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10輪網上報價、46輪價格競拍、326輪競配回購房面積……昨天下午,被業內戲稱爲“柳姑娘出嫁”的萬柳地塊現場競價在市國土局二層的拍賣大廳舉行。經過78分鐘的暗戰,最終由中赫置地旗下的赫華恆瑞房地產開發公司以26.3億元、配建16400平方米回購房的價格競得,樓面價達到3.38萬元/平方米,刷新北京樓面單價歷史紀錄,預料之中的地王如期誕生。
畫外音
萬柳地塊原定於7月4日推出,但就在拍賣前夕,市國土局發佈通知稱,掛牌出讓活動延至10日。這七天究竟發生了什麼?這可能永遠成爲一個謎。但這些天樓市的變化卻牽動着高層乃至普通購房人的神經,在這樣一個突如其來的變化面前,購房者、開發商、地方政府和學者等,各自有着不同的解讀,有觀點認爲,房地產調控會功虧一簣。就連人民日報昨天也發出呼籲,央企別在敏感時期摻和地王了。就在這樣的背景下,海淀萬柳地塊延期出嫁也就在所難免。
場前:保利臨時退出
18.66億元的起始價,超過2.4萬元的起始樓面單價,使得萬柳地塊一經掛出就“備受關注”,現場拍賣之前,融創、保利、萬科等開發商都流露出對該地塊“很感興趣”,這種陣勢讓一些媒體發出這樣的感慨:“出了地王不是新聞,如果沒出纔是。”
萬柳地塊的競拍可以說是“劇情跌宕”。原定於7月4日競價拍賣的該地塊,被臨時叫停延遲到昨天下午;現場競拍前半小時,保利地產北京公司發表聲明稱,接總公司通知,考慮到國家對房地產調控的要求,決定退出競拍,最終保利與融創聯合體改爲由融創單獨應戰。有個背景是,現場競價前一天,新華網刊發評論點名給這個“準地王”潑冷水;當天,人民日報特別發文,稱央企參與萬柳地王爭奪不合時宜。
上半場:開發商頻頻“搶答”
昨天下午,參加競拍的企業共10家,包括融創、方興、龍湖地產、華僑城、中冶,萬科、中赫置地等。
3點30分,現場競價開始,競拍起始價19.56億元,主持人的這個價格剛一報出,舉12號號牌的融創第一個應價。緊接着,11號懋源,8號龍湖、7號中赫也加入“戰鬥”,現場氣氛緊張,一些競價者在主持人剛一張嘴,就舉起號牌,主持人不得不再三提醒:等我報出價格後,再應價。經46輪報價,價格已達萬柳地塊價格上限:26.3億元,合樓面價3.38萬/平方米,該出價者爲11號懋源。
在萬柳這個地塊上,競價的“遊戲規則”是:對該地塊設置現場競價上限,競價到達上限後,再通過競配地塊上“回購房”面積的方式決定地塊歸屬。配建房源由海淀區政府回購,回購價格爲10000元/平方米。
下半場:舉牌人眼都不眨
經過10分鐘左右的調整,參與競配“回購房”的開發商都簽訂了一份“配建承諾書”之後,現場競價進入下半場的回購房面積競拍環節。起拍面積100平方米,競價階梯50平方米。
這個階段的競爭主要是在中赫、融創兩家民營企業之間展開的。除前幾十輪11號懋源、8號龍湖、3號方興偶有參與外,基本上都是中赫、融創輪番舉牌。舉着舉着,兩家企業好像有了“默契”:逢“50”,12號融創舉;逢“100”,11號中赫舉,不見同時舉牌現象出現。而“默契”中又暗藏“殺機”,舉牌速度很快,都是主持人“報價”話音剛落,號牌就舉起來,舉牌人眼都不眨。記者注意到,12號融創現場競價的4人團隊中,有1人一直舉着電話接聽。
就這樣,從7300平方米第145輪開始,競拍面積逐步攀升至10000平方米、15000平方米,兩家企業交替舉牌,最終,在326輪由中赫報出16400平方米的面積後,融創“戛然而止”,中赫置地旗下赫華恆瑞房地產開發有限公司如願得到該地塊。該公司開發的釣魚臺7號院曾經創下30萬元/平方米的商品住房銷售價格紀錄,後因涉嫌違規被北京市住建委叫停。
在昨天下午全程78分鐘現場競價中,萬科、華僑城等企業從頭到尾都沒舉牌,甚至經常參與現場競價的北京萬科總經理毛大慶都沒有露面兒,以至於不少媒體都在找:“毛大慶呢,毛大慶呢”。(記者李海霞)
“新地王”猜想
猜想一會不會推高周邊二手房價
此次競拍的萬柳地塊緊鄰地鐵10號線巴溝站,周邊商業氛圍濃厚、教育配套設施成熟,是成熟的高品質居住區萬柳西區的最後一宗可開發居住用地。地塊東至北京華聯萬柳購物中心,南至萬柳小區4號街,西至聖化寺路,北至巴溝村北路,總佔地38869.64平方米,建築面積爲77739平方米。
該地塊用地性質爲二類居住用地,容積率不高,僅爲2.0,有條件建成高品質樓盤。其所在的萬柳區域目前已是比較成熟的高檔社區集中區域,2008年以後區域內基本已經無期房住宅供應,區域內二手房均價已經接近6萬元,碧水雲天、萬泉新新家園等小區都已經超過5萬元,萬城華府等項目售價已經超過8萬元。離該地塊不遠的海淀在售高檔住宅均價在4萬至5萬元之間,如位於西北旺的萬科如園,售價45000元。新地王出現,周邊房產會不會藉機漲價,我們拭目以待。
猜想二未來能賺多少
資料顯示,中赫置地開發過北京單價最高的釣魚臺7號院,該項目位於玉淵潭公園北側,均價達到30萬元/平方米,此外,中赫在北京開發的項目還包括朝陽區來廣營板塊的北緯40°。
對於未來項目售價預期,中赫置地CEO孫鵬表示,中赫在競標前已經精細測算,在萬柳項目上“只追求合理利潤”。孫鵬還表示,萬柳地塊的價格不能反映房地產市場的整體情況,只是北京區域市場的個別案例。地王出現不代表房地產市場真正出現復甦,購房者還是應該理性判斷。
中赫沒有給出具體售價,業內同行都在紛紛猜測,中房協經管委副祕書長宋延慶認爲,折算回購房,中赫拿下的萬柳地塊樓面價實際高於4萬元/平方米,估計今後房價會衝到8萬元以上。亞豪機構市場總監郭毅則認爲,按照目前萬柳地塊二手房6萬至8萬元/平方米的售價衡量,預計未來該項目定價將不低於10萬元,並稱雖然萬柳地塊的實際樓面單價超過4萬元,加上每平方米1萬元的裝修標準、1萬元的開發成本以及財務、營銷成本等等,預計總成本在6.5萬元/平方米左右。(李海霞)
地王資金去向?
海淀區政府:彌補六郎莊整治資金缺口
26.3億元的價格,溢價率爲41%。對於這部分資金如何運用,在現場競價結束後,海淀區政府表示,擬通過此次萬柳地區居住用地的上市交易來彌補六郎莊重點村搬遷整治的資金缺口。
據瞭解,海淀區海淀鄉六郎莊村是本市50個市級掛賬重點村之一。2011年海淀區政府啓動了該村的搬遷整治工作,整個搬遷整治面積共53公頃,需搬遷六郎莊村村民5200人,拆遷住宅及非住宅面積43萬平方米。根據規劃要求,完成搬遷整治工作後,該區域將全部作爲城市綠地,可實現規劃綠地53公頃。因重點村改造項目自身難以實現資金平衡,該用地入市交易後的可支配收益將全部用於六郎莊村的搬遷整治工作。(李海霞)
中赫置地迴應:
萬柳地塊將打造成高端住宅
從很早就傳出拿地意願,到最後力壓羣雄、如願以償,中赫置地方面昨天對記者表示,萬柳地塊成爲今年新“地王”不意外。“萬柳地塊屬於海淀傳統的高檔居住區,交通便利,自然、教育、商業等各方面資源都屬優質,屬於備受市場追捧的‘學區房’,具有大量的自住剛性需求。同時這塊地也是萬柳區域僅存的可供開發的純居住地塊,今後土地市場不會再有此類地塊推出,所以吸引大家競標並不意外。”
中赫置地CEO孫鵬強調,萬柳地塊的價格不能反映房地產市場的整體情況,只是北京區域市場的個別案例。地王出現不代表房地產市場真正出現復甦,購房者還是應該理性判斷。
對於未來項目售價預期,孫鵬表示,中赫在競標前已經精細測算,把萬柳地塊打造成中赫經驗豐富的高端住宅,且在項目上“只追求合理利潤”。
資料顯示,中赫置地是中赫集團子公司,中赫置地主要從事重點城市高端項目開發。北京單價最高的釣魚臺7號院就是該企業旗下項目。該項目位於玉淵潭公園北側。去年,釣魚臺7號院一棟樓均價達到30萬元/平方米,刷新了北京住宅單價紀錄。在社會關注中,北京市住建委會同地稅局對該項目啓動聯合執法程序。最後,中赫因未取得裝修施工許可擅自開工被處以171.9萬元的罰款,釣魚臺7號院也下調了擬售價格,單套30萬元/平方米的樓王不再對外銷售。此外,中赫集團還涉足礦產開發和互聯網業務。(趙瑩瑩)
今年北京儲地2800公頃
昨天,北京市國土局昨天發佈《2012年度土地儲備開發計劃》,今年北京計劃新增土地儲備2800公頃,比去年的計劃增加了300公頃。其中65%是居住用地,其餘爲商服及其他用地。
土地儲備開發是土地進入市場交易的前期,完成了拆遷、平整等土地儲備和一級開發後的土地,才能進入市場交易,所以土地儲備開發也被稱之爲爲土地市場提供“口糧”。今年,北京計劃安排土地儲備開發投資900億元。將嚴格控制新增土地儲備開發項目,除市政府重點工程等項目外,原則上不新增項目。
市國土局相關負責人表示,今年北京將重點保障16萬套、850公頃政策性住房用地供應,加快中心城和規劃新城範圍內區位條件較好、周邊市政設施完備的優質普通商品房地塊供應,確保土地市場穩定。(李海霞)
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