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由於『兩會』之後預期從緊加之債務壓力纏身,開發商普遍進入『去庫存化』狀態。由保利、萬科帶頭掀起的降價風波在樓市蔓延,越來越多的房企紛紛以促銷名義加入降價大軍。
2012年3月樓市多雲轉晴『小陽春』量漲價跌成主流
2月底開始的成交『回暖』,在3月顯現出不斷昇溫的跡象。
由於『兩會』之後預期從緊加之債務壓力纏身,開發商普遍進入『去庫存化』狀態。由保利、萬科帶頭掀起的降價風波在樓市蔓延,越來越多的房企紛紛以促銷名義加入降價大軍,而這也是自2011年10月底以來全國樓市的第二波降價潮。積極促銷、以價換量成為樓市主流。
與此同時,壓抑已久的『剛需』在首套房貸逐步放松的支持下,陸續進入市場。而3月份房地產市場成交數據也以『成交量的普遍回昇』,對開發商『以價換量』的策略給予了充分肯定。『量漲價跌』開始取代之前的『量價齊跌』,成為全國房地產市場的大勢。
包括北京、上海、天津等在內的10個重點一、二線城市,3月的樓市成交量均環比出現大幅上漲。其中北京新建住宅市場成交上漲73.84%,廣州成交上漲58.76%,深圳成交上漲76.2%,杭州主城區成交上漲230.44%,天津成交上漲109.26。即使『10大城市』中環比漲幅最小的上海樓市,成交量漲幅也達到了32.77%。
不過,相對於成交量的回昇,房價依然處於下行通道之中。3月全國100個城市住宅平均價格8741元/平方米,環比2月下跌0.30%。其中34個城市環比上漲,66個城市環比下跌。
3月份的回暖勢頭也體現在房企業績上。
保利地產3月銷售達到了96.72億元,環比2月大漲267%;綠地集團當月銷售金額環比大增589%。
富力地產一季度實現銷售金額66億元,超前兩月合計銷售金額36.28億元近一倍;金地集團一季度銷售金額41.3億元,較前2月合計的16.4億元大增逾1.5倍;恆大、龍湖等房企銷售趨勢同樣向好。
2012年4月樓市晴轉多雲成交上漲房企『試探性漲價』
在經歷了3月份剛需集中釋放,成交量大幅回昇後,4月份全國重點城市的成交量開始止步。而價格方面,新房成交由於結構性原因,部分樓盤仍在降價促銷,但同時也有一些高檔樓盤降價後銷售良好,開始逐漸減少打折力度。
從4月降價力度較3月明顯減弱不難看出,開發商降價依然帶有很強的試探性。而類似這樣買賣雙方之間的價格博弈也可謂貫穿了2012年全年。
5月初,多家大型房地產企業公布4月份銷售數據,萬科、碧桂園、龍湖、金地、保利等多家房企4月份的銷售情況較3月均出現不同程度的下滑。
其中,萬科4月實現銷售面積76.7萬平方米,銷售金額74.4億元,環比分別下滑30.2%及35.4%。碧桂園4月的合同銷售金額約為29.8億元,環比3月的銷售金額34.6億元下降13.87%。
在嚴格的限購措施下,開發商仍面臨著較大的去庫存壓力,『以價換量』策略也不得不持續。
4月,盡管房價未跌城市的數量有所增加,房價平均環比價格指數跌幅收窄,但在4月份價格出現環比下調的城市依然達到了43個,仍處於歷史高位。
2012年5月樓市晴『紅五月』以價換量見成效
北京、上海、廣州等一線城市交易量的大幅反彈,使得樓市『紅五月』的概念在市場中蔓延。開發商『以價換量』的銷售策略初見成效,剛需購房者已經成為成交主體。與此同時,地方樓市微調政策頻出、國務院要求嚴格實施房地產調控政策,另外,央行再次實行降低存款准備率政策,使購房者獲益。
進入五月份,開發商『以價換量』的銷售策略已經開始影響市場,中低價位的剛需項目佔據了80%以上的成交量,剛需購房者在5月的觀望情緒明顯降低。據中原地產市場研究部數據顯示,全國典型的54個城市5月商品房住宅簽約套數均創造年內新高,總成交量達到227815套,同比上漲22.5%,達到了當時限購後的最高值。
為了配合銷售,不少樓盤在『五一』假日期間推出購房優惠活動,『半價房』、『購房直降4000再送車位』的促銷噱頭頻頻出現,吸引了眾多購房者。在樓市成交回暖的背景下,全國多個城市出現政策微調,比如,在五月份出現政策微調的省市主要有廈門、湖南、揚州等地。據悉,政策微調的內容普遍涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標准、稅費優惠以及購房補貼等,同時,中國人民銀行決定,從2012年5月18日起,下調存款類金融機構人民幣存款准備金率0.5個百分點。
5月23日,國務院總理溫家寶23日主持召開國務院常務會議,會議強調把穩增長放在更加重要的位置,加大對保障性住房和農村危房改造支持力度,同時提出穩定和嚴格實施房地產市場調控政策。同樣在5月份,北京市住建委發文加強對北京工作居住證的監管工作,對違規購房的行為加強打擊力度。