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從年初的『倒春寒』一直到年末收官時的『暖冬』乍現,『跌宕』和『博弈』也許並不能完整地概括2012年樓市的風雲變幻,但卻是這一年裡不得不提的兩大關鍵詞。
『跌宕』和『博弈』也許並不能完整地概括2012年樓市的風雲變幻,但卻是這一年裡不得不提的兩大關鍵詞。
從年初的僵持,到始於2月的『以價換量』,再到下半年愈演愈烈的『試探性漲價』,房價以負相關的姿態隨著成交量的上漲與下跌演繹著另一番跌宕起伏。而與此同時,不少房企甚至是房產中介則在『零成交』和房價下跌的雙重夾擊下掙紮在生死一線間。
2012年,樓市博弈從未停止。而這場博弈不僅只在地方和中央之間,也在房企和購房者之間,甚至在購房者與購房者之間。
有媒體計算,2012年以來,中央強調調控不動搖60次;4次提及『決不讓房價反彈』;房價合理回歸被提到156次;2次提及問責。
但是,如此高壓下,2012年的樓市還是迎來陣陣暖風。
2012年1月樓市大雪『倒春寒』下慘淡開局
1月,全國多地樓市成交創下近3年同期最冷清的歷史,被媒體稱為『最差』春節樓市。然而,即便考慮到春節期間的影響,新年開局新建商品住宅的成交情況仍然讓不少開發商倒吸一口涼氣。
包括北上廣深一線城市和主要二線城市的40個重點城市中,逾八成城市成交環比下跌,13個城市跌幅超過50%。
其中,北京、上海、深圳樓市銷量分別環比下跌69.98%、 43.78%、57.02%;二線城市中青島下跌73.68%,杭州環比下跌64.76%,成都下跌近5成,諸多城市交易處於多年來最低谷。
悲觀的情緒在房地產行業不斷擴散,而全年『量價齊跌』的預期也漸漸成為業界的共識。
但是根據世聯地產當時對全國28個城市購房者期望房價下跌幅度的調查,有35%的購房者期望房價跌幅在30%以上。相比之下,截至2011年年底,75%的樓盤給出的降價幅度不到15%。低迷的成交量反映出,購房者對開發商目前的降價幅度還不滿意。
在業內人士看來,2012年房價的下行窗口已打開,在買漲不買跌的心態下,本就被限制的購房需求更加難以提昇,房價也就無法止跌企穩。
面對價格僵持、成交低迷,如何度過樓市寒冬,成了房企談及最多的話題。
與此同時,不少地方政府急於救市的心情依然急迫。前有佛山,後有蕪湖,雖然先後被緊急叫停,但是在此輪調控中,各方的試探與博弈從未停止。
2012年2月樓市小雪轉陰降價由『噱頭』走向『實質』
2月,有媒體推出的『網友最關心的兩會議題問卷調查』顯示,在十大調查話題中,房地產調控以佔總投票數14.92%的比例成為關注度第一的話題。而人們最關注的無疑就是房地產調控的未來走向。
一方面,最嚴厲的房地產調控政策已促使中國的房地產市場在2011年下半年開始轉向,房地產業進入新的去庫存期。另一方面,此前大量資金流入房地產行業,其形成的債務將陸續密集到期,這勢必考驗房地產開發商的短期償付能力。而從現實情況來看,對土地財政的依賴程度決定了地方政府調控的打折程度。而從相關土地財政依賴程度的統計數據來看,2012年政策打折可能性最高的城市則主要集中於二三線。
進入2月,部分一、二線城市樓市成交量逐步出現上漲。但不少分析人士直言,樓市只是低水平回昇,難言『回暖』,全國調控政策仍然從緊,樓市調整的格局仍將持續,『降價求量』纔是開發商生存之道。
在此背景下,以保利、萬科為首的龍頭房企紛紛在各大重點城市啟動大型降價促銷活動,並且在幅度上較此前的促銷有所增大。在這些知名房企的促銷帶動下,內地樓市的降價動作開始由『噱頭』走向『實質』。
2月,包括北京、上海、廣州在內的一線城市樓市均價再度全線下跌。全國100個被調查統計的大中城市樓市均價為每平方米8767元人民幣,環比跌0.3%,這也是自去年9月以來百城樓價第6個月環比下跌。