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全國政協委員、山東經濟學院教授郭松海做客中經在線訪談(資料圖)
全國政協委員、山東經濟學院教授郭松海近日表示,國家應合理確定住房價格控制目標,以指導省級、市級住房價格控制目標的制定。
在郭松海看來,國家"十二五"規劃提出了國內生產總值年均增長目標,2011年國民經濟和社會發展計劃提出了居民消費價格漲幅目標,這些目標的制定都有力指導了省級、市級"十二五"規劃和2011年國民經濟和社會發展計劃的制定。因此,國家也要確定房價控制目標。
事實上,過去幾年我國的國家房價指標效用是十分明顯的,然而,另郭松海不解的是,國家統計局宣布2011年要對房價統計進行改革,新方案實施後,不再發布70個大中城市房價漲幅平均數;在新《國十條》或其說明中,也就難以提出國家合理住房價格的控制目標。
因此,郭松海建議:
一、政府要確定房價控制目標、房價合理水平的主要依據
國務院總理溫家寶曾表示,"一定要使房價能夠保持在一個合理的水平",一個合理的水平即是住房價格最終的控制目標。那麼合理水平是什麼呢?郭松海認為,它可以由房價收入比指標來體現。1998年聯合國對96個國家的統計資料顯示,其房價收入比中位數為6.4倍,平均值為8.4倍;中位數與平均值相比較,不受最高值、最低值的影響,更趨合理。房價收入比這個指標,在1998年《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》中就作為標准使用過,當時提到的是4倍,根據這個行政法規的標准,結合現狀,我們可以將當時的4倍提高到國際通行的6.4倍。
根據中國社科院《經濟藍皮書》,2010年我國城鎮房價收入比為8.76,與聯合國公布數字相比,房價顯然偏高。根據2001年到2008年房價同比增長率均值及其標准差,如果按城鎮居民人均可支配收入年增長10%,房價年增長率3%計,那麼,約5-6年房價可回歸到合理水平;如果房價增長率在-3%,那麼,約2年房價可回歸到合理水平以此作為參考,可確定國家"十二五"規劃和年度計劃中住房價格控制目標及其上下限。
二、實施地區差別化的住房價格控制目標和地區差別化的市場調控政策
依據國家住房價格控制的規劃、計劃目標,各地可以結合實際制定自行的住房價格控制的規劃、計劃目標。北京、上海、南京、廣州等城市房價收入比在10倍以上,而一些二、三線城市房價收入比則在6.4倍附近,因此,郭松海建議,各地住房價格控制目標必然有所區別。房價收入比高的城市,新建住房價格同比增長可在-3%,甚至更低一些;房價收入比低的城市,新建住房價格同比增長可在3%,甚至再高一點,但應控制在低於人均支配收入增長速度。
郭松海表示,與住房價格控制目標相對應的,其相應地調控措施、調控力度也應有所差異。前後二者在調整住房用地的供給結構如增加限價商品住房用地計劃供應量上要有所不同;在住房信貸上也應有所差別,在國家統一信貸政策的基礎上,對貸款購買第二套住房家庭的首付款比例和利率上也要有所差異;在限購令實施細則上也應有所區分,無須完全照搬北京的"限購令"。
另外,郭松海還談到,許多市場發達國家以房價收入比作為度量住宅市場發展尺度的指標,其房價多通用中等水平的住房價格來代表,其價格適合於中等收入居民家庭的居住消費水平。而在我國因相應資料缺乏,長時期用"均價"來代替。隨著我國政策的引導,市場將以普通商品房供應為主,其普通商品住房價格也就接近中等水平的住房價格,用以代表其市場價格。而隨著我國全面建設小康社會的逐步實現,中產階層的份額將逐步擴大,其代表性也就接近國際慣例。因此,住房銷售價格指數可以以新建普通商品住宅銷售價格指數為代表,即新建90-140平方米住宅銷售價格。