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自升級版樓市限購令執行一年來,價格下跌、成交萎縮成爲北京房地產市場的主旋律,在政策力度短期難以加碼的情況下,市場和政策面均出現了一定的底部特徵。然而,這是否意味着樓市已經觸底?房價還會繼續下降嗎?
拐點出現了嗎
從全國來看,去年2月16日北京市出臺了國內最嚴的限購令,並率先提出“穩中有降”的房價控制目標,超額完成保障房開工量,公租房逐步對外來務工人員開放,多次在市場傳言北京將放鬆限購的關鍵時刻第一時間闢謠。“就力度和決心而言,北京本輪樓市調控措施十分嚴厲,如限購令堪稱國內之最,效果較明顯。”中國房地產研究會副會長顧雲昌表示。
據機構統計,新政策一年來北京市新建商品住房簽約8萬餘套,環比前一個週期的10.8萬套下跌20%。而二手房市場則遭到腰斬,成交量環比下跌了50%左右,土地市場也是量價齊跌。
從房價來看,去年北京新建普通住房成交均價每平方米13173元,同比下降11.3%,房價“穩中有降”的目標成功實現。目前通州新盤價格在每平方米1.5萬元附近,比房價高峯期回落了近三成,多個樓盤價格回落了40%,通州整體樓市基本回到2009年底、2010年初的水平;大興、房山等區域不少項目房價回落的幅度超過10%,內城區等房價也出現了一定回落。
北京中原地產市場研究部總監張大偉表示,理論上講,北京樓市調控效果應該較爲明顯、調整幅度應較大,事實的確如此,目前北京樓市成交慘淡、房價降幅在一線城市中均比較明顯;而且本輪調控中無論是政策走向還是市場走向北京都是樓市最明顯的風向標之一。
房價是否合理
中國房地產學會副會長陳國強認爲,目前的變化是否市場底部尚有待觀察,但底部應該是相對合理的房價,國際上以房價收入比來衡量房價是否合理,通常爲4—6倍。
據業界初步估算,北京市房價收入比應超過15。陳國強指出,如果從房價收入比角度看,目前的房價仍然脫離了普通老百姓的購買力,這意味着市場真正的底部仍未出現。張大偉認爲,雖然目前房價有所下降,但由於幅度有限、貸款利率上漲,購房者並未享受到實惠,這說明當前樓市調整幅度不能滿足購房者需求。
從小往大看,其實市場的底部也應該有個底線。由於中國的土地制度、人口結構、調控力度、財產狀況、資源狀況等與國際上有所差別,整體看,中國的房價收入比應高過國際上通行的5倍。
那麼,合理的房價究竟在哪?分析人士指出,市場底部的一個顯著特徵是價格觸底、成交反彈。從最近6年的樓市運行來看,以北京爲例,唯一呈現這種市場局面是在2008年底,當年隨着北京東三環區域部分樓盤將價格定在每平方米1.3萬元左右,直接刺激了市場成交,而當時的房價收入比恰好處於國際上通行的5倍和目前的比值之間。
而據記者走訪瞭解,多位購房者表示,樓市房價回到2008年底、2009年初比較合理。但也有開發商認爲目前房價已經比較合理,屬於市場築底階段。
樓市該如何着陸
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說,樓市向來是“市場底”滯後於“政策底”,當前隨着越來越多的地方政府如中山等地在自身經濟發展、財政收入驅動下放鬆政策,政策正在慢慢離開底部,而“市場底”,隨後會逐步出現。
儘管如此,就當下的市場而言,樓市已陷入了全面的僵局,成交低、價格停滯、庫存高、開盤少、土地市場低迷是樓市特徵,市場並不會主動尋求底部。
不僅如此,在樓市僵持期,開發商憑藉儲備的2009年、2010年的銷售收入,少拿地緩開盤的開發模式,轉戰三四線城市等,仍然可以在夾縫中生存,甚至逼迫得一些地方放鬆調控。
在這種局面下,有專家建議,一是堅定執行既有政策。二是持續深入調控樓市,通過房產稅、對投資交易徵收重稅等手段作用於存量市場。三是繼續調整經濟結構,開闢新的經濟增長點,避免經濟爲樓市所綁架。
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