標準、機制和程序的透明化和規範化。其次是應該逐步放開農村集體用地的自主轉讓,讓市場在各種土地用途上進行選擇,這有助於解決城市外延的有效擴大問題。此外,還要實行分區域的住房用地供應政策,一線城市要增加普通商品房供地比例,部分前期土地儲備庫存較大的三四線城市要合理調整供地計劃。
二是深化財稅體制改革,破解土地財政困局。破解土地財政困局,是保證房地產市場健康穩定發展的重要前提之一。以財權與事權相匹配爲原則重塑地方財政的主體性,從體制上消除地方政府賣地籌資的衝動:完善地方稅制,依法賦予地方更大的財權,保障地方政府有相對充裕的自有財力;儘早全面開徵房產持有環節稅收,推動地方政府從土地財政轉向稅收財政,改變地方政府推高地價助推房價的鏈條。
三是完善保障房供應體系,改善低收入家庭住房條件。根據成熟市場經濟國家的經驗,在住房供應較爲緊缺的情況下,政府參與或支持建設公共住房是發達國家較爲普遍採取的一種住房保障措施。我國目前保障房供應明顯不足。總的來看,加強保障房建設最爲核心的是建立有效的激勵機制。爲強化地方政府在保障房建設方面的動力,政績考覈機制應改變長期以來過於強調GDP目標的單一模式,轉而更加突出政府的社會服務功能,進而促使住房保障成爲政府社會政策體系的重要內容。
綜合運用市場、行政力量健全分層次需求調控長效機制
一是支持自住性購房需求。自住性需求包括首次購房和改善性購房兩大類,是住宅市場的正常需求。不僅要在自住性需求購房者的貸款成數、利率上繼續給予優惠政策,而且在稅收政策方面,也可以覈減契稅,免交房產稅,減輕購房負擔。
二是堅決打擊投機投資性需求。長遠看,儘早全面開徵房產持有環節稅收。徵收房產稅不僅有助於破解地方土地財政困局,還有助於引導合理住房消費預期,抑制財產和收入分配差距擴大。此外,保持合理通脹水平、豐富居民投資渠道也有助於降低住房市場的投資需求。-作者:中國人民銀行調查統計司翟春