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一線城市成交量持續放大、價格不斷走高,在引來人們對“房價失控”擔憂的同時,也引來了人們升級樓市調控的呼聲。
升級調控呼聲的背後,是這樣一組火爆的數據:2013年1月百城住宅價格指數報告顯示,1月份,全國100個城市(新建)住宅平均價格爲9812元/平方米,較上年同期上漲1.2%,環比2012年12月上漲1.00%,這也是近兩年來漲幅首次突破1%,該指數自2012年6月止跌後,已經連續第8個月環比上漲。報告顯示,在納入統計的全國100個城市中,有64個城市環比上漲,35個城市環比下跌,1個城市持平。與上月相比,本月價格環比下跌的城市個數減少8個,其中跌幅在1%以上的有21個;本月環比上漲的城市比上月增加7個,其中漲幅在1%以上的有38個,較上月增加12個。此外,報告還顯示,一線城市中,北上廣深四大城市均價全面上漲,環比漲幅均超過2%,大大“跑贏”百城平均價格指數上漲的速度。
房價上漲由點及面、房價漲幅不斷升高,令市場各方神經緊繃。有報道稱,今年3月全國“兩會”召開前後,或將是調整樓市政策或升級樓市調控手段的重要政策窗口期。
如箭在弦的樓市調控,如何調整和升級?是繼續出臺類似“國多少條”這樣的全國“一刀切”的調控政策,還是根據樓市新變化、採取更具針對性的有差別化的調控政策,以使調控更加有的放矢?
當一線城市房價高歌猛進,而三四線城市房價危如累卵、房地產泡沫面臨破裂風險時,答案不言自明:差別化調控應是樓市調控政策的新取向。
當今的中國房地產市場,早已沒有了那種價值尚未挖掘的類似計劃分房時代的住房。事實上,住房分配貨幣化、市場化和商品化以來,房價經歷了從價值壓抑到價值發現,直至瘋狂炒作下價格泡沫橫流的發展歷程。如今,環顧四周、放眼全國,房價早已高處不勝寒。在這樣的背景下,各地樓市開始分化,針對不同地區不同房價走勢,採取差別化調控,應成爲新形勢下樓市調控政策出臺的基本思路和取向。
採取怎樣的差別化調控政策,才能促進房地產市場健康發展?
首先要注意調控對象的差別化。就全國而言,目前房價漲勢最爲迅猛的是一線城市房價,因此,當務之急是出臺專門針對一線城市樓市的調控政策,穩定市場預期,防止某些地產大佬所預言的房價暴漲預期變成現實,進而加劇房地產貸款風險;就一線城市而言,由於不同城區區位優勢不同、房價漲幅不一,因此地方政府應採取差別化調控政策,遏制漲幅過快過大的城區房價,確保城市房價的總體穩定;同時,由於一線城市樓市目前基本上是由央企主導甚至壟斷,因此,調控政策也應更多針對國資房企,以消除市場壟斷者爲牟取更多利益對房價施加的人爲操縱和控制。
其次要注意調控手段的差別化。對於“高燒”不退的一線城市樓市,應加速推進房產稅的實施,通過增加那些由“資源性客戶”、貪腐官員、炒房族等人羣構成的“房多多們”的住房持有成本,倒逼他們手中囤積的巨量空置房流入二手房市場,並輔之以增加土地和保障房供應等措施,多渠道增加一線城市供應,緩解供求矛盾,遏制房價過快上漲;對那些房價泡沫行將破裂的城市,則應採取柔性微調措施,在保持房價穩中有降的同時,促進樓市“軟着陸”。
再次要注意調控時機的差別化。什麼時機出臺調控政策,各地樓市情況不同,出臺時機也應綜合研判、相機抉擇。對於樓市過熱的一線城市,應果斷採取嚴厲調控措施,加碼調控手段,以便未雨綢繆,防止房價暴漲甚至失控;對於跟風上漲的城市,應在嚴控投資和投機需求、嚴格執行既有調控措施的同時,通過適時調整契稅等稅收手段,引導市場預期;對於房價不漲反跌的城市,則應採取因地制宜的措施,在住建部等有關部門監督下,適當微調此前調控政策,減緩土地供應,通過時間消化樓市庫存,以維護當地樓市穩定。
10多年的樓市牛市行情進展到目前,“一刀切”調控政策早已過時。在複雜的利益博弈和樓市走勢下,應在全國住房信息聯網提供的基礎信息的基礎上,採取更能體現調控藝術和智慧的差別化調控手段,遏制房價上漲,確保樓市健康穩定發展。