|
||||
承租力下降優質客戶撤離CBD
北京寫字樓租金逼近天花板
經過一年多的強勁走勢,北京甲級寫字樓租價漲至歷史高位,並直接引發了租戶外移甚至退租現象,導致一些新興商務圈寫字樓租價水漲船高。
“北京甲級寫字樓租金上漲已經到了一個天花板的狀態,如要繼續上漲的話需要外部環境的突破,比如經濟增長要達到一個很高的水平。”1月16日,第一太平戴維斯北京研究及顧問諮詢部董事王瓊接受記者採訪時表示。
同時,綜合世邦魏理仕、第一太平戴維斯、戴德樑行、仲量聯行等知名機構近日發佈的市場報告可見,剛剛過去的2012年,寫字樓租賃市場持續火爆,一方面使得整體空置率降至最低,另一方面亦迫使寫字樓市場走向十字路口,一些行業和租戶正在擴租,而另外一些則在縮減面積。
隨着3年來北京寫字樓租金的不斷上漲,一些承租能力較強的企業也開始感到力不從心了。
“2013年,從金地中心的寫字樓出租情況來說,我們已經感覺到租金的上漲乏力了。因爲如果再漲,承租能力很強的企業都會離開。”金地商業地產有限公司內部人士對記者透露,實在無法承受租金如此上漲,這是目前很多租客對開發商的抱怨。
CBD租金逼近香港
王瓊及其研究團隊發現,在過去的幾年中,北京寫字樓市場發生了翻天覆地的變化,在2009年之前,北京的寫字樓租金遠不及上海,但短短兩三年時間,市場已發生逆轉。
“目前上海優質寫字樓的租金約在270元/平方米/月,而北京金融街(000402)、CBD等核心地區的寫字樓租金差不多達到500元/平方米/月,是上海地區同類型寫字樓租金價格的兩倍,直逼香港寫字樓租金。”王瓊介紹,目前香港中環的平均租金約在1000多港元/平方米/月,而且是按照使用面積計價的。
據仲量聯行的報告顯示,2012年北京甲級寫字樓的租金已經連續12個季度實現上漲,全年漲幅17.1%,雖然較2011年的41.4%漲幅大幅下降,但仍遠高於香港和上海,這兩個城市同期分別實現了3.6%和2.2%的租金漲幅。2012年第四季度,北京市場平均租金再創歷史新高,達到343.5元/平方米/月。
市場的實際情況也的確如此。以位於北京CBD的世紀財富中心爲例,寫字樓租金大約在15元/平方米/天左右,相臨的漢威大廈租金水平也與其相當。而在區域內租金最高的國貿三期,租金已超過20元/平方米/天,最高達到40元/平方米/天。
而這一切都源於市場供應的嚴重不足。
第一太平戴維斯的市場報告指出,2012年,北京整體甲級寫字樓市場的供給量很少,第四季度僅有兩個項目入市,爲市場新增6.4萬平方米可租賃供給,令2012年全年新增供給爲2000年以來最低值。寫字樓的空置率則降到了歷史最低位,穩定在3%的狀態。
該報告還稱,由於新增供給被需求迅速吸納,2012年第四季度淨吸納量環比增長24.6%至5.3萬平方米。但由於可租賃面積與新增供給的匱乏及需求的減緩,全年淨吸納量僅爲26.3萬平方米,系近十年最低值,但是仍超出全年新增供給67.4%。
同時,去年四季度甲級寫字樓市場環比0.9%的漲幅爲近三年來最小的租金漲幅,反映出目前租戶和業主均十分謹慎。
另外一面,寫字樓租賃市場的火爆使得業主惜售心態濃厚,並對於未來銷售價格預期堅挺,因此2012年北京銷售與投資市場表現平淡,全年整售投資市場總成交金額僅爲人民幣139億元,系近6年最低值。
優質客戶承租力下降
此前,CBD作爲北京最大的黃金商圈,包括世界500強在內的大部分駐京公司樂於在此扎堆。數據顯示,CBD區域內聚集了近500家跨國公司、800餘家外資企業、500餘家外國駐京代表機構,以及中外律師、會計師、金融投資等中介服務機構近200家。
但在租金快速上漲的壓力下,以英特爾、甲骨文爲代表的全球知名企業紛紛選擇撤離。而大企業搬離之後,留下的空缺很快被律師事務所、金融機構等填補。
對此,專注寫字樓服務的北京上古新銳房地產經紀有限公司執行總經理王斌表示,律師事務所、金融機構等之所以離不開CBD,因爲它們是服務型企業,需要服務於各行業的上下游及整個產業鏈,在人員規模及承租規模上不需要太大,有必須在CBD的理由。但世界500強企業則不同,它們的承租面積都很大,所承受的租金壓力也大。加上如今整個國際經濟形勢並不樂觀,很多大型的國際企業會考慮換一個辦公場所,以對成本進行壓縮。
然而,如今這些離不開CBD的企業也開始出現逃離的苗頭。
“之前在國貿、銀泰這些甲級寫字樓的招租過程中,承租能力最強的是律師事務所,它們所給出的租金非常高,而且基本上10年不搬家。但今年一些律師事務所已開始搬離CBD,其中,一些長期從事海外業務的律師事務所撤離表現最爲明顯。”上述金地商業地產有限公司內部人士說,“我有一個非常好的朋友,他的公司專門服務日本客戶,從2012年的第三季度開始,他之前10個日本大客戶大幅流失,現在只剩下一個了。”
顯然,受全球經濟不景氣的大環境影響,這些依賴海外市場的上下游企業首當其衝。在這一背景下,節流成爲很多公司的關鍵詞,而首先對辦公成本進行壓縮也成爲了它們的共同選擇。
後市遭遇天花板
值得注意的是,這股撤離潮或許只是開始。
2010年,北京寫字樓租賃面積達到歷史最高峯,這批當年簽約的租戶將在今年陸續到期。一些租戶願意接受續約的租金漲幅爲30%~70%,但另外一些租戶選擇了乙級寫字樓或非中心區域以降低租金成本。
但經歷了近三年的猛漲,北京寫字樓的租金漲幅卻遠不止於此。“我們公司5年前在漢威大廈承租的辦公室,當時租金是6元/平方米/天,最近到期後,新一輪簽約就變成了12元/平方米/天,整整翻了一倍。”王斌說,一些企業可能原來租期比較長,還沒有體會到高租金的壓力,但在續約時租金就成爲其不得不考慮的成本支出。
第一太平戴維斯商業樓宇部高級經理米薇表示,從2010年開始,北京寫字樓租金就在不斷上漲,租戶結構由此發生了變化,在其接觸的客戶中,內資企業的需求明顯要高於外資企業,甚至不少外資企業迫於核心區高租金的壓力,不得不搬到望京、亦莊等新興區域,這又導致了這些新興區域寫字樓租價上漲。
“基本上北上廣深等一線城市的寫字樓租賃市場都呈現了這樣的狀態,2007年,國內客戶佔比30%左右,到了2010年以後,寫字樓超6成新租賃成交面積與中資企業相關,外資企業只佔到40%。與以往不同的是,中資企業在租金承受能力方面遠高於外企。”王瓊說。
面對去年三季度部分租戶的提前退租,目前業主更願意在租金等條款上讓步,以吸引高質量租戶。一系列優質項目,特別是位於CBD區域的項目,其租金正在喪失2011年以來的強勁增長動力。實現租戶長期穩定或是追求短期租金收益將是2013年寫字樓市場交織出現的主題。
而在仲量聯行北京寫字樓服務部總監賀睿珂看來,北京寫字樓市場正處於一個十字路口,一些行業和租戶正在擴租,而另外一些則在縮減面積,最近幾個季度業主的強勢地位逐漸削弱。在經濟環境沒有出現明顯好轉之前,預計需求仍將處於相對較弱的水平。不過,由於市場總體空置率仍然比較低,因此2013年不太可能出現大範圍的租金下調,不過租金漲幅將較前些年有所下降。
第一太平戴維斯亦預計,2013年北京甲級寫字樓市場將有6個項目(其中一個項目系業主自用,另外五個項目將進入租賃市場)竣工入市,爲市場帶來22.3萬平方米新增供給。鑑於該新增供給僅爲過去五年年均供給量的一半,全市整體空置率預計將繼續徘徊在5%以下。儘管可租賃面積有限,但鑑於過去三年的租金上漲極大地削弱了租戶的承租能力,加之當下經濟不振,業主預計將提供更多租金優惠,2013年租金漲幅預計將進一步放緩至5%左右。