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劉玉錄
個人經歷
南開大學經濟學博士。1993年由部隊轉業進入市房管局做調研工作,曾先後在房地產集團研究室、諮詢研究中心和大專院校從事房地產、金融投資和城市發展研究,擔任西方經濟學、城市經濟學和港口經濟等研究生課程。曾參加市“十五”房地產住宅建設規劃、“十一五”商業布局規劃和南開區“十二五”土地規劃編制。
新報近期隆重推出“地產10年十大人物”活動。以房地產產業為原點,搜索其上下游領域和相關產業。邀請代表人物共敘十年地產之路。上周四,房地產研究領域知名專家劉玉錄博士作為此次活動受邀的第一人,接受了新報記者的采訪,暢談他對前十年地產的感受,前瞻後十年地產的趨勢。接下來還會有購房者、廣告代理公司、相關部門、銀行、開發商等傑出代表來講述天津地產前後十年。
房地產市場重塑城市格局
一場陣雨過後,9點多一點,他到了采訪地點,我也在門口巧遇劉老師,緣分哪。
作為一個房地產領域的狂熱研究人,劉玉錄是“城市守望者”。在他眼裡,地產重塑了城市的格局,改變了人們的生活。不管是曾經的城市藍本的規劃師,還是一直在抽絲剝繭城市軌跡的探索者,他對城市的史詩歷歷在目,對城市的未來成竹在胸。堅持學者的縝密與細膩,劉玉錄摒棄一切華而不實的炒作,以務實的姿態,為城市發展“抬頭”苦乾。
-回顧前十年:地產重塑城市改變生活方式
這十年來,劉玉錄參加過城市規劃工作,並始終跟隨市場腳步,對城市的變化如數家珍。
數字最能說明天津房地產市場十年發展的歷程。
十年間,有10個價值窪地搖身一變成為財富谷地。“大梅江”板塊是當之無愧的第一,成為天津市的財富居住區。海河沿岸開發出經濟帶、文化帶、休閑帶“三位一體”的經營模式,釋放“母親河”的強大威力。還有老城廂板塊、東麗湖板塊、泰達現代服務產業區、中新生態城、於家堡、響螺灣、雙街板塊、靜海東方商業街等如雨後春筍般煥發勃勃生機。
十年間,地產開花結果,碩果遍布整個城市。劉玉錄總結,地產從三個層面改變了城市。
首先,城市面貌煥然一新。高樓大廈、商業中心、鮮花店、酒吧、超市、影院、會展中心等繁榮的市景,進一步重塑城市精神。他回想曾讀到一篇香港人評論天津的文章,文中評價天津人正在城市變化中擺脫保守的外衣。
其次,地產改變了生活、改變了生活方式。這點劉玉錄深有體會。他回憶,早年間的臨建棚根本比不了現在的樓房。年輕時,他和愛人就是在臨建棚裡結的婚。
地產驅動著城市經濟。地產創造了社會資本、人力資本、城市運營的基礎設施。典型的例子如住宅業繁榮橕起強大的水電需求。自來水從城市流到郊區,看似很平常,其實是地產大發展推動城市地下管網大改造。
-後十年序幕:轉型中的房地產結構重整
跨越上一個黃金十年,地產行業開始走進下一個十年。房企大軍跟隨著時代的腳步開始翻越一座座山峰。現階段,市場以全新方式揭開了後十年的序幕——轉型中的房地產。
劉玉錄指出,房地產開發結構面臨調整。住宅在縮小,商業地產時代來臨——東部沿海城市已經開始。香港地產從上世紀60年代中起,商業地產步向繁榮,大型寫字樓拔地而起。天津去年1月-11月的住宅投資佔62%,非住宅佔投資38%。兩個五年計劃期間,住宅投資比例在70%-80%,住宅投資顯然在萎縮,商業地產時代悄然來臨。
房地產轉型過程中,湧現了多種言論。任志強認為應該把房地產市場“完全交給市場”,劉玉錄調侃說,任的言論激進、炒作目的顯而易見,始終站在錯誤的立場。
劉以一種實事求是的態度來陳述自己的優勢,很有意思,例如說自己是將經濟學引入到房地產研究領域的第一人,他篤信,這是一個不完全競爭市場,理由有三:第一,產品差別引起壟斷,沒有完全相同的兩所房子。第二,空間固定引起壟斷,即土地佔有引起壟斷。第三,信息不對稱引起壟斷,買房人無法了解房子的全部信息。住宅供給由賣方控制結構、規模,自由決定上市時間、數量,因此市場需求彈性小,不管房價如何變動,也阻止不了剛需。
如何保持房地產市場的活力?劉認為,地方政府控制了規劃、土地,就應該將主要精力放在保障房的建設與落實上,不要高談闊論,虛張聲勢。企業要研究市場的結構特點、政策走向,然後再拿地。了解政策真實的落實效果。
-展望後十年:住宅合理規劃濱海新區點亮津城
展望後十年,地產不會急速狂奔,會保持一定的增長速度。“居者有其屋”的目標會實現,未來,天津市內的人均住宅面積將達到35平方米,此時房地產市場也會出現飽和。
劉玉錄預言,十到十五年內,房地產發展是沒問題的。
當初他選擇跳槽,從市直機關到學校,他分到了一處公房纔解決了孩子的婚房難題。二十多年時間過去了,天津的住房面積供給已達到3.172億平方米。
未來住房面積規劃的成長空間十分可觀。後五年,天津市將完成9500萬-12000萬平方米的住宅面積增量,幾乎每年實現1900萬-2400萬平方米,而“十一五”期間每年基本上實現1300萬平方米左右的住宅面積。
後十年,住宅規劃堅持多方面聯動。劉玉錄指出,後十年不斷完善以住宅為主、老城鎮改造、交通、就業四位一體的規劃方式,向國外高水平的住宅規劃看齊。
後十年,地產將在濱海新區發展壯大。到2020年,濱海新區GDP達到1萬億元,新增勞動力272萬。這些新增人口需要房子。僅僅一個中新生態城就將達到150萬人口,等於市內六區三個區的人口總量。濱海新區的人均住宅面積規劃達40平方米,未來十年總計需要6750萬平方米的住宅供給。濱海新區的未來價值將點亮津城。