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最近,西城區朗琴園小區因向全體業主發放公共收益再次成爲社會關注的焦點。3年前,該小區就因採用信託契約管理物業而被喻爲國內第一個吃螃蟹的物業。
從業主不滿停車費漲價堵門維權,到領回自己的公共收益,一個起步於重重矛盾的小區究竟如何走向自治?物業、業委會和業主之間,又經歷着怎樣的聯手和博弈?朗琴園的自治之路又將帶給其他社區怎樣的鏡鑑?本報記者對此進行了調查。
業主領現金收益紅包
4月28日下午4點,西城區朗琴園物業辦公室,家住12號樓的饒女士在同意領取名冊上簽字,拿到了寫有自己名字和房號的紅包。紅包內裝着自家2008年的公共收益242.14元(按家中面積151平方米算出),“住了6年了,以前都是交錢,領錢還是第一次。”饒女士高興地說。
據瞭解,該小區2415戶業主於2002年開始分批入住。2007年11月20日,小區業委會罷免前期物業,嘉浩物業進駐小區並依據信託契約制度開始服務。今年3月份,嘉浩向全體業主公示公共收益分配建議方案,稱3年來小區公共收益已累積568.74萬元。2008年,共收取廣告費、公共場地使用費等75.49萬元,扣除17.26萬元的經營成本後尚餘58.23萬元。根據小區物業管理信託契約,在保證小區正常運營流動資金的前提下,物業採取隔年返還的方式向業主發放2008年的公共收益。
截至當日下午5點,3天時間已有700多戶業主從物業領取了公共收益。“會接着發,6月份前全部發完。”該小區嘉浩物業經理邢俊霞稱,“看到業主領錢高興,自己也很激動。”
多次衝突逼出業委會
和不少小區一樣,最初的朗琴園小區也面臨着開發商單方面提高停車費的麻煩。“地上車位從每月150元提到每小時2元,地下車位也漲了,並且要一交兩年。”“開發商、物業在小區裏想怎麼樣就怎麼樣。”“推了業主代表,但多次談判都破裂了。”業主們紛紛反映,單個業主根本沒渠道也沒資格和開發商及物業談判。
談不攏,業主們決定聯合行動維權。2006年3月9日,數百名業主開車堵住小區大門,引發政府部門介入干預調查才散。這就是該小區歷史中的“堵門”事件。
此後的“打井”事件又一次將業主和開發商、物業之間的矛盾推向白熱化。“他們在院內及附近私自挖了18口深井,爲新建商務樓供水,有6口井距樓房不足20米,大家擔心樓體塌陷。”後來成立的小區業委會相關負責人欒繼敏稱。據瞭解,現場業主自發聚集並阻止工人施工引發衝突,更有業主掉進井溝。
“這些事件促進了業主維權意識的覺醒,也讓大家看到只有成立業主大會,選舉出業委會,我們纔有力量和開發商、物業抗衡。”欒繼敏稱。
2007年4月,朗琴園小區成立了首屆業主委員會。2007年11月4日,業委會召開維權大會,罷免現行物業,重新選聘新物業,推出物業管理信託契約,並由此走上了起訴開發商封井、拆除違建小黃樓、抵制地庫被拍賣等一系列訴訟維權之路。
律師說法
朗琴園模式促各方參與管理
北京仁和律師事務所律師孟憲生稱,朗琴園小區的物業管理模式,是在現有法律框架下設計的一次嘗試,其運行初步顯示了信託關係在財產管理上的優越性。
朗琴園物業管理信託模式設計之初,是希望通過信託制度,建立一個業主個體、業主團體、業主組織、物業服務企業共同參與的制度平臺,通過這個平臺,設立多個系統啓動按鈕,致使小區物業管理系統不至於因爲某個衝突出現影響到小區的運作,也就是隻要一個按鈕啓動,就能保證物業管理系統基本運作;如果各部分能夠協調運轉,可使小區物業管理更富有效率。
專家解讀
信託契約制在多個社區推廣
社區專家、朗琴園業委會顧問、物業管理信託契約設計人舒可心稱,目前,該信託契約管理模式已在北京市多家小區推廣,且依據各小區情況有17次重寫。
舒可心介紹,目前在我國主要有兩種物業管理模式,即酬金制和包乾制。兩個制度中,單個業主無權和物業公司對抗,就像螞蟻吃大象,而信託賦予單個業主的建議、監督、知情權,其本質正是對酬金制的迴歸。
信託契約制約束物業
爲加強小區物業管理,維護業主共有利益,依據《信託法》和新頒佈的《物權法》,2007年10月,小區業主大會表決通過了《朗琴園小區物業管理權信託契約》,並以此啓動了選聘新管家活動。“矛盾積累太深太久了,一聽要換物業,幾乎是一呼百應。”業主陳先生稱。
依據信託契約,委託人爲小區業主大會,受託人爲物業公司,受益人爲全體業主,受益人有權接受受託人提供的服務,分配信託利益,享有對受託人管理、服務的建議權、監督權和表決權。信託契約在物業費的籌集與支付、服務酬金的支取、公共收益分配及會計和審計等方面,也都作了詳細的規劃和確定。
信託契約規定物業費收支單獨設立賬目,獨立覈算,須每月向業委會及業主公示上月財務報告。該契約的核心,是將建議權、知情權和監督權還給了每一位業主。
2007年11月,北京嘉浩物業公司從10餘家競聘物業中勝出,取得對小區的服務權,嘉浩也由此被稱爲“第一個敢吃螃蟹的物業”。契約規定,嘉浩只能按財務預算支取花費,並按照物業費支出的6%領取酬金,“按支出領取報酬是防止管家摳門,只收錢不花錢。”嘉浩物業經理邢俊霞解釋說。
“任何一位業主,都可以查賬,”業主潘阿姨稱,她和小區幾位懂財務和審計的鄰居自發組成了財務監督小組,每月審查物業收支,“一直執行得不錯”。
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