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新近出臺的『國八條』規定,對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低於60%,貸款利率不低於基准利率的1.1倍……相比此前執行的按差額收取營業稅,二手房交易稅費——5.5%的全額營業稅也使得5年內房源再交易成本明顯增加。2月23日,南昌新版限購令出臺,對以上內容再次強化。與此同時,銀行去年至今三次上調貸款利率,5年以上貸款利率調至6.6%。上述這一切,使不少准購房者真切感受到:房貸優惠取消後又逢加息,買房的壓力正在日益加大。
購買二套房的成本明顯增加按照新的規定,家庭購買第二套房,最多只能向銀行申請四成貸款,起碼需要增加一成首付,這對准購房者們的買房計劃,無疑會產生不小的影響。僅以購買總價100萬元的商品住房為例,此前第二套房首付50%,現在提高至60%,首付頃刻間增加了10萬元。二套房購買多半屬於改善性用房,以中大戶型為主,以南昌去年底樓市均價7500元每平方米計算,一套100平方米的住宅房價約75萬元,六成首付則需要一次性付出約45萬元現金。
二套房貸貸款利率不低於基准利率1.1倍的規定,還將使購房者隨著銀行不斷加息貸款成本也跟著增加。以100萬元20年期限貸款為例,去年加息前月供為7473.4元,去年兩次加息後月還款增加到7765.5元,今年第三次加息之後,月供增加到7909.8元,三次加息的累積,僅月供就增加了436.4元。
利率提高購買首套房的成本增大首套房購房成本隨著利率的提高也有所增加。市民李女士原本准備春節期間下手購房,幾番看房下來,她從各售樓處了解到,南昌各大銀行房貸此前8.5折的利率優惠已基本收回。以100萬元20年期限貸款為例,加息前8.5折利率優惠,月供為6836元,三次加息且利率優惠取消後,按目前6.6%的基准利率計算,月供達到7515元,每個月的還款增加近680元。
另據有關銀行的員工透露,銀行目前正在執行緊縮政策,即使房貸通過申請,放貸時間也不如以前及時,部分銀行甚至還將收取金額不等的手續費。
5年內二手房交易營業稅增加『國八條』還規定,二手房差額征收營業稅取消,對個人購買住房不足5年轉手交易的,統一按其銷售收入全額征稅。以購入價50萬元,目前價值80萬元的一套普通住宅為例,調整後將對80萬元全額征稅,稅費達4.4萬元;若按調整以前的營業稅政策,個人銷售購買不足5年的普通住房,按照其銷售收入減除購房價款以後的差額征收營業稅,即對30萬元的差價部分征收5.5%的營業稅,稅費只需1.65萬元,兩相之間的差額,高達2.75萬元。
對此,業內人士普遍認為,在目前樓市供應有限的情況下,賣方無疑會將成本轉嫁到購房者身上。
購房者可先觀望再出手銀行人士預測,在銀根收緊的情況下,開發商資金回籠明顯放慢,有部分開發商已經略顯焦慮,再持續一段時間,房價或許會出現走平或向下的波動。
江西省社科院經濟所所長麻智輝分析認為,目前政府出臺的包括限購在內的多項政策,均是從需求方入手,政策執行之初不可避免的或將損害到改善人群等部分購房者的利益,但相關政策短期內對投資、投機購房有明顯的抑制作用。麻智輝建議,隨著調控的深入,剛性購房者或可觀察一段時間,再擇機出手。(記者熊鳳玲實習生劉佳妮)
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