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住宅PK商用物業:
看業主風險承受能力而定
滿堂紅研究部高級主任肖文曉表示,投資住宅還是投資寫字樓、商鋪,除要考慮總價門檻外,需注意以下幾點區別:第一,使用年限不同。住宅用地最高使用年限為70年,寫字樓作為綜合用地最高使用年限為50年,商鋪作為商業用地其土地使用權最高使用年限為40年,由於使用年限不同,回報周期也不一樣。因此,以出租回報率而言,通常是商鋪最高、寫字樓次之,住宅最後。第二,貸款政策不同。新政實施後住宅貸款按差別化信貸政策執行,若是首次購買普通住宅,最低可兩成首付,利率下浮30%。而商鋪和寫字樓通常要求首付五成以上,並且利率要上浮10%。第三,持有和轉讓成本不同。住宅管理費較便宜,而寫字樓和商鋪的管理費較貴,因此後者空置成本更高。轉讓時,住宅交易稅費比商鋪和寫字樓便宜。
肖文曉認為,投資住宅的風險比投資商鋪和寫字樓要低,適合『穩健型』投資者。不過,假如投資商鋪和寫字樓取得成功,其回報將相當誘人,適合具有一定專業投資素養、抗風險能力高的『進取型』投資者。以投資新建商鋪為例,通常新鋪價格較便宜,但成熟周期較慢,這就非常考驗投資者的眼光,須綜合考慮商鋪所在地的規劃利好、商業氛圍、周邊的消費層次與習慣、人流量,以及商鋪位置、商業網點布局及結構、配套設施等,一旦投資成功,往往可得到幾倍甚至十幾倍的收益。
買住宅:回報率低保值性能高
中原地產荔灣廣場分行高級營業經理李華團表示,康王路近上下九傳統商業街,又有玉器專業市場,商業氛圍最濃烈,租賃及自住需求旺盛。他表示,由於康王路南北向有多個萬科樓盤,帶動了路段的二手物業昇值。老城區的大型住宅小區可優先考慮,如世紀廣場、新光城市廣場,前者目前售價為2.2萬元/m2,後者售價2.5萬元/m2。
對於『死守』老城區的投資者來說,入手160多萬元的住宅亦可考慮淘金板塊的物業,由於周邊寫字樓林立,公交地鐵交通方便,加上小資情調生活氛圍,附近工作的白領均喜愛在周邊居住。
不過住宅價格就不遜於寫字樓,中原地產淘金分行高級營業經理張林昇表示,淘金板塊均價約在1.5萬元/m2左右,普通的住宅價格在1.3萬~1.5萬元/m2,樓齡新淨的達2萬元/m2,如淘金華庭、淘金家園等。租價方面,普通一房為1500~1800元/月,電梯樓可租2000元/月,兩房租價在2700~2800元/月。
中原地產淘金分行高級營業經理仇兆榮表示,投資住宅除看出租回報率,還要看未來昇值潛力。淘金板塊的住宅有名校學位,市場需求很大,價格一直穩定上昇,若手頭有資金可以購入持有待昇值。目前御龍庭82平方米住宅,售價約190萬元,月租約為4500元,出租回報率約2.8%;廣怡大廈78平方米兩房,售178萬元,租價約4500~4800元/月,回報率約3%左右。雖然回報率不算高,但物業路段及素質可確保逐年增值。
投資物業量力而行
中原地產市場部主任黃燕飛表示,無論投資何類物業,都要量力而行,目前業主多為『實收價』,買家除衡量物業總價外,還要考慮交易稅費及持有過程中產生的費用。以住宅為例,稅費方面,要了解上手業主持有物業時長,因要涉及營業稅及個人所得稅的計算;而契稅方面,除了未曾置業的人士有優惠減免外,其他人士都不獲減免;持有方面,管理費、水電分攤亦是成本,特別是高端樓宇管理費尤貴,如中信公寓,管理為7.6元/m2/月。
寫字樓方面,劉偉倫表示,寫字樓不論年限,都是要計算營業稅,此外還有個人所得稅及增值稅;另外,商用物業貸款要首付五成,而且利率較少優惠,除了銀行認定的優質客戶可獲基准利率外,普通客戶都要按1.1倍利率計算。持有方面的費用就較簡單,管理費已經包括公共空間的水電,客戶只需支付物業內產生的電費,基本上若不使用就沒電費支出。
對於商鋪投資,中原地產工商鋪高級營業經理廖振剛表示,100萬~300萬元雖然可以買到一些商場內的格子鋪位,但他對於這類鋪位的發展並不看好。他認為,購買商鋪,要注意三點:鋪位的昇值潛力、租金的昇幅以及客流消費力即租客是否能做得到生意。所以他推薦購買成熟商業路段的街鋪或大商場面向馬路的鋪位。(記者李鳳荷)