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主持人:謝謝劉總的精彩發言,在北方網我們也有三檔非常好看的視頻的地產類的節目,在過去的一年中,我作為主持人也主持過《購房精英談》、《購房幫課堂》等,幫助大家了解天津地產的一些行情,過去一年中和地產專家聊過地產的問題,年初的時候還和地產專家聊,過去是冰點金九銀十沒有出現所謂的金九銀十,為什麼年末房子會賣得比較好。今天請到了地產界的業內人士,聽聽他們的觀點。有請創致地產的總經理劉志偉先生,有請劉總。
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天津創致地產總經理劉志偉先生
劉志偉: 2012年樓市經歷了冰火兩重天
各位到場的嘉賓、各位業界的同仁、各位北方網的朋友和星際傳媒的朋友大家下午好!
非常感謝北方網提供了這麼一個機會在2013年初讓房地產行業和相關行業共聚一堂,為2012年進行回顧和2013年的展望,作為代理行業去年特別的一年,樓市經歷了冰火兩重天的一年。剛纔劉總講今年沒有什麼驚喜,我也一點不同的看法,還是有一點驚喜,年中的時候有一點個體的小爆發,最終的年終是翹尾的現象,大部分的項目都有一些具體的好轉。大部分的項目都有所好轉,對整個行業的從業人員來講是比較激蕩的過程,從年初到年末是非常短的過程,作為業內人士感受非常深,也有很多話要說,我先拋磚引玉說一下自己的感受。
2012年總結了兩個關鍵詞,一個是比較糾結,在2010年開始的宏觀調控政策,比較具體的是2010年開始於2011、2012年沒有太大的變化,持續了兩年,一度使房地產市場門廳冷落,房價上漲的態勢得到了遏制,2012年2月3月份是市場行情最低的階段,也是全年最好的買入點,各位不是房地產從業人員包括大學生代表,去年的最低點,包括後來兩三年的最低點都沒有了。在那個階段買房子,無論是買哪個基本上都是最合適的價格,那個階段屬於一般性的買點,在5、6月份再到現在,已經進入了一個個別性的買點,針對個別項目有一些急需放量的特殊優惠,一般性的買點已經過去了,股票上講平臺期過去了,現在開始抬頭,抬頭期可以對個體進行關注,對於大體來講不希望買到底上也不希望買到頂上,大家不要想買到最低點,那個機會確實已經過去了。
之後在5月份剛需樓盤放量,部分樓市核心樓盤下降,比較明顯的是,2012年上半年中央督導組進行調研,很多人認為新的政策要出來,實際上一直等到10月份到現在也沒出來,後來全國就迎來了一個小的翹尾,有關部門在政策調控上比較糾結或者說效應沒有這麼強。
第二個糾結是業內的糾結或者是開發商的糾結,很多從事銷售的開發商朋友肯定遇到了一個情況到了7、8月份的時候半年的指標一半都沒有完成,全年的指標不要說一半了,1/3、1/4都沒有完成,非常難受,有調整任務的公司,有不少的公司調整了任務,不調整的公司也是等著不能完成了。買房人整個是持幣觀望,導致了企業不得不降價促銷,一些企業下降了六折、七折,包括二手房市場也出現了觀價潮,是房地產市場冷暖比較明顯的指標。蘊含著2012年最終翹尾的原因是剛需樓盤促銷降價,只要是價格合適的都取得了非常好的業績,作為整個房地產行業在漆黑的夜裡點點火光,在降與不降的期待中,都希望金九銀十有一個很火爆的場面,但結果比較失望。市場在剛性需求中只不過是尋求一個亮點,城鎮化首先得房地產化,或者說房地產是城鎮化裡不可缺少的一部分,剛需來講,城鎮化的政策還沒有落實或者說是沒有具體化,剛需來講城鎮化指向什麼不重要,只是需要一個政策的庇佑,我們是以熱銷收場,是非常好的結局。
第二個詞是分化,客群的分化,政府的調控如果說有不盡如人意的地方,是最終的銷售結果沒有控制住,但達到了預想的一部分的效果,投資、投機減少了特別多,從2012年所有火爆的銷售中發力最大的都是剛需的客群。我們又分為了幾種,一個是初置的剛需,一個是改善的剛需,一部分是品質的改善。剛需品質改善也有剛需的成份,當一個人的收入和支付的能力到達了品質改善的程度,那個時候他的購買本身就有剛需的成份。所以我不太贊同有一些剛需改善或者是投資的說法,當你到了這個程度有這個資本也願意享受這個東西就是剛需,比如你有小孩,有兩室,但父母要陪你住,兩室要變三室,這也是剛需的改善。這裡面以中短期收益為目的的投資確實減少了。
比較典型的是天津市各個離城的區域,投資的成本更大。包括團泊湖片區、中新生態城或北方片區,投資是買看得見的未來,由於藍印政策,其他的項目壓力都非常大。這兩個關鍵詞是我對2012年的理解。
展望2013年,所有的感受和理解也應該來自2012年,整個的2012年應該發生的,對2013年有啟迪的都應該發生,證明了房地產力量歷次調控都是政策下來市場受影響,業內大打各種擦邊球來抵消政策,但是2010年政策下來用行政的手段把打擦邊球的機會封閉了。從2010年到2012年房地產商就一個詞等待,地方政府也沒有釋放出緩解壓力的政策。最終在2012年展現了房地產本身存在的價值,所以對2013年展望的關鍵詞是信心,我們找到了自身的信心,找到了發展的力量,都是在信心的基礎上,對於具體的產品類似和區域,裡面有分化的內容和需求,我們建立了這個信心。
最後簡單說一下對於2013年的希望,希望新一屆政府的2013年理清房地產市場的思路,整個行業在2013年欣欣向榮,包括相關行業的從業人員可以做得順心。二是希望可以有更多的機會和各位交流,最後祝大家萬事順利。