|
||||
土地市場供銷兩旺
沈默了數月的土地市場在7月份轉向高調行事,未來幾個月,復制2011年土地市場的『金九』行情,將是大概率事件。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也預計,多數城市今年土地市場『金九銀十』還將繼續。
2011年9月,京投銀泰(600683)其控股子公司分別以3027.82萬元、2259.18萬元競得鄂爾多斯(600295)市東勝區兩宗商住用地,就在京投銀泰布局鄂爾多斯的同日,天津保利[簡介最新動態]融創投資有限公司以29.9億元競得津西一塊商住用地,萬科[簡介最新動態]更是在北京、廣州等地積極斬獲地塊,中海[簡介最新動態]、金地也沒有錯過那場土地的盛宴。
8月下旬,各地加快了推地腳步,24日,石家莊公開出讓8宗土地使用權;27日,北京公布11宗經營性用地出讓公告;同日,杭州低調出讓主城區456畝地;廈門市也發布公告稱,該市將於9月7日公開出讓17幅地塊。聲音最響亮的,當屬溫州市的土地筵席,52宗共計3220畝土地的一次性推出量,讓業界推測這與地方財政吃緊有關。
雖然溫州市國土局辯稱,大手筆推地是貫徹增加土地有效供應的要求,同時也是為了解決信息不對稱的問題,推地行為與土地財政關系不大。但29日,財政部部長謝旭人公布的數據,卻似乎印證了業界的猜想。謝旭人指出,今年前7個月,我國國有土地使用權出讓收入13490億元,下降27.1%。
北京師范大學房地產研究中心主任董藩也表示,隨著房地產調控進入常規化,各地方政府土地財政收入明顯縮減,與此同時,面臨國外經濟危機,整體經濟環境較差的情況下,各地方政府資金尤為困難。
無論原因是什麼,地方政府加快推地已是事實,專家認為,隨著地方推地力度加大和市場變化,房企拿地意願也會逐漸增強,第四季度或將迎來房企拿地高峰。
日前,萬科董秘譚華傑在投資者交流活動上表示,7月份萬科買地用了60個億。他同時稱,今年四季度是拿地的好時候,萬科還會再買更多的地。
偉業我愛我家市場研究院院長陳亮從三方面分析了土地市場出現『金九』的原因。首先,相比第一季度,三季度是政策出臺的間歇期,在此期間政策方向基本明確,相對穩定的政策預期有利於供需雙方達成交易;其次,開發企業作為需求方,經歷上半年的銷售回款之後,多數企業也開始騰出精力為後期可持續開發做准備,尤其是龍頭企業在此期間會加速土儲備的步伐;最後,政府作為土地供應方,在地方財政收入與年度土地供應計劃的雙重壓力之下,推地動力十分充足。
對於土地市場的金九銀十,北京中原市場研究部總監張大偉顯得十分謹慎,他對記者表示,由於土地價格並未下行,導致開發商供應謹慎。因此,未來土地供應量和信貸是否會松動是影響企業拿地意願的重要因素。另外,由於地價未下行,而房價上漲空間也不大的前提下,房企為把握後期利潤,拿地積極性並不會很高。
『從目前土地出讓的情況來看,下半年土地市場將呈現明顯的不均衡性』。張大偉表示,在各地大力推地的背景下,一些位置比較好的地塊將受到熱捧。但由於土地市場的『以價換量』尚未完全奏效,地方政府對土地的定價依然比較高,預計後市土地價格將總體保持平穩。
預售制、住房保障和房產稅之國際經驗
在新加坡,業主出售購買時間不足1年的房屋要繳納高額房產稅,這對抑制炒房和商品房價格暴漲非常有效
一個星期之內,山東試點現房銷售、房產稅試點或落地鄂州等消息,傳播得沸沸揚揚。專家學者、分析人士對此認為,現房銷售在現階段難以推廣,以此來安撫市場又開始躁動的心。
每當有政策吹風,市場都十分敏感,這與我國在預售制、房產稅征收等制度的建設不完善密切相關。或許我們可以跳出來,看看這些制度相對成熟的國家是如何運作,是否可以給我們提供相關經驗或教訓。