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從今天(3月31日)開始,二手房將嚴格按個人轉讓住房所得的20%徵收個人所得稅,出售5年以上惟一住房免徵個稅;進一步降低自住型、改善型商品住房的價格,逐步將其納入限價房序列管理;京籍單身人士只能購買一套房;進一步提高二套房貸首付款比例,新舊政策以存量房買賣合同網籤時間爲準。昨日(30日)晚間,本市(北京市)發佈“國五條”細則的本市落地政策,這份將被稱爲“京十九條”的政策,首次將二手房市場納入本市調控體系。
二手房納稅將從嚴執行
與“國五條”細則相呼應,最近輿論的焦點之一,是出售二手房將按照差價的20%徵收所得稅。
“京十九條”中表示,將繼續推進存量房交易計稅價格動態調整工作,對個人轉讓住房按規定應徵收的個人所得稅,通過稅收徵管、房屋登記等信息系統能覈實房屋原值的,應依法嚴格按個人轉讓住房應納稅所得額的20%計徵;不能覈實房屋原值的,依法按照覈定徵收方式計徵個人所得稅。對個人轉讓自用5年以上,並且是家庭惟一生活用房取得的所得,繼續免徵個人所得稅。
據瞭解,按照差額收取20%個稅的政策並非新政,但此前很多地區都採取按照房屋交易總價的1%徵稅。北京房地產業協會祕書長陳志說,很多二手房源無法覈實、取得原值,這是客觀存在的現象,因此很多地方便宜行事,就按照更容易判斷的總價1%收取個稅。
陳志提醒,“國五條”細則中並沒有否定國稅總局在2006年發佈的《關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》,這意味着,繳納個稅的總額將等於實際轉讓收入減去房屋原值、減去轉讓稅金和其他合理費用之後,再乘以20%。其中,各項合理費用爲裝修費用、貸款利率、各項手續費用等,而裝修費用最高爲購房原值的10%。另外,契稅、營業稅、印花稅爲稅金可以扣除的項目。
“京十九條”中還要求,不能覈實房屋原值的,依法按照覈定徵收方式計徵個人所得稅。據瞭解,目前北京覈定徵收的徵收稅率爲1%。
“雖然政策中沒有提及更多細節,但如果系統中還有不完善的,本市仍有其他手段滿足交易徵管的要求。”陳志說。
自住改善型住房將逐步“限價”
“京十九條”中稱,2013年本市房價控制目標爲,全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定,進一步降低自住型、改善型商品住房的價格,逐步將其納入限價房序列管理。
市國土局相關負責人表示,將繼續完善土地出讓方式,通過“限房價、競地價”等方式增加自住型、改善型住房的土地供應。
“限房價、競地價”的交易方式是指在限定項目未來住宅銷售價格的條件下,競拍土地價格,按土地價格價高者得的原則確定競得人的掛牌出讓方式。
這位負責人說,將穩定普通商品住房用地供應和加快普通商品住房供應,2013年本市住宅用地供應計劃擬安排住宅用地1650公頃。其中保障性安居工程用地800公頃,商品住宅用地850公頃,滿足各類保障性安居工程和中小套型住宅用地不低於住宅用地的70%。
本地單身人士限購一套住宅
“京十九條”中稱,將按照各項相關規定,繼續嚴格落實住房限購措施。自今天起,本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的,限購1套住房;對已擁有1套及以上住房的,暫停在本市向其出售住房。
對此,陳志表示,“京十九條”是房地產調控政策,和民事、法律意義上的結婚、離婚沒有關係。“通過離婚獲得購房資格,本身就有投資意味,在一定角度上屬於房地產調控的對象。而政策應該對投機性購房有一定的抑制作用。”他說。
陳志分析,單身人士購買兩套房,基本可以判斷是在滿足個人居住需求外也有投機投資需求,和調控的要求不相符。此前,2011年本市曾發佈被稱爲“京十五條”的房地產調控政策,包括本地戶籍家庭限購2套、符合條件的非京籍家庭限購1套等政策。而無論是“京十五條”還是昨天的“京十九條”,目的都是以讓住宅迴歸居住屬性、擠出投機投資需求。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認爲,這一政策一方面明顯抑制了通過假離婚的手段逃避限購的做法,也使得限購政策本身更加細化。依據政策,擁有配偶和子女的家庭應該比單身人士可以多持有一套房產,這樣的考慮比較人性化,也比較符合現實狀況。
非京籍購房政策未調整
記者比較“京十五條”和“京十九條”後發現,在新政策中,對非京籍人士的購房標準並沒有進行調整。如果再將自住型、改善型需求樓盤納入限價房體系管理,是否意味着非京籍的人員所受的影響相對較小,甚至付出的購房成本更低了呢?
陳志同意了這一觀點。他說,2011年本市出臺“京十五條”房地產調控政策時,相比其他城市,政策約束相對最爲嚴格。如果在“京十九條”中更爲嚴格、調高非京籍購房人的准入門檻,對已經在排隊、等待納稅或社保繳納滿5年的家庭來說不公平。
“新版政策中可以看出,政府執行的是寬嚴相濟的政策,擠出投機需求,並保護自住型的購房需求。外地戶籍人士本來就只可以購買一套房,可以說並不存在投機需求,同時在京工作的5年已經爲北京做出了貢獻。因此,不再調整非京籍人士購房政策,也在情理之中。”陳志說。