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預售制監管普遍嚴格
商品房預售作為國際通用而可行的商業銷售形式,因各國國情不同而存在較大差異。我國商品房預售制在房地產起步初期為擴大商品房供應規模、刺激房地產業發展起到了積極的推動作用。但由於我國預售制不完善,開發商利用資金杠杆在項目間騰挪資金,使得房地產市場偏離了健康發展的軌道。
縱觀制度相對完善國家的預售制,都與國內預售時一次性繳納房款截然不同。
新加坡和德國的預售款都是分期繳納。
新加坡政府詳細規定了購房者按照施工進度分期支付房款的比例。簽訂房屋購買合同後,購房者總共支付的預付款比例應達到20%;完成地基後再交10%;完成整體框架後交10%;磚牆,房頂,電線鋪設、水管、門窗安裝,車庫、道路和排水系統等完工時分別交5%;確定無他人佔用該房後交25%;最後確認所有項目建成時交15%。
德國房主購買預售房同樣不是從銀行一次性貸款支付全部房價,而是按照工程進度在交房前分期支付:在簽訂購房合同時並不付款,在地基動工後支付10%,在主體封頂後支付30%,門窗安裝或者裝修開始後再支付相應資金等。如果建設進度延時,購房者可以隨時談判推遲付款,並要求付款折扣等。如果確實無法在規定日期前交房,購房者可以根據合同要求退款或者獲得賠償。
法國對預售款的監管方式與新加坡和德國相近。法國預售房認購定金的支付方法為:不超過一年的工程,付買賣價格的5%;工程為兩年付2%;超過兩年不用支付定金。購買預售房的付款方式必須分期進行:房基建好交付35%;建房封頂交付70%;所有基本設施工程結束交付95%;剩下的5%交付房產時付清。這最後5%的款項主要是在移交房產發生糾紛時,用作抵押金以確保賣主按規定執行合同。在期房買賣合同裡,必須寫明工程期限以及拖延交房的罰金。作為賣主,從房地產移交之日起一個月之內,必須對售房後一切表面的瑕疵承擔責任。
房產稅平抑地產投資
雖然兩湖對於試點房產稅征收的態度還不是很明朗,但房產稅推進已經是板上釘釘的事情了。我國房產稅空轉雖然很多年,但真正開始試點僅僅1年半的時間。與其他城市相比,滬渝兩地在本輪房價回彈中,腳步放緩了些許,起到了幫助調控的作用。
與實施房產稅多年的國家相比,滬渝兩地的試點征收,所得稅款在地方財政收入中佔比依舊很低。但房地產稅卻是國外地方財政的主要來源,佔地方財政收入的70%左右,美國為75%,肯尼亞也達到69%。
目前,全美50個州都征收房產稅,這一稅目是地方政府的主要收入來源,也是平衡地方財政預算的重要手段。征收房產稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設施和福利,因此美國房產稅的收稅主體是郡政府、市政府和學區,聯邦政府和州政府都不征收房產稅。一般來說,郡稅、城市稅和學區稅三者之間的比例為1?1?5。對於一個房主來說,房產估價和稅率是決定其要繳納的房產稅高低的兩個關鍵因素。
有研究人士表示,我國征收房產稅存在重復征收的問題,因為居民對土地並沒有所有權,這是房產稅全面開征繞不過的法理問題。與我國相似,英國的居民只是對土地擁有使用權。
在英國,獨立房屋土地所有權與房產所有權可以統一,但公寓住宅則不同,因為是幾十戶、幾百戶人共用一塊土地,此時房屋所有者擁有的只是土地的『租期』,土地所有權也許在某個人手裡,也許在政府手裡。英國的房地產的估價由政府開發的專用軟件自動完成,稅額從個人工資賬戶或養老金賬戶自動劃撥到市政房產稅交納賬戶,無需個人參與。完稅後,如果個人有異議,可以提出復核,發現誤差,多退少補。英國房地產稅稅率是累進稅率,但各個郡的稅級和邊際稅率均不相同,僅英格蘭的房地產稅級就分為8級。
在德國,只要有房產,一般需交納房產稅,只有當房產是文物,而且維護費用超過房產收益時,可以提出免稅申請。房產稅是地方稅,有專門的《房產稅法》。計算方式相對簡單,是按『統一的征稅值』乘以3.5%後,再乘以當地確定的稅率,但各個聯邦州有所不同。