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北京樓市的供應結構也發生了變化。9月預計入市的35個項目當中,南城豐臺、大興、房山三區共佔據了16席,幾近半數。四環內供應的新盤,大多被建成高檔住宅,均價超過35000元/平方米。均價在20000元/平方米及以下的新盤,得到五環外去尋覓。
部分區域的樓盤甚至成了稀缺產品。以海淀區為例,區域內可售住宅量極為緊缺。截至8月份,海淀區商品住宅存量為5235套,按照7月份單月726套的去化速度來計算的話,僅能支橕7個月的正常銷售。而從月度供應情況來看,2012年以來該區域有3個月均為零供應,其他4個月當中僅有8個項目開盤銷售,近期准備入市的也僅有住總萬科金域華府[最新消息價格戶型點評]與海淀九號兩個項目。
該區域住宅供應緊張的局面短期內難有改善。據亞豪機構統計顯示,2011年海淀區僅有兩宗住宅用地實現成交,規劃建築面積27.7萬平方米,2012年前7個月僅有萬柳地塊一宗宅地實現成交。8月8日北京市國土局新公布的2012年第二批擬供地計劃當中,也未出現海淀區的身影。
量少導致價高。西三環萬壽路板塊,國悅府項目售價高達50000元/平方米,釣魚臺七號院[最新消息價格戶型點評]則達130000元/平方米。這些項目由於戶型面積大,總價也高。因此,位於西三環邊的海淀九號期望通過提供一些中小戶型進行差異化經營。
北京東邊『運河上的院子』,也沒有價格調整的打算。該項目最近推出了總價超億元的產品。泰禾紅御[最新消息價格戶型點評]品牌總監沈力男認為,豪宅賣得慢,是正常現象。他們准備在9月份加緊進行圈層營銷,推銷產品。
在9月窗口期『搶收』,成為大部分開發商的共同選擇。據記者了解,由於市場轉好,曾經降價的項目,或以成本價出售的剛需項目,已悄然漲價。有部分開發商冒著囤地、捂盤的指責,放緩入市進度,為了在銷售旺季裡獲取更高額的利潤。
不過,高策地產服務機構董事長陶紅兵認為,市場缺乏大幅漲價的基礎。『建委對價格的行政管控依舊很嚴,如果價格報得高,很難拿到銷售許可證。』許多開發商已不再缺錢,小幅上漲,是正常行為。但限購令依舊存在,需求沒有大規模的釋放。一旦大幅漲價,剛性需求很難承受。但大跌的可能也很小。