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無論是今年1月份國務院發佈的“新國八條”,要求全國600多個城市合理確定新建房價格控制目標;還是由8部委共同參與的督查組即將分赴一些省市專項督查房地產調控落實情況,這一連串反應都在表明:政府部門“搞好房地產市場調控”的意圖已十分堅定與急迫。然而至今各地仍然膠着於“數據拉鋸戰”,一系列“限字令”過後仍然“漲”聲一片,甚至出現二、三線城市房價高漲難抑,呈現“一線化”勢頭。
雖屢屢被問及,但房價之“漲與不漲”,並非我在此論述的關鍵詞。我也一直未抱着“房價下降”好,還是“房價上漲”好的意識。不過關於“新國八條”、“督查組”之類看似嚴厲的調控手段,我始終願意相信:“政府援手”的恰當發力,可挽回不必要的損失,尤其是在處於後金融危機時代的房價調控上。
在檢視這一令人難安的房價調控現狀之後,不難發現“政府援手”之所以未能收到實效,或存在一個不可淡視的困境:“房價調控”或未真正着力於“中國特色”,並對非市場邏輯運行下的房價現狀反應過度。
首先在資本市場上,與美國住房市場較成熟,政府只需通過利率和稅收槓桿就能有效調控房價相比,中國利率非市場化、股市不成熟,就導致資本過度涌入房地產市場,人們高比例地將資產配置在房產上,並希望以此抗擊金融危機或通脹,這一投資單一化、集中化增加了中國房價在資本市場上調控的難度,調控政策便常常失效。在這一意義上,除了提高基準利率外,更要進一步開放並營造良好運行環境的資本市場,培植金融市場上健全的信託責任意識,引導人們合理投資。如果這些貨幣政策的着眼點僅僅是在限制房價上漲這一單純目標上,結果很可能是適得其反。
再則從中國城市化轉型過程來看,城市化增速度、大量資本向城市傾斜,以及城市投資環境的總體改善,使房地產市場形成剛性需求。這一個“中國特色”則順理成章地使城市地價不斷攀升,房價隨之大幅提升,大大超過地區名義GDP增幅以及人均可支配收入增幅。於是在我看來,一般工薪階層“買房夢想破滅”都是合理的,至少買房難的呼聲無論多高,這也並不代表着房價超出合理預期。觀照之下,“新國八條”逼壓之下全國600多個城市新建住房價格目標,紛紛與GDP、人均可支配收入掛鉤,這無疑是地方政府一貫的單一行政化思維的結果。主導房價調控進程的單一化的行政思維,無非就是手段上的東拆西補,反而導致房價調控漏洞百出。那麼,處於剛性需求之下的房價調控,政府提供廉租房或類似於香港地區的“公屋”或爲最有效的措施。我較爲悲觀的是,“保障性安居工程建設”應當是“政府援手”發力的關鍵之一,但多年來卻一次次停留於紙面,至多成爲一時宣揚的“政策口號”,問題突出就應急式採納,一陣猛風過後一切依然。
不論如何,淡化忽視“中國特色”,自我逼迫地發佈一系列“限字令”,或對房價增幅的反應過度與應景操作,都無助於實現房價調控者的預期效果,甚至大大傳遞出“房價高漲已是不可阻擋”的幻覺,進一步刺激人們投資房地產。更有甚者,政策過急反應於“房價調控”,未必就能真正理清城市房價是否合理,房地產市場是否泡沫過多等這些基本前提。事實上,目前這些城市陸續公佈的“房價控制目標”,顯然並非越低越合理。相反,我以爲儘管工薪階層買房難度加大,但伴隨着中國城市化仍將持續的過程,中國房價仍然處於上漲的關鍵時期,目前房價上漲的增幅仍然處於合理的範圍內。房價調控不妨理清思路,切實認識並分析房地產市場上的“中國特色”,合理有度地開放資本市場,形成健全信託責任體系,並規範房地產開發的各個環節,同時確保“保障性住房工程”的完成,切勿過急於僅僅着眼於“限購限漲”的“房價調控”。
一旦忽視中國房地產市場進行合理調控的前提預設,而過急且盲目地直接在房價上與開發商們玩起“數字遊戲”,又如何真正使房價迴歸理性呢?
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