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房地產宏觀調控、貸款規模收緊……讓一些房地產開發商對昆明的城中村改造工作處於觀望狀態。昨日,雲南房網上公佈的《昆明市人民政府關於進一步規範城中村改造工作的意見》成爲重大利好,將打破這一僵局。
要求
2015年完成所有改造
《意見》要求,2012年5月1日前已發佈拆遷通告、拆遷安置補償協議簽訂率達50%以上,或在片區空地啓動安置房建設但老村未啓動拆遷的城中村改造項目(以下簡稱已實質拆遷的城中村改造項目),應在2012年12月31日前完成拆遷,並啓動安置房及公建配套設施建設工作;2013年12月31日前完成土地出讓交易,70%的城中村安置房封頂斷水,80%的動遷戶實現安置;力爭到2014年,全部完成動遷戶的安置工作。
未進入實質拆遷的城中村改造項目,市(區)級投融資平臺公司應當按照土地一級開發整理的模式,提出相應的推進計劃,力爭在“十二五”末完成改造工作。
利好
90平米以下配建比例不是必審
《意見》明確,規劃方案已通過市規委會審議的城中村改造項目,在地上總建築規模不突破市規委會審議通過方案指標,且符合國家及地方相關規範、規定的前提下,市規劃局可根據實際情況按程序對規劃方案進行優化調整。
土地已出讓的城中村改造項目,在申報方案總體技術經濟指標不突破規劃條件,且符合國家及地方相關規範、規定的前提下,各分地塊指標之間可以進行調整平衡。
規劃方案已批准並取得規劃條件的城中村改造項目,市規劃局可按照企業已取得國有土地使用權證的地塊分期核發建設工程規劃許可證。在已取得土地證的城中村改造項目中,若存在單地塊淨用地面積大於50畝或單地塊地上建築面積大於10萬平方米的情況,市規劃局可根據規劃方案中的內部機動車路網,對單地塊進行適當劃分後分期核發建設工程規劃許可證。
市儲委會已同意土地供應方案的城中村改造項目,轄區政府可作爲主體向市規劃局申報建設工程方案審查及建設工程規劃許可公示等工作,以縮短建設工程規劃許可辦理時間,加快城中村改造項目的推進。
城中村改造及其它開發項目的規劃審批中不再將90平方米以下小戶型住宅配建比例作爲必須審查的內容。城中村改造項目不再另行配建其它保障性住房,但開發企業應當按質、按量、按時完成市政府下達的城市棚戶區改造計劃任務。
扶持
地鐵建設基金今年暫不計提
城中村改造土地出讓底價的組成主要包括:土地一級開發成本(含直接成本和間接成本,包括土地徵收費用、地上建構築物拆遷補償費用、基礎設施及公建配套建設費用、地鐵建設基金等),國家、省規定需提取的各項基金等。
《意見》指出,城中村改造項目建設的回遷安置房用地出讓,不再計提土地出讓平均純收益、農業土地開發資金、土地收益基金、廉租住房保障基金、失地農民養老保障風險準備金以及國家、省、市規定在土地出讓金中計提的其它各項基金。地鐵建設基金按照市政府有關會議精神,2012年度暫不計提。
城中村改造回遷安置房、基礎設施、公建配套設施建設成本,可按照地上建築實際已開工建設所發生的相關費用,經屬地審計部門審覈確定,區政府(管委會)認定後納入土地一級開發成本和土地出讓底價的組價構成。地上建築未實際發生,屬於建設預算部分的建安成本,經屬地人民政府(管委會)批准,可不納入土地一級開發成本,不計入土地出讓底價,但在土地出讓條件中須明確競得人承擔回遷安置義務,必須按照規劃部門批准的回遷安置面積、戶型、套數和經區政府(管委會)批准的《拆遷安置方案》負責回遷安置房的建設和移交。
城中村改造項目建設用地使用權出讓規劃條件中要求配建的公共服務設施建設用地:中小學建設用地(含高中)、醫療衛生建設用地、警務用地、社區管理用房、環衛設施建設用地等,根據各區政府(管委會)的意見,可採取劃撥方式供地,也可採取出讓方式供地,建設方式和建設費用由各區政府(管委會)在土地交易委託書中予以明確。
嚴管
保證動遷戶回遷
《意見》要求,規劃方案未通過審批的城中村改造項目,不得啓動拆遷工作;改造片區90%以上的村民和70%以上的居民不同意改造的,不得啓動拆遷工作;70%的徵地拆遷安置保證金未繳納到指定監管賬戶的,不得啓動拆遷工作。
各區政府(管委會)應堅決防止出現樓房爛尾、動遷戶無法回遷等問題。鼓勵社會投資人、土地一級開發主體購買商品房安置被拆遷戶。用於安置的商品房在辦理合同登記備案時房產交易手續費應當予以免除。
項目建設用地使用權出讓規劃條件中要求配建的市政道路、公共綠地、中小學校(含高中)、社區醫院、警務室、社區管理用房、生鮮超市、環衛設施等公建配套設施應規定要求,並相對集中進行建設。(廖治國)
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