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●獨家報道●
10月1日以來,海南省大部分地區遭暴雨洪澇災害。據悉,此次海南持續強降雨量之大、面積之廣是海南1961年以來首次出現。截至10月8日上午,連續多日的強降雨已使海南海口、文昌、萬寧、瓊海、三亞等16個市縣受災。而連日的暴雨似乎也澆醒了此前蜂擁而至的購房者。據統計,國慶七天長假海南樓市簽約量不足百餘套,有開發商表示,與購房者熱情減弱同步的是,近期海南樓市開工量逐步減少,銷售價格下跌近20%,有項目從預期28000元/平方米調整至22000元/平方米開盤。
●購房者表現●
自住者最在意建築質量
投資客有點兒按捺不住
連續的暴雨堵住了人們前往海南的熱情,而已在海南置業的人則有不同的表現。購房者謝女士表示,自己在三亞買房就是為了節假日去度假的時候住。因此,無論是調控新政還是極端天氣給樓市和房價帶來的影響,都不會對她造成影響,此時她最關心的是房子本身,不過物業已經告知她房子沒有損傷。
而據知情者透露,在海南已有十幾處房產的某投資客,前段時間確實有點兒按捺不住,一方面新政的限購條款及眾說紛紜的房產稅使其擔心房子今後的『出路』問題。另外,大雨暴露出的海南城市基礎建設薄弱的問題,也同樣加劇了她的擔心。有數據指出,2009年1月至10月,房地產開發投資佔同期海南全省城鎮固定資產投資的31.5%,其中三亞、海口、瓊海為前三位,而它們基本都是本次大雨的重災區。例如瓊海市,6小時內降雨量達400毫米,市區幾乎全部被淹沒,洪水期間市政交通等幾乎全部癱瘓。隨著人們對海南置業狂熱的冷卻,購房理性的回歸是否伴隨著海南樓市的降溫?讓她決定『冒雨』飛去海南,一探樓市究竟。
●開發商說●
改善型居住與長線投資
海南房價可以高但必須有充足的配套
據中原地產住宅部銷售總監盛軍波介紹,在海南購房的80%都選擇一次性付款,因此停止第三套房貸款對於他們來說影響有限,但限購政策確實對購買起到了抑制作用,加之『十一』黃金周期間的極端天氣,給海南樓市降了溫。但從長遠來看,海南獨特的自然資源及其國際旅游島的定位,都使得它成為改善型居住需求及長線投資者的良好選擇。在今後的一段時間內,購房者會更加青睞那些道路、醫療、銀行等設施完善,自然景觀更為優質的區域,同時也更加注重建築細節和品質。
另外,位於三亞的某別墅項目開發商表示,近期海南購房者明顯減少,導致開工量逐步減少,但這卻間接起到了保護環境的作用。曾有媒體報道海南地產快速開發給環境帶來的隱懮則更會引起開發商的注意。此外,該開發商還說,海南樓市銷售價格較春節下跌近20%,並且也具有進一步下探的可能。
但縱觀整體,海南常住居民僅有大概800萬人,因而今後市場中絕大多數房子將依賴省外人口,特別是有經濟實力的人消化,加之海南資源的稀缺性和城市定位,海南的房價可以高,特別是高端樓盤,但高房價背後一定要有充足的城市建設和商業配套做支橕。
●專家提醒●
要規避五種地質條件的旅游房產
中國房地產業協會商業地產專業委員會秘書長蔡雲表示,人們消費模式的轉變帶來以旅游消費目的的旅游房產投資熱潮,但由於該市場的快速發展,發育不成熟,開發商以多種形式拿地、多種形式開發及銷售,給購房人帶來了許多麻煩,有的甚至還造成經濟損失,因此旅游房產的投資更應謹慎。
蔡雲提醒,真正的旅游房產應該有嚴格的整體規劃,良好的交通環境,適合人類居住的地質條件。近年來的地質災害和極端天氣更要求購房者注意,地質災害頻發的風景區內、易發生泥石流的山谷地區、泄洪河道地區、大型礦山附近及野生動物保護區域附近的房產最好不要購買。
另外,蔡雲還指出,目前旅游房產與普通房產在住宅質量方面享受同等待遇,但風景名勝區的建築質量受到自然地質等多方面的因素影響,應該有更高的要求。比如海邊房屋含鹽水分較高,南方梅雨潮濕氣候、白蟻的侵蝕都將影響房屋的使用壽命。因此,應使用有防腐處理的建築材料。同時,由於大部分的旅游房產使用率不高,因此建議購房人在購買時要重點考慮到節能的要求,比如供暖供冷應采用分戶設備等。
除此之外,蔡雲說,旅游房產一般建在遠離中心城區的區域,購房者一定不能忽略其配套服務,較好的交通設施纔可以應對突發事件,而有的旅游房產在建設初期對房產本身居住數量和居住功能估計不足,會發生生活用水、電、氣等配套能源的承載問題,影響居住品質。
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