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如果樓市沒有調控,如今的橋西板塊恐怕已經全面進入精裝修房源時代;如果樓市沒有調控,濱江區的江景樓盤不會出現一半精裝、一半毛坯的情況;如果樓市沒有調控,現在售價25000元/平方米以上的樓盤應該都會選擇精裝修……不過,這些都停在了『如果』,隨著調控的開始,杭州樓市行情一路下行,曾經被高端樓盤奉為『上上之選』的精裝修不是遭遇縮水就是索性直接被拋棄,這一住宅產業化的必然趨勢在市場逆境中集體遇挫。
毛坯銷售還是下半年樓市主基調
不少樓盤精裝修只是『曇花一現』
經歷了觸底反彈的5、6、7月後,杭州轉入『低調』的下半年行情,雖然戶型面積較大的改善型房源開始解凍、近郊低總價的排屋房源熱銷、主城區諸多板塊樓盤漲價,但從下半年面市的房源情況看,毛坯房依然是供應的主基調,其中不乏高端毛坯房。
高端毛坯房,看上去像『生造詞』,卻實實在在體現了如今高端市場的尷尬。之所以叫高端毛坯房,就是樓盤定位高端、價格賣得也不低,房源卻是毛坯的。像9月首開[簡介最新動態]的綠城[簡介最新動態]·新華園,坐擁的是武林CBD這樣的核心區塊,定位為武林中心的第三代豪宅作品,按照綠城之前的項目操作手法也定會打造成精裝豪宅,環顧四周,武林府、武林國際甚至是綠城自家的蘭園[最新消息價格戶型點評]也都是賣精裝房源,而此次新華園首推的卻是毛坯房,顯然是希望『脫光』後的低價能吸引更多購房者。
縱觀近兩個月裡將首開的各個樓盤,包括遠洋[簡介最新動態]·心裡、越秀·星匯城、廣宇·東承府、雍熙山、鉑金名築、恆厚·陽光[最新消息價格戶型點評]城、白馬山莊和復地·又一城等,無一例外都以毛坯、剛需房源為主。而老盤續開的個別樓盤在推完精裝房源後,還是決定以毛坯房應對下半年的市場,欣盛·東方福邸就是其中之一。曾經推過精裝小戶型的東方福邸在7月改推毛坯小戶型,熱銷9成,預計8月再加推,還是毛坯房。
至於堅持做精裝的樓盤,精裝修房源也可能是『曇花一現』。像預計9月中旬首次面市的九龍倉·碧璽,首期推精裝電梯花園洋房,與板塊周邊產品做差異化競爭,但九龍倉相關負責人同時也表示,項目的高層公寓部分將是毛坯的,『有一點可以肯定,毛坯公寓是不愁賣的』。這又將是一個精裝與毛坯『混搭』的樓盤。
被壞行情逼退
原本熱門的精裝修慘成燙手山芋
曾幾何時,精裝修是杭州高端樓盤眾人追逐的『標配』,動輒4000-6000元/平方米的裝修標准也讓杭州這個二線城市的房價得以躋身一線之列,為何如今這樣落寞?深度調控導致的行情轉冷當是主要原因。從去年開始,樓市行情一冷再冷,房價開始向下俯衝,抬高總價的精裝修反而成了燙手山芋,已經開賣的精裝修房無一例外地遭遇滯銷,為了生存,原本打算賣精裝修的則乾脆就地脫下精裝『裸奔』。
因行情影響而滯銷的重災區當屬橋西板塊了。2010年底、2011年初,因凱德·龍灣、德信·臻園、遠洋·大河宸章等精裝大宅產品的亮相,很多人認為橋西板塊就此將整體提昇至高端豪宅板塊之列,而這些樓盤入市時的價格也在25000-32000元/平方米。可惜生不逢時,這些樓盤房源總價動輒五六百萬元,在史上最嚴厲樓市調控的大背景下,每次開盤去化往往只有兩三成。與此形成鮮明對比的是,去年年底、今年年初開盤的名城公館、吉祥半島、城市風景等樓盤清一色地選擇了毛坯銷售,以價換量,首開均價只有18000元/平方米左右,成為杭城首批淡市成功突圍的項目。有例在先,誰還會繼續背著精裝的包袱向前衝?
被壞行情逼退的又何止橋西眾樓盤。去年就想開盤的濱江兩大樓盤曙光之城、金色黎明因為種種原因遲遲未開,直到今年3月,一直對外宣稱定位高端的曙光之城投下重磅炸彈:部分精裝改毛坯,毛坯房均價16000元/平方米,而精裝房均價也在20000元/平方米以內。這個價格與周邊均價30000多元/平方米的精裝房源相比簡直是『跳樓價』,從而贏得快速去化,在3月份的連續3次開盤中,推出的900多套房源去化率達9成以上。還有濱江區沿江的寰宇天下、錢塘帝景,借地理位置優勢,兩個樓盤在規劃之初均定為高端。其中,中海旗下的寰宇天下系列產品在全國其他城市均打造成精裝大宅,但為了逆勢熱銷,中海選擇以毛坯面市,今年更推出了毛坯小戶型房源,獲得了高周轉率。而錢塘帝景在首次開盤時采取了毛坯小戶型、精裝大戶型的策略,隨著行情下行,今年該盤也基本以毛坯銷售為主。
此外,還有個別隨著行情起伏搖擺的開發商。城西某高端樓盤從去年開始就向客戶承諾,今後將全部開發精裝修產品,但今年初,其精裝大戶型房源滯銷,該樓盤不得不轉推一批毛坯小戶型房源,以期度過行情低潮;最近,樓市行情轉暖,該樓盤重啟精裝房源,推的都是150平方米以上的精裝大戶型。『畢竟,在市場好的時候,精裝修能為產品增加利潤,同時也能在毛坯與精裝房之間拉開價差。』一位業內人士分析說。
投資客不喜歡精裝修,自住客買不起『豪裝』房
淡市中,精裝修舉步維艱
『供方』不願做精裝修,除了市場行情的因素外,還有『需方』的深層原因讓精裝修房在杭州市場舉步維艱。
『這麼多年以來,外來投資客以及外地購房者一直是杭州樓市的一大支柱,開發商也相當重視這一客群,每年都會定期進行外地推廣,但這些購房者有一個共同的問題:他們不接受精裝修房。』一位有多年開發經驗的開發商說,『一是因為當地精裝修產品不普及,購房者對精裝修產品不熟悉,另外一個原因就是作為投資品,只要利潤最大化就行,不需要精裝修這樣的附加值。』這話的確也有佐證,像下沙、濱江等最受外地客歡迎的板塊裡,好賣的幾乎都是毛坯房。
而對於用來自住的購房者來說,不少人嫌杭州精裝修房的精裝標准太高。按4000元/平方米的精裝標准計算,一套120平方米的房子總價要多出48萬元,而目前杭州市場上不少精裝修房源的精裝價格都要高於4000元/平方米。『那種動不動就要五六千元/平方米的精裝標准是豪宅呀,對於我們自住的普通家庭來說,根本不用這麼好的精裝配置,選擇精裝修主要為了省下自己裝修的工夫。更何況,很多精裝配置的品牌我們也不熟悉,聽說現在很多開發商為了節省成本而減配了,我們是以自住為目的,精裝的品質自然也會比較看重,可惜現在價格經濟又有品質保證的精裝修房實在不多。』剛需客張先生抱怨杭州市場上鮮有價格『剛需』的精裝修房。
的確,在很多生活在廣州、深圳甚至香港的人眼裡,杭州的精裝修房也許就是個『怪胎』。這些城市裡七成以上的房子都是精裝修,但也只有高端房源精裝標准會高一些,更多的可能是精裝標准只有2000-3000元/平方米的房源,不一定都配有西門子、大金、科勒這樣的知名品牌,但購房者一樣認可。可在杭州,精裝房似乎只能與『高端』、『豪宅』掛鉤,於是在市場下行、剛需當道的時候,反而成了雞肋。
精裝修普及是大勢
等待回歸親民與規范的那一天
精裝修目前在杭州市場雖然遇阻,但正如萬科所言,『規模化生產裝修房是行業發展的方向,但也是開發企業面臨的新考驗』。對杭州市場來說,精裝修需要回歸親民性而實現普及,也需要開發企業進一步規范工藝流程來確保品質。
『相對購房者自行裝修,買精裝修房是更為環保和經濟的做法。房企統一裝修可以避免材料的浪費,就開槽一項工作來說,如果自行裝修,必須在牆上開槽纔能在內牆埋管線,而精裝房可能在土建環節就已做好。而房企統一采購原材料也具有價格優勢,買到假冒品牌材料的風險也比較小,萬一裝修出現問題,還可以找開發商維保。另外值得一提的是,毛坯房由於住戶裝修時間不統一,先入住的業主往往要忍受很長一段時間的「裝修期」,而精裝房則沒有類似的困擾,居住感受上有很大的不同。』萬科一負責人向記者歷數了精裝房的多項好處。
談及精裝修,在全國范圍內率先全面提供精裝房的萬科是回避不掉的。據了解,萬科今年全國裝修房交付規模將超過8萬套,這是行業迄今為止,裝修房交付規模最大的一次。在杭州,萬科同樣有像良渚文化村·探梅裡B這樣的剛需精裝產品,今年該組團精裝電梯小戶型房源售價只有15000元/平方米左右,獲得了很多剛需購房者的認同。而即便像萬科這樣的公司,今年以來在精裝修問題上也面臨各種挑戰。
一些業內人士坦言,對於目前仍處於手工制作時代的精裝修行業而言,手工制作與大批量供應之間還存在矛盾,除了企業自律,還得依靠相關行業規范來加以約束。像日本早在1969年就制定了《推動住宅產業標准化五年計劃》,開展材料、設備、制品標准、住宅性能標准、結構材料安全標准等方面的調查研究工作。而近期,相關部門也透露,針對新建全裝修商品住宅的《住宅室內裝飾工程質量驗收規范》有望在今年年內出臺,這個標准的出臺將會極大地規范整個市場,也將會減少整個行業『質量門』的出現。
作者:編輯:張夢婕