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“限購令”實施已半年多,受政策和市場之手的雙重影響,濟南樓市上半年呈現出的種種跡象表明:在政策短期內不會放鬆的情況下,房價似乎已開始顯現下行端倪,宏觀調控仍將主導市場走向。
政策之手不鬆勁
今年以來,在延續去年房地產調控政策基礎上,國家進一步強化對樓市的調控。“國八條”、“魯八條”、“濟十條”正式明確了限購政策的範圍和要求,對投機投資性購房需求進行了精確打擊;商品房明碼標價規定的實施,讓市場更加透明,開發商“坐地起價”等以往常見的違規現象得以糾正;6次上調金融機構存款準備金率、3次加息,不僅讓開發商融資難度不斷增大,也直接加重了部分資金並不寬裕的購房者的壓力,延緩了部分購房需求;全國1000萬套保障性住房、濟南2.3萬套公共租賃住房建設目標的確定和開工期限的要求,加大了未來樓市的變數。
7月12日,國務院常務會議提出新“國五條”,要求進一步鞏固和強化房地產市場調控效果,其中最爲值得關注的是,會議提出:已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策,房價上漲過快的二三線城市也要採取必要的限購措施。分析人士指出,限購範圍即將擴大化,表明未來較長一個時期內,政策調控之手不會放鬆,樓市將逐漸朝着政府預想的方向發展。
二手房市場成交低迷
上半年,受限購、限貸、加息等一系列政策的影響,濟南二手房市場與往年相比顯得十分蕭條,儘管二手房掛牌量一直較高,但成交量持續在低位徘徊,市場雙方的價格博弈仍在持續。
搜房網二手房數據監控中心數據顯示,前6個月濟南二手房供應量總體呈逐步增長態勢:1月掛牌量爲61012套;2月受限購政策影響下降較多,但掛牌量仍達31656套;3月掛牌量微弱回升,達到33925套;4月掛牌量大幅度回升,達65038套;5月稍有回落,掛牌量爲56160套;6月掛牌量環比增長31.57%,掛牌量達73887套。
與掛牌量相比,上半年二手房成交量明顯過低,市場呈現較爲嚴重的供過於求狀態。市住房保障和房產管理局網上房地產數據統計顯示,上半年全市二手房累計成交量爲9463套(二手住宅9173套)。6個月中,僅1月成交量經歷了短暫的火爆,成交1994套;2月受限購政策影響,成交量環比大跌42.53%,跌入谷底;3-6月成交量隨較2月有所上升,月成交量也只在1500套以上小幅震盪。
價格方面,各月二手房掛牌均價較2010年底有明顯上漲。數據顯示,1月掛牌均價爲8692元/平米,環比2010年12月上漲1.89%;2月8745元/平方米,環比微漲0.61%;3月8809元/平方米,環比微漲0.73%;4月8926元/平方米,環比上漲1.33%;5月8988元/平方米,環比繼續微漲0.69%;6月8895元/平方米,環比下跌1.03%。與往年相比,上半年二手房價格漲幅有所趨緩,價格保持平穩。
新房庫存持續增加
與二手房市場的低迷相比,新建商品房市場似乎可以用“相對景氣”來形容。市城鄉建設委“濟南住宅與房地產信息網”網籤數據顯示:1-6月新建商品房(新建商品住宅)網籤成交數量分別爲9747套897152.49平方米(6519套790000.88平方米)、11298套1107641.27平方米(8393套969142.13平方米)、3017套208514.33平方米(1287套141445.73平方米)、4204套356166.99平方米(2160套235490.56平方米)、5660套553725.39平方米(3362套364441.99平方米)、5007套435145.54平方米(3315套380869.32平方米)。從各月網籤成交量看,與去年同期相比增長明顯。在政策抑制了投機投資性購房後,開發商主動適應形勢,主推面向剛性需求的高性價比房源,贏得了市場的青睞。
但從市場供需看,以往樓市明顯供不應求的狀況,今年逐漸轉變爲供大於求。數據顯示,1-6月,全市新建商品房(新建商品住宅)新增供應分別爲11386套891052.85平方米(5291套627664.08平方米)、1877套117744.1平方米(972套96278.37平方米)、5379套408319.9平方米(2814套313541.18平方米)、4936套456545.2平方米(3011套363943.5平方米)、6229套531461.64平方米(3923套422417.13平方米)、7026套727888.03平方米(3798套450827.24平方米)。以新建商品住宅爲例,扣除一二月限購政策出臺實施前突擊網籤的因素,從3月以來,新建商品住宅已連續4月供應量(新增預售加上存量)遠大於需求量,市場供需形勢已由以往的“去庫存”逐漸變爲“積壓”,隨着下半年供應量進一步增加,庫存壓力將進一步增加。
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