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限購、降價、迷茫、悲觀,目前的杭州樓市已是風雨大作,而購房者對目前又是風又是雨的樓市怎樣看待?目前的房價是否已經達到意向購房者的預期水平,是果斷出手還是繼續等待?降價後的需求是否出現很大的變化?新形勢下的博弈進一步延續,而購房者心態的變化卻通過房交會展露無遺,合創地產機構通過連續六年的需求跟蹤調研,整理出目前樓市狀態下意向購房者的衆生態,在這市場發展陷入迷茫窘困悲觀之時,通過系列變化的研究,探索樓市未來的發展方向。
借浙江省第十八屆房博會之際,合創地產機構就目前杭州房地產市場的住宅需求及需求特徵做了一次廣泛的調查活動。本次調研通過房交會現場以隨機攔訪、一對一問卷調研的形式,共設問卷900份,回收有效問卷890份,其中對住宅有購買意向的有效問卷爲814份。以下分析均針對814份有購房意向的問卷展開(文中簡稱意向購房者)。
同時,我們還把本次調研結果和2006年、2007年、2008年、2009年、2010年的數據做一個比較,以期通過動態的數據瞭解和分析近五年內意向購房者購房心態和需求的變化,我們對杭州樓市住宅需求特徵及變化得出以下結論:
購房積極性降至歷史最低水平,三個月考慮購房比例不足5%,一年內考慮購房比例從5月份的53.3%下跌至36.2%。
本次調研顯示,受樓市持續低迷影響,目前意向購房者的購房積極性降至歷史最低水平。
購房心態陷入集體觀望且明顯加劇,達歷史最高位;同時出現兩極分化:近1/3人消極者暫時放棄購房,16.3%的激進者人則認爲目前是購房好時機決定下單。
76%意向購房者出現觀望情緒,集體性持續觀望態勢明顯,達到近五年來最嚴重的程度,其中25%的人陷入迷茫,表示看看房價情況再說;21.5%的意向購房者明確表示推遲購房。
但同時,購房者心態出現兩極分化,近1/3的人表示因政策無法購房,選擇暫時放棄,另一部分則認爲目前是購房好時機,決定下單,比例從5月份的3%快速上升至16.3%。
後市判斷出現歷史最悲觀心態,降價認知高度集中,佔據43.7%的比例。
進入2011年10月,對後市判斷出現歷史最悲觀心態,認爲房價繼續下降的比例從5月份16.5%上升至43.7%。
最能接受的降價方式是總價直減,預期降幅明顯加大,超過一半的人判斷降幅在10%以上。
本地客佔絕對主流,異地意向購房者再度崛起探路樓市,現近四年最高水平。
異地購房者又開始活躍杭州樓市,佔比從5月份的6%上升至17.2%,呈現近四年來的最高水平,分佈分散在浙江省各地,台州、湖州、寧波、紹興等地佔比略高。
二次置業和首次置業此消彼長,首次創三年新高,成絕對主流,二次降三年新低。
進入下半年政策深度影響期後,二次置業和首次置業出現此消彼長態勢,爲目前樓市的一大特徵;首次置業的人羣佔據半壁江山,佔比55%,爲近三年來的最高水平。而限貸限購政策制約了二次置業改善型購房需求,使部分人放棄購房,故二次置業客戶在2011年出現持續下降,本地調研達到近三年的最低水平。
改善型需求仍爲主流但大幅下降,無房自住明顯上升,結婚購房大幅居前,投資需求降後反彈。
改善型居住需求以32.7%的比例佔據首位,但較5月份相比,出現16.2%的大降幅;無房買房自住需求形成近三年來的較高比例,以22.2%的比例位居第二;結婚購房本次調研出現較大幅度上揚,以19.8%的比例創下歷史新高;投資購房需求明顯上升,從5月份的4.4%上升至7.9,降價後的杭州樓市吸引了更多的外地購房者前來觀摩,也推動了投資需求的水漲船高。
關注因素排列重組:房價和地段並肩齊驅,對戶型和質量關注明顯提升,購房考慮更趨理性。
本次調研中,購房考慮因素出現地段與房價齊平的新現象,這在之前的調研中從未出現。地段與房價的影響力持平意味着意向購房者對購房的綜合性考慮升級,購房更趨理性。不同以往的是,對戶型、產品品質等因素的關注出現歷史最高點,意味着意向購房者對居住的品質要求明顯提升,也從一個側面體現購房考慮更趨理性。
獲取信息渠道打破傳統,房交會、報紙之外,電視和網絡走俏。
進入2011年後,意向購房者獲取房地產信息的渠道發生了轉變,從之前傳統的房交會、網絡、報紙、電視四大要素演變成房交會、電視、網絡和報紙四大渠道,網絡和電視成爲渠道新星,在未來樓市中扮演越來越重要的角色。
精裝修經歷從排斥到接受的根本性轉變,44.5%傾向精裝修,達到歷史最高水平;接受精裝修的標準出現新的突破,提高至2000-3000元/㎡,且3000-4000元/㎡標準出現大幅提升。
區域選擇未發生較大變化,市中心仍居首位但大幅下降,城東、城西、濱江隨後,城東崛起。
對比近幾年數據發現,意向購房者區域選擇保持穩定態勢,市中心依然是最受歡迎的區域,但支持率有所下降,以19.9%位居第一;城西的選擇接近市中心,以19.2,位居第二;市中心和城西板塊成爲區域首選已經持續多年,目前形勢下,這一態勢並未改變。城東板塊在本次調研中脫穎而出,以12.4%的高比例位居第三,是除了市中心、城西之外唯一一個超過10%的區域,城東板塊由於城東新城的崛起、品牌開發商匯聚、土地市場熱度上升,在杭州樓市板塊發展的重要性越來越明顯,購房者的選擇率也大幅提高。
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