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小產權房,被稱為房地產市場上的“牛皮癬”,始終游走在合法還是非法、該取締還是該轉正的邊緣。雖然國家有關部門再三明令禁止小產權房的建設與租售,並且數次對知名小產權項目進行過拆除與處罰,但無法否認,小產權房之所以能“頑強地”生存,有太多適合的土壤:城市中難以企及的高房價、法律法規在偏遠農村的缺失以及人們“法不責眾”心理的作祟……這不,在政策喊打聲中消停一段時間的小產權房,又經過養老、旅游、養生、生態等概念的重新包裝,又打開了新銷路。
游走在該取締還是該轉正邊緣的小產權房,仍在不斷建設與租售。其之所以能“頑強地”生存,有太多適合的土壤:城內的高房價、法律在偏遠農村的被缺失以及人們“法不責眾”心理的作祟……在政策喊打聲中消停一段時間的小產權房,又以養老、旅游、養生、生態等概念的重新包裝,打開了新銷路。
現場一價格相當於周邊商品房的50%至60%和村裡簽訂70年土地租賃協議
小產權房為什麼不靠譜?
盡管近期剛剛被媒體曝光頂風公開銷售,但是白各莊新村——這個昌平地區最大的小產權房之一的項目銷售狀況似乎並未因此而受到影響。在該樓盤的售樓處,絡繹不絕的購房者和忙得不亦樂乎的銷售人員,共同構成了一幅火爆熱銷的畫面。那麼,為什麼小產權房能“頂風作案”?他們靠怎樣的手段使買房人趨之若鶩?購買小產權房未來會產生怎樣的後果?《廣廈時代》對此進行了暗訪追蹤。
媒體曝光後仍熱銷
雖然《廣廈時代》到白各莊新村進行走訪的當天為周五,但這絲毫並不影響該樓盤售樓處的人氣。當天上午十點半左右,偌大的售樓處就已經聚集了不少前來諮詢的購房者,這使得售樓處用來休息和洽談業務的座椅都坐滿了。在經過稍許等待後,售樓處纔安排銷售人員就樓盤的狀況進行了介紹。
銷售人員表示,目前白各莊新村的一期、二期項目已經售罄,現在只有三期項目還有部分房源在售,但已經所剩不多。另據介紹,白各莊新村的戶型種類較多,但主要以55平方米、75平方米、95平方米等適合剛需人群的中小戶型為主,均價為8500元/平方米左右,性價比較高,因此很受市場歡迎。
在通往售樓處的路上,我們發現,目前白各莊新村三期項目仍在緊張的施工中,並且即將封頂。據銷售人員介紹,正在建設中的白各莊新村三期項目即將於明年初或者“五一”之前交房。當反復詢問銷售人員三期項目能否如期交房時,銷售人員再三保證,該項目肯定會在明年“五一”之前交房,絲毫不認為被媒體曝光和北京市正在進行的小產權房整治會對該項目的工期產生任何影響。
銷售人員稱,由於銷售狀況良好,白各莊新村的四期項目也將於近期開工建設。按照規劃,未來白各莊新村還將建設該項目的五期和六期。
不限購、售價低助銷小產權房
顯而易見,盡管國家多次重申將整治小產權房,但以上信息顯示,這並未影響到小產權房的熱銷。這其中緣由何在?
“小產權房不限購,售價很低,而且安全也是有保障的。”在談到小產權房的熱銷原因時,白各莊新村的銷售人員表示。
據銷售人員介紹,小產權房不受限購政策的約束,這對一些不具有購房資格的外地人極具誘惑力。而且,小產權房的售價也非常低廉。例如,白各莊新村的售價只有8500元/平方米左右,只相當於同區域商品房售價的50%至60%左右。
雖然小產權房沒有產權,但銷售人員表示,在我國,商品房也就只有70年的產權,並不具有永久產權,而這些權益小產權房通過一些措施也能達到。例如,白各莊新村的業主通過和白各莊新村所佔集體土地的擁有者——白各莊村委會簽訂70年的土地租賃協議的形式也可以獲得相應的產權保障。並且,在入住的時候,白各莊新村還會將本村的村民平均分配到各個單元樓裡,同購房者混居在一起,以此來保護購房者的“權益”。
一位白各莊新村的購房者表示,作為一個外地人,在不具有購房資格和難以負擔北京高昂房價的情況下,購買一個小產權房也算一種出路。因此,盡管還心存顧忌,但再三權衡後,自己還是決定在白各莊新村購置了一套小產權房。
購小產權房權益難保障
雖然銷售人員稱小產權房具備上述優點,並且安全也可以得到保證,但《廣廈時代》通過對中央民族大學法學博士王峰求證後得知,這一切只是銷售人員為忽悠購房者而編制的說辭。
據王峰律師介紹,銷售人員所說的購房業主可以通過和白各莊村委會簽訂70年土地租賃協議的形式顯然不合法。
王峰律師認為這主要基於三方面的考慮:其一,按照《物權法》的規定,房屋產權取得應當進行房產登記。房屋作為不動產,只有經過國家房屋管理部門的登記,取得國家認可的房屋所有權證,即通常講的房本,纔算是取得產權。除此之外,沒有其他任何渠道可以獲得產權。按照相關法律規定,村委會並不是一級國家政權機關,只是村民自治組織,根本沒有權力簽訂所謂的土地租賃協議,更不能給予70年的產權保障。
其二,按照《農村土地承包法》等相關法律規定,農村的集體土地只能在該農村集體經濟組織成員內部流轉。村委會與本村村民之外的人員簽訂的土地租賃協議也是無效的。
其三,退一步講,按照《合同法》的規定,租賃合同最長的期限也只能是20年,超出20年的部分也是不受法律保護的。
此外,針對白各莊新村欲將業主與本村回遷戶混居在一個單元樓裡,以此“保護”購房者利益的行為,王峰律師認為這種想法比較“天真”。他解釋道,“如果一棟樓房是商品房,那麼除了共有部分之外,每家每戶的產權證都是獨立的。白各莊新村的房屋如果是小產權房,那麼不管是否與回遷戶混居,都改變不了小產權房的性質,更不可能因為混居而得到額外的法律保障。”
許諾產權證系“空頭支票”
雖然白各莊新村等小產權房項目依然打著“不限購、不限外”的口號叫賣並吸引了不少購房剛需者的青睞,但在王峰律師看來,小產權房畢竟不是國家允許上市的房地產,嚴格講就不能買賣,更不存在“限購”和“限外”的問題。購房者在考慮購買之前,必須清楚購買小產權房有哪些隱患。王峰律師認為,購買小產權房的隱患主要有以下幾點:
首先,購買小產權房的行為是不受國家法律保護的。很多購房者購房後手裡唯一的手續就是一紙購房合同。縱使是開發商百般許諾若乾年後可以辦理產權證,那也是無法最終實現的。購房者購買的房屋得不到國家產權的保護。“一句話,購房者花了錢,但並不知道買了什麼東西。”王峰律師說道。
其次,購房者在購房時通常只能全款一次性付清,不能申請銀行按揭貸款,這種巨大的資金壓力往往會影響購房者的正常生活品質。
再次,購房後,因為小產權房沒有產權,這就使房屋流轉愈發困難。隨著民眾法律意識的提高,加之國家對小產權房的打壓力度不斷加大,鋌而走險購買小產權房的人會越來越少。購房者想對手裡的小產權房進行出賣變現、資產抵押等處置都不是一件很容易的事。
與此同時,有關業內人士呼吁相關部門應適時調整國家限購政策,使常年在北京工作生活的剛需購房者也有低價購房的機會。