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土地市場趨冷拿地更加謹慎
隨著調控的加劇,開發商的拿地熱情急劇下降,導致土地價格萎靡不振。例如,2011年杭州部分區域地價下降一半,拿地的開發商陣營中,綠城、濱江、宋都、西子等曾經的拿地大戶榜上無名,龍湖、九龍倉、保利、中海等在杭州土地市場上表現凶猛的外來品牌公司,也難覓蹤影。
北京2012年1月份的土地市場也明顯冷於去年同期,2011年前兩個月的土地出讓金分別達到了61.45億元及70.9億元,而2012年1月北京土地市場僅成交了19宗地塊,土地出讓金總額為20.61億元。北京土地市場的冷意並非獨有,中國城市地價動態監測系統最新統計數據顯示,2011年第四季度全國住宅地價環比呈現零增長。中國土地勘測規劃院地價所所長趙松對此表示,2012年第一季度居住地價可能還會進一步下降,也就是說可能出現負增長。
北京中原市場研究部總監張大偉對此也認為,首先新房銷售受阻、庫存大漲、已經出讓的土地頻頻延遲開工等令房產商在無奈應對。其次,資金壓力大,目前開發商大部分能夠利用的融資渠道幾乎都已被政策堵死,全國樓市行業已經入冬,在這種情況下,現金為王的法則,使得土地市場冷清。第三,土地價格並未明顯降低,雖然目前市場土地成交價格出現了輕微下調,但是在部分區域房價動輒下調10%以上的市場,土地價格下調的幅度依然不大,而且部分土地的起價過高也是土地流標的原因之一。第四,政策預期依然收緊,目前執行限購的46個城市基本確定依然會執行調控,這明顯影響了開發商的市場預期,開發商已經逐漸減少在熱點城市的投入。在開發商極度悲觀的情況下,其拿地熱情低迷,並導致全國土地市場趨冷。
住宅庫存量節節攀昇
伴隨著成交量的大幅下滑,住宅庫存量節節攀昇。國家統計局數據顯示,全國商品房待售面積27194萬平方米,增長26.1%,增速比上年加快18個百分點。此外,廣發證券也在月報中指出,龍年1月各家公司庫存都有所增加,庫存較為嚴重的公司,目前手上可銷貨值已經達到2011年實際銷售額的兩倍。
對此,瑞銀房地產分析師李智穎認為,未來6個月,房地產政策仍將保持不變。2012年上半年,如果建設不放緩,或將出現供應過剩。根據瑞銀測算,建設量必須降低28%纔能使市場供需重新平衡。『2012年,開發商的銷售下滑幅度如果超過30%,則大部分公司現金流將有壓力。』李智穎說,那樣的話,可能有更多的中小開發商將退出市場。
世聯地產集團市場研究部總監吳志輝研判,2012年房地產業的關鍵詞是『去庫存』。在存貨減值和資金流轉壓力下,快速消化庫存將成為地產企業當下要務。
2012或成樓市洗牌年
調控政策難言放松,房企將繼續面臨各層面巨大壓力,成交量下降,庫存量攀昇,購房者觀望,2012年注定是房地產行業要傷筋動骨的一年。
著名經濟學家葉檀分析表示:『房地產行業處於十字路口,未來政府會對不同的企業實行不同的融資政策,同時以保障房保證固定資產的投資增速保持穩定。大型企業的逆勢拿地,項目公司的並購重組,說明房地產已經進入調控深水區,2012年,我們可以見證房地產行業的大洗牌。』
『從房企的角度來看,2012年,房企將會把成交量放在突出的位置。』同策諮詢研究中心總監張宏偉也認為,從當前市場格局來看,各大房企采取高速周轉的市場策略,快速回籠資金,『現金為王』成為必然。行業發展經驗及市場實際銷售數據也表明,在樓市調控政策收緊、市場流動性收緊的市場背景下,房企『死扛』不如『跑得快』。而『一步到位的降』及合理定價成為當前樓市調控下『跑量』的關鍵,多位分析人士均認為,今年上半年樓市仍將面臨價格下行壓力。
此外,在2012年企業並購重組將頻頻出現。莫尼塔地產行業分析師施琪認為,在資金鏈持續緊繃背景下,小型房企由於其經營和融資能力不足,可能會面臨較大的資金風險。而資金鏈和經營保持健康的大中型房地產企業,或得益於土地和產權交易以及可能來臨的並購潮,總之,一場更為徹底的行業大洗牌或將來臨。