|
||||
不會重蹈覆轍
種種傳聞和猜測,並非空穴來風。
一組最新數據顯示,5月房屋新開工面積同比下跌幅度從4月的14.6%收窄至4.6%,銷售面積下跌幅度也縮小至9.3%。當前,無論是房地產投資,還是房地產銷售面積、新開工面積、竣工面積等,都較3、4月份有所回昇。
經濟學家趙曉分析認為:“這說明近期首套房貸的放松、降息以及對開發商貸款的放松等消息還是發揮了作用,本輪房地產的最低谷已經過去,樓市很有可能在未來的幾個月裡企穩並小幅回昇。”
支持他的觀點的依據還有,中國經濟形勢嚴峻,政府需要一定程度上的刺激,樓市會因此受益。數據顯示,5月工業增速低於10%,這個速度,2006年以來僅在2008年四季度和2009年一季度出現過。企業景氣指數自2010年4月以來也是一路下行,從138降至127.3。反映中小企業生存狀態的匯豐采購經理人指數(PMI)連續7個月跌至榮枯分界線下方,反映大型企業的官方采購經理指數,近兩月也開始下行。
而更讓人們擔懮的是,樓市回暖是不是只是個開始?未來會不會出現像2009年那樣的報復性大漲?
中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌在6月15日接受本報記者采訪時表達了相反的觀點。他認為,國家層面上肯定會有前車之鑒,歷史不會重演。
“當前的穩增長和2009年時的保增長是不一樣的,現在是GDP放緩,預調微調也比較合適,適時地降低了存款准備金率和利率,但2008年的四季度和2009年的上半年,GDP呈現的是斷崖式下滑,中國對美國的次貸危機和國際金融危機反應得也特別強烈。”顧雲昌說。
而造就上一輪樓市暴漲的根源,則是當年過度寬松的貨幣政策。4萬億投資,9.6萬億貸款,很大一部分資金流入了房地產市場;另外,當時房地產政策也是非常放松,不要說首套房,二套房都采取首付三成,利率七折的優惠。
工商銀行(601398,股吧)住房信貸部的一位負責人對記者分析,2009年時的存貸款的基准利率比現在低多了,房地產貸款打七折也是普遍的事,哪裡像現在,現在也沒有哪家銀行願意打折的,二套房都是執行基准利率的1.1倍。
另一個房價大漲論的依據是剛需支橕。問題是,剛需和有效剛需不是一個概念,合理的房價不出現,剛需買不起,誰來接盤?高房價的始作俑者是炒房者借“買漲不買跌”心理的瘋狂炒作。本報記者采訪發現,此番回暖中,幾乎看不到炒房者的身影。
唱多賣空的伎倆?
多年的賣方市場,讓開發商輕易就掌握了主動,跟風的多是被嚇怕了的“散戶”。
國家發改委投資所副研究員劉琳接受本報記者采訪時表示:“現在刺激經濟增長未必需要像2009年那樣刺激房地產市場,目前新興戰略性產業已經成為本輪穩增長政策的著力點,這也更符合經濟轉型這一主線,顯然,穩增長措施的選擇比三年前更多了。”
而最近國家發改委批復的項目中,大部分都與節能環保等新興產業有關。戰略性新興產業已經逐步替代房地產業成為國民經濟的支柱產業。據悉,到2020年,戰略性新興產業的增加值將佔到國內生產總值的15%左右。
即使房地產投資下滑也有保障性住房橕著,“十二五”規劃了3600萬套保障房,“2008年以前都沒有像這麼大規模搞過。”顧雲昌說。
也正因此,2010年以來,房地產調控基調始終沒變。
顧雲昌注意到,中央的調子始終是“不放松、不動搖”,抑制投資投機性需求,滿足保障性的需求,支持剛性需求。與2009年不同,抑制投資投機毫不留情,幾十個大城市的限購、限貸一直都沒有取消。
住建部的新聞發言人日前表示,要繼續嚴格執行差別化住房信貸和稅收政策。一方面,要在中央統一政策框架內,落實好對居民家庭購買首套普通自住房的信貸支持和稅收優惠政策;另一方面,要嚴格執行商業性個人住房貸款的二套房認定標准、首付款比例、貸款利率和三套及以上住房停貸政策,堅決遏制投機投資性購房需求。
顯然,目前的房地產調控政策並不支持樓市的真正反彈,更談不上反轉了。
至於媒體報道的個別樓盤出現千人排隊購房和“開盤光”、“一日光”的現象。顧雲昌認為,過去一年來,樓盤都不好賣,竣工面積增加百分之二三十,可銷售面積卻下滑16%,明顯供大於求,開發商壓力大,需要回款,少數樓盤出現的現象,有炒作之嫌,再加上媒體的放大效應,開發商在唱多賣空。
劉琳也同意顧雲昌的看法,她認為,樓市出現的短暫回暖跡象是近期貨幣政策適度微調的反應,但因市場存貨還是非常大,所以樓市不會出現報復性反彈。
“否則,樓盤好賣,就會囤盤待售、惜售了,開發商還用在5、6月這麼短的時間內集中推盤嗎?”顧雲昌反問道。
本報記者調查看到,最近開發商集中推盤動作頻頻,而北京多個大戶型豪宅項目都在准備今年下半年集中入市。