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今年只有40歲的日本株式會社NEXT的社長井上高志,26歲開始創業,以一個普通消費者的認知需求開辦了『HOME'S』網站。經過14年的艱苦打拼,目前成為擁有全國360多萬個物件的日本最大房地產信息門戶網站。他的公司也在2006年成功上市。
人民網事先了解到,有一次,井上高志公司裡面的一位員工把儲有4312件個人信息的手提電腦丟失在公共汽車上。他下令公司緊急動員,用整整7天時間硬是把幾千條相關數據資料一件一件准確核對復原,並在媒體主動公開這一信息。他說自己信奉今天日本“經營之神”稻盛和夫的“利他哲學”。
人民網還了解到,井上高志正在籌辦一個多語種的房地產信息網站,希望能夠為包括中國在內的亞洲國家和地區的客戶提供房地產資訊。為此,他多次前往中國的沿海地區,他說“我要用自己的腳、自己的眼睛、自己的大腦了解中國。”11月2日下午,人民網采訪了井上高志社長。下面是訪談摘要。
“中國房地產崩潰說”難以成立
人民網:作為一位經營日本房地產訊息網站公司的老板,你肯定對日本房地產市場比較了解。作為正在開拓海外市場的日本房地產業界的經營者,我知道你也很關注中國的房地產市場。在日本,對中國房地產經濟是有各種各樣說辭的,“中國房地產泡沫說”、“中國房地產崩潰說”都很有影響,你的看法是什麼?
井上高志:從戰後發展的歷史來看,日本曾經歷過嚴重“住宅不足”的時代。那個時代,東京等大城市都興建了大量的公團住宅、市營住宅等等,首先要滿足量上的需求。其後,日本纔逐漸開始轉型,從追求數量轉向追求質量。
由此來看中國房地產市場,目前應該還是處於追求數量的階段。由於這種數量集中在中國的大城市並且延伸到二線城市,在拆遷用地以及城市稅收、市容改貌等等方面都非常引人注目,自然也成為社會關注的焦點之一。
考慮到城市的發展史,中國社會經歷了一個住宅“欠債”的時代,現在也還處於“還債”的時期,各地都還在興建“經濟適用房”就是一個最好的說明。考慮到人口,中國的人口是日本的人口十倍以上,對住宅的需求量也是很大的;再考慮到中國的地域,其遼闊的程度也是日本所不能比擬的。也就是說,興建住宅的發展空間是存在的。坦率地講,我到中國走了許多地方,看到中國的新建住宅質量還不能說是“百年大計”的,更新換代的時間可能是在一代人之間就要進行。因此,我預料不會出現“中國房地產崩潰”。
至於“中國房地產泡沫說”,在不同的地區是存在的,但這應該還是在可以控制的范圍之內。況且,泡沫是可以擠壓出來的。
調控好投資動向就可以防止泡沫
人民網:盡管如此,中國人看到日本房地產泡沫破滅以後“失去的十年”、“失去的二十年”這種經濟低迷狀況,還是很擔心中國會走日本的老路。你認為中國應該從日本破滅的房地產“泡沫經濟”中汲取哪些教訓呢?
井上高志:在我看來,興建住宅首先是為了讓人居住。如果把它作為投資的途徑,就會引來大量熱錢的湧入,就會催生出房地產市場的泡沫。上個世紀80年代日本的確出現過這種情況,半年之間住宅價格上昇了1.5倍到2倍左右。往往是A公司將住宅賣給B公司,B公司又將住宅賣給C公司,C公司再賣給D公司。這種完全沒有附加價值增長的住宅,在A往B流轉或者往C、D流轉的過程中,價格就增加了20%,到最後房子的價格漲了兩倍甚至三倍。這怎麼可能不出現房地產泡沫呢?
從實際情況來講,想居住在這個地方的人,纔是真正的住宅需求者。為了滿足這些人而興建住宅,房地產市場就算是健全的。反之,投資者大量湧入,最後導致房價飆昇,完全超過房子的實際價值,形成房地產的泡沫。我看到中國政府在進行嚴格的調控,但我認為這種調控主要是針對投資者的,是針對房地產泡沫的,而不是忽視住宅需求者的,因為中國民眾對住房的實際需要還是存在的。中國政府這樣做,從某種程度上講,就是汲取了日本的教訓。
中國市場吸引日本房地產企業
人民網:近年來,日本一些房地產公司不斷進入中國市場。與以往日本制造業進入中國相比,你認為日本房地產企業的中國市場戰略是什麼呢?
井上高志:是這樣的。我也看到日本的住友、三井、積水、三菱、大和、東急、森等大型房地產企業前往中國,他們有的在上海、北京等興建了一些地標性的高層建築。
日本大型房地產企業為什麼能夠在中國興建如此眾多的高樓呢?顯然,日本市場已經沒有這種旺盛的需求了,他們留在日本沒有什麼發展前景。打個比方,如果說一筆房地產的投資,在日本要完全收回話,至少需要30年、50年,而投資到中國,回收就會非常快。作為一個能夠進行理智判斷的房地產企業,肯定會將這種投資放在中國的。所以,與其說日本房地產企業的中國市場戰略,不如談中國房地產市場的需求。
此外,伴隨著中國的經濟發展,特別是中國生活方式的轉變,人們對房屋的需求不僅有數量上的,還有質量上的。相對來說,日本房地產企業的建築質量還是上乘的,“大和房屋”在中國蘇州、沈陽等地投資成功,與質量是有關系的。這樣說來,日本房地產企業的中國市場戰略之一就是提供更加優質的住宅。