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現場二自由改建不超標稱如遇政府拆遷可退還剩餘租金
生態農莊種莊稼變成賣房子
近期,為了一探北京地區是否有很多生態農莊在打著私家種植園的幌子變相銷售小產權房,《廣廈時代》對一些正在銷售的生態農莊進行了實地走訪。
種植園但可改建和居住
“經過多年的努力,功成名就後,該是和家人分享生活甜美的時刻了,歡迎成為生態農莊的主人”,在一處售樓處前,一則生態農莊的巨幅銷售廣告顯得格外醒目。廣告中一排排整齊的農家小院排列在平坦的馬路兩旁,院內有平房和大棚,一派田園景象。為了一探究竟,我們以購房者的名義和售樓處的銷售人員進行了交流。
據銷售人員介紹,廣告中所說的生態農莊位於平谷區,在北京京平高速公路旁,佔地200畝左右,是北京市的農業生態基地,共有約400棟生態農家院。每棟生態農家院的面積是510平方米左右,獨門獨院,配建有一個15平米左右的平房,一個溫室大棚,還有一個約250平米左右的院子。售價按租期不同分為兩種:20年租期的生態農家院的售價為12.8萬元;30年租期的生態農家院的售價為16.8萬元。
對於生態農家院的用途,銷售人員表示,雖然生態農莊主要是為人們提供一個親近自然的私家種植園,但是用來居住也完全沒問題。如果用戶覺得生態農家院中配建的15平米的管理用房太小,不適宜居住,完全可以根據自己的需求來進行改建或者擴建,一般只要建築面積不超過80平米,層高不超過大棚的層高就可以。如果住戶覺得自己改建麻煩,還可以把改建工程承包給生態農莊來建設,每平米的建設費用只需600元左右。
另外,為保證用戶的順利入住,生態農莊還聘請了保安、保潔等物業人員,並為每位業主家裡接通了水、電、有線、寬帶等生活必需的設施。顯然,除了打著私家種植園的名義外,生態農家院和小產權房並無太多區別。
購房者權益難保障
其實,類似的項目在北京並不少見,據了解,目前,北京的通州、密雲、平谷、懷柔等區縣都不乏此類項目。其中,包括上述生態農莊在內的不少項目都聲稱自己擁有“合法”身份,購房者的權益可以得到保證。
“我們不是小產權房,我們比小產權房安全,因為我們賣的不是產權而是20年或者30年的土地使用權。”上述生態農莊的銷售人員說。
據銷售人員介紹,生態農莊一般和購房者簽訂的合同是土地流轉承包合同,購房者實際上購買的只是20年或者30年的土地使用權,和房子沒關系,並不是房屋買賣或者租賃合同,這是“合法”的,只有那些直接買賣或者租賃建在集體土地上的房子的項目纔是違法的。銷售人員承諾,將來萬一遇到政府拆遷征地,所得補償款全部都歸購房者所有。此外,生態農莊也會依據合同的履行情況,退還部分“租金”。如一份20年的承包合同,已履行10年,則生態莊園會給購房者退還剩餘10年的“租金”。
熟悉該領域的專家表示,通常而言,生態農莊項目本質上是農用地承包流轉,如果購房人自行在農用地上蓋房子,有被當成違章建築拆除的風險,且只能自行承擔法律責任。而且,有的生態農莊項目是一些公司先從村委會承包土地再分包出去,買房人只和公司簽訂合同,村委會和買房人沒有直接關系,這種情況下法律風險就更高。
同樣,北京市京鼎律師事務所專職律師杜兆勇表示,這種項目本身就是一種變相的小產權房,只不過打了擦邊球而已,而且銷售人員所說的所得補償款全部歸購房者所有的說法也沒有任何法律依據,拆遷所得的補償款最後依然會歸村民所有,因為購房者所簽訂的民事合同顯然違背了國家的法律法規,因此不受法律保護,購房者最多只能在民事范圍內得到相應的補償。
專家警示風險建言治理辦法
小產權房變身野蠻生長
在中央有關部委一片“清理整頓”聲中,一些地方的小產權房悄然變異為“農業生態房”、“養老公寓”、“旅游地產”、“會員制農莊”等,通過“以租代售”等方式換裝入市,逃避政策法規的約束。小產權房換個新“馬甲”,繼續招搖過市。
《廣廈時代》為了理清北京在售的各類小產權房的生存狀況,分別探訪了各個區域的典型小產權房項目,為您揭開名目繁多的小產權房層層面紗,給您提供中肯的買房建議。
屢遭懲戒
小產權房仍“野蠻生長”
大部分人對於小產權房的基本認識有三點:它比周邊商品房便宜,它沒有產權證,它是違法的!但奇怪的是,即便明知道它沒有產權證無法保證安全,知道它屬於違法建造可能被強拆,卻依舊引得眾多買家、賣家趨之若鶩。
事實上,對於小產權房的懲戒在近年來逐漸嚴厲。2010年,懷柔區的水岸江南小區,就因為被列入全國掛牌督辦案件的違法建設項目黑名單,32棟仿古四合院全部被強制拆除。2012年4月,北京風景偉業房地產有限公司總經理李鳳景被判處無期徒刑,成為首名因建設、銷售“小產權房”而被追究合同詐騙罪的開發商。
同樣是今年初,國土部門也在正式制定了處理小產權房的新思路:先清理後治理。其中,“在建和未售、侵佔耕地的小產權房”是主要的清理對象,其目的在於“杜絕小產權房繼續發展”。
這一切都被認為是擠壓小產權房生存空間的做法。但出人意料的是,在中央和各部委一片“清理整頓”聲中,小產權房卻悄然變異為“農業生態房”“養老公寓”“旅游地產”“會員制農莊”等,通過以租代售的方式,曲線換裝入市,如同牛皮癬一樣,再次頑固地野蠻生長。
尤其是最近曝光度較高的白各莊新村、宏福苑等小產權房社區,它們的賣點是單價比周邊商品房便宜幾千元,還都有裝修豪華的售樓處,統一著裝的銷售員,以及村委會的各項“合法”證明和合同。更重要的是,還以超大的規模,上萬人的居住為依托,抱著法不責眾的心思,公開在市場售賣。
買小產權房風險難規避
通過這些在售項目,就可以管窺目前各類小產權房社區有恃無恐的原因。
然而,困擾著許多普通購房人的是,這樣的小產權房能買嗎?
“不能!”首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池教授,給出了肯定的答復。她認為,小產權房是一種系統風險,不是因為和當地政府或者村委會,或是開發商簽了這樣那樣的保證合同,就能規避風險。
首先,這些小產權房是不合法的,存在法律風險;再者這類房子還存在政策風險,目前國土部明顯加大了清理小產權房的力度,一旦具體政策出臺就得依法辦事,該拆得拆、該判的還得判;另外,購房人簽署的一切合同都存在毀約風險,因為小產權房本身不合法,簽訂的合同原本就是無效合同,一旦未來房價上漲或是拆遷補償等,村民很可能單方面撕毀合同,最後將導致購房人房財兩空。還有就是房屋本身存在風險,小產權房從源頭上就沒有進入到城市建設施工、勘察、設計、監理的體系流程,房屋質量沒法得到保障,一旦遇到問題,購房人難以獲得法律支持。
利益勾結成小產權房死結
即便有諸多不買的理由,但市場上買小產權房的購房人依舊不少,在《廣廈時代》的實地探訪中,多個小產權房小區售樓處都是人滿為患。開發商以法不責眾為由,讓看房人消除疑慮。
尤其當前在售的眾多小產權房,為何在國土部明令清理在建和未售小產權房之後,依舊大行其道。在多個監管、審批、執法部門人員的眼皮子底下“野蠻生長”。很大程度上是由於背後相關利益集團的抱團食利,使原本是阻止小產權房蔓延的管理者、監督者、執法者最終變成了參與者。
特別是在一些大型小產權房社區,更是以“居住著上萬人,絕不會拆除”為由,招攬購房人。實際上就是以眾多購房人為裹挾籌碼。把一個不符合國家法規的房屋,售與普通群眾,使國家執法者不敢輕易拿小產權房開刀,以此造成小產權房的“合法”化存在。
對此,趙秀池建議,之所以目前難以整治,主要是涉及各方的利益問題,有農民、集體、建築商和農民工、買房人的利益,牽一發而動全身。但仍應盡快針對小產權房出臺行政法規,然後依法辦事,該清理的清理。
此外也有業內專家建言,由於小產權房已形成從賣地、建房、賣房、買房等一系列的利益鏈,治本之策唯有“釜底抽薪”:斬斷非法賣地暴利的根源,纔能有效阻止小產權房的進一步擴散。
小產權房轉正先例不能開
對於不少小產權房購房人來說,豪賭未來可能轉正是其決心購買的重要依據。但事實上小產權房轉正的傳聞傳了很多年,每一次熱炒,都是各類小產權項目熱賣的時節,但如今看來依舊毫無可能。今年,曾被傳“首例小產權房轉正”的深圳“泰源珠寶生態科技創意園”項目日前被查處,為小產權房轉正迷局再添了一層尷尬處境。
事實上,無論是中央還是國土部門,對於小產權房的態度始終是清理。一位不願透露姓名的開發商向記者表示,放松小產權房的管理不但容易攪亂正常的商品房市場,而且不利於農村的穩定。我國農村土地近年來已經由於過度開發,耕地面積正在逼近18億畝的警戒線,耕地保護現狀不容樂觀。這與現實中大量農業用地被用來開發小產權房密切相關。如果繼續任由基層政府違法亂佔、濫用土地,修建小產權房,並將這些小產權房曲線入市進行交易,勢必將會引起更多地方的效仿。
趙秀池也持類似觀點,認為小產權房轉正絕無可能,但在具體清理整治時應該分類分批進行,對佔用耕地、宅基地等應區別對待。優先整治佔用耕地的小產權房;然後再整治宅基地上的小產權房。而對於宅基地上的小產權房,如果符合城市需要,有特殊情況的話,可考慮是否准予一定的政策支持,讓其有條件、有代價地變成保障房,比如公租房、限價房或經濟適用房。不過,這容易被利用成大量小產權房突圍的開口,因此應先制定具體的法律法規,明確界限後,謹慎地,在監督下實施。