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7、炒房團怎樣組織運作?
炒房團找目標開發商炒房一般是不從售樓處下手的。去找銷售經理、總監也不成,甚至總經理也不成,而是直接找到老板。這是因為知道的人越少越好,否則很多關系戶都會找上門,按炒房團的價格要房子。對於不熟悉的開發商老板,炒房團會從售樓處職員開始找,但是背後的運作機制是絕對不和職員講的,一定要見到老板纔會說。對職員的說法就是以要大量團購為由要求見到老板洽談。炒房團一般是找專門的房蟲,他們的職業是倒賣項目賺取傭金,是一群資金掮客。在炒房的利益之下,很多房蟲後來還成為了專業的炒房團中介。最初,炒房團操盤手往往要說服開發商合作,但嘗到甜頭以後,開發商就會主動尋求合作,並且開發商的老板之間也會互相介紹。其表象就是某個炒房群體會專門跟在某個開發商的身後買房子,開發商到哪裡就買到哪裡,炒到哪裡。在炒房的利潤分配上,如果是炒房團出資,操盤手團隊至少分三成利潤;如果是私募帶資並操盤,炒房團的『演員』們可以分三成利潤。為了能保證得到利潤分成,操盤手團隊會以建築公司的建安費用作為轉錢通道,參與的建安公司也可以有經手金額1%~3%的管理費。
8、炒房資金已經足以影響市場
經過多年的積累,炒房團積累了很大的利潤,其足跡也已經遍布全國。目前熱點地區50%以上的樓盤都活躍著炒房團的身影,全國的平均數字約為三分之一。炒房團參與的樓盤一般是購買控制15%到30%的房子,所以保守估計,炒房團在樓市中的市場份額應當在5%~10%,這也意味著市場上存在3000億元的炒樓操盤資金。
2009年全國住宅銷售均價上漲了約1000元/平方米,漲幅約為三分之一,炒房團關注的熱點地區和豪宅漲幅更高,漲幅一般在一倍左右。因此以3000億元的總量粗略計算,炒房團能夠得到的利潤應當在1000億~1500億元。考慮到炒房團近10年的積累(尤其是2002年以來的大展拳腳),目前積累已經達到數千億元的規模。
這些游資更多以現金的形式存在並分散到個人,因此難以監管控制,但他們的行動卻有嚴密的組織。2009年底中國市場流通貨幣M0為3.8萬億元,現金游資已經在M0中佔有巨大的比例,即使對於M1也是大約5%的水平,足以影響整個市場。此外,2009年全年房地產開發投資3.6萬億元,全年土地出讓總價款1.59萬億元,巨額游資已經是房地產市場中不可忽視的力量。
這樣的資本力量不受控制,房地產的問題就不是政策上的簡單調控可以解決的。在市場經濟中,資本就是決定性的力量。
炒房游資是投機的,但也是政策催生的,這樣的情況需要深思。政策制定者需要做的不是禁止而是疏導。合理的政策應當堵死炒房資金確定的利潤空間,這一目標可以通過信貸政策,即信貸管制的放松和緩解融資缺口來達到。從房地產價格以及房地產開發過程來說,土地成本不可少、建安成本不可少、政府稅收不可少,房價可以下降的部分,其實就是炒房團的利潤,這些利潤是可以也應該出讓給購房者老百姓的。