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從去年本市商品房成交情況看,環城四區的風頭已經蓋過了市內地區,今年隨著供應量的持續增加,配套設施的逐步呈現以及限購令等政策的控制,在環外購房或許將成為大多數置業者的首選。
從實用角度看,多樣的戶型、相對較低的價格與市區動輒幾百萬元一套的房源相比,相對較小的購房壓力成為吸引人們置業的重要因素。與此同時,低密度產品增加,選擇空間增多,成為環外置業的新趨勢。
區域分析篇
六大板塊配套日趨成熟
經過近兩年的開發與積累,環城四區的地段潛力正在充分釋放,品牌開發商越來越多,如:中信、京基、紅磡、萬科等企業都紛紛涉足;雖然環外項目地理距離稍顯遙遠,但是,隨著交通便利性的提高,客戶群心理適應力的提昇,這裡與市中心的地理差距正在迅速減小;更為重要的在於,隨著優質產品的出現,這裡的產品價格正處在價值窪地。
1.小淀板塊:城市規劃利好不斷雖然,目前此區域新項目開發量已相對較小,但是成熟的社區環境、教育配套、交通路網等方面,北辰區發展都較為成熟,可以說是環城四區樓市中的佼佼者。地鐵對周邊樓市的帶動作用,更是成為天津軌道交通引領樓市的不二樣本。
天津環線位置的變更,受其影響最為深遠的當屬樓市,在城區面積擴大的同時無疑為天津樓市版圖提供了又一潛力板塊。此次天津城市規劃城區向東北方向擴張,作為10大新家園之一的小淀新家園成為受其規劃影響最大的居住板塊,屆時,小淀板塊將被劃歸天津市環內范圍。伴隨地鐵3號線和8號線的建設,立體軌道交通的完善將改善周邊的投資環境。小淀板塊城市規劃利好不斷,勢必會帶動區域價值得到更大提昇。
2.中北鎮板塊:配套發展已步入成熟季隨著有中北黃金走廊之稱的新津楊公路的拓寬改造全面完成,未來地鐵、快速路西北半環的建成通車,意味著整個西部新城將全線昇級,並將吸引更多的物流、人流、信息流匯聚於此,共同拉動西部的發展。在經過多年的開發之後,各大項目先後入住,配套設施也正不斷完善,西部新城的發展進入成熟季。醫院、文化中心、體育中心、娛樂中心和商業區等市政配套將全方位展現在世人面前,中北鎮板塊可謂天津百姓置業投資者的又一絕佳選擇。
3.梅江板塊:搭建高端生態群落隨著2010年世界經濟論壇達沃斯進駐天津梅江,這塊城市南部已經發展了近十年的炙熱片區再次引起人們的關注。十多年來,大量公共設施的進駐,文化中心、商業中心等設施以及高檔餐飲的落成,加之生態優美的環境和方便快捷的交通,使梅江地區的項目引領了天津房地產發展方向,而遠洋地產進入天津的第一個高端項目萬和城,更將引領梅江未來的居住前沿生活。
4.空港板塊:拉動低密度住宅供應作為國家未來發展的重點城市,天津以其環渤海經濟中心的定位高度,不斷實現跨越式發展。伴隨著軌道交通的延伸,空港板塊離中心城區的時間距離與心理距離縮短,使郊區居住、市區上班成為可能。此外,軌道交通站點建設使未來人氣上昇,促使附近生活配套快速成熟,居住便利性大大提高。
相比中心區,空港的大環境和小區環境更加舒適優美,更適宜人的居住,低密度的居住氛圍,能夠讓人領略到回歸自然的感受。相比之下,中心區域供應偏緊,人口密度大,交通擁堵,價格偏高,而該板塊目前單價幾乎為中心城區的一半,且品質不錯,選擇餘地大。
5.華明板塊:創新生活模式目前,華明示范鎮內宜居城區初具規模,在建設中,合理利用現有資源,安排集中供熱,廣泛使用太陽能,統籌規劃學校、幼兒園、中心醫院、老年公寓、文化廣場、主題公園等公共設施。該園區自2008年啟動招商以來,已經有38個生產型項目入駐,低碳新興產業投資總額達到150億元,規模大、水平高、帶動能力強的億元以上項目達到6家,成為東麗區新的經濟增長點。
6.雙街板塊:提昇周邊區域價值在完善的產業配套支橕下,雙街的城市化進程也不斷加快。雖然板塊內沒有建成沃爾瑪、家樂福等大型連鎖超市,但是板塊內小城鎮項目和大型社區比較多,底商都有超市、便利店、餐館、儲蓄所等分布。未來柴樓新莊園項目將會有部分商鋪入住,為居民日常購物提供方便。目前,雖未形成較為明顯的地產板塊優勢,但其對周邊區域的昇值作用拉動日益明顯。
置業指導篇
項目眾多產品更加豐富
據不完全統計,全市目前在售和待售的含有別墅產品的項目有70多個,其中環城四區有33個。2010年新增加的20餘個項目,依然會在2011年有新的產品供應。
值得關注的是,環城四區中的一些『新秀』項目將在2011年進行集中銷售。如華明新家園的恆大名都、雙港的華潤中央公園、天嘉湖的京基領域、成林道板塊的天房·酈景、大學城附近的五礦正信榕園、衛津南路附近的衛津領寓以及中北鎮的綠海·雲錦世家等,低密度的別墅、洋房,高層、小高層均有。全新項目亮相,自然會吸引置業者的目光。
西青西青區的土地供應充足,是許多大型社區存在的基礎,區域內有不少項目建築面積均超過了30萬平方米,有的甚至百萬餘平方米,這些項目也以豐富的產品類型著稱,吸引著不同區域以及置業需求的人群。
區域房源類型充足、供應量大,可適合首次置業和改善型置業需求是西青區的較大特點。該區域分有楊柳青板塊、中北鎮板塊、西南板塊、南河鎮板塊以及大梅江板塊。大梅江板塊項目產品和供應量較為豐富,外環以外部分區域以洋房、別墅項目居多,致使產品價格相對較高,更多的適合改善型置業的購房需求。中北鎮和西南板塊項目產品齊全,類型以洋房、小高層、高層為主,且戶型較小、價格相對較低,適合首次置業者的購房需求。
北辰北辰區的房源供應量在環城四區范圍內最少,在售樓盤總共十餘個,其中有華城佳苑、藍岸森林是保障房,後期均有加推。商品房項目如景瑞陽光尚城、都旺新城等,在售的樓棟戶型較為齊全,後續項目也會陸續加推。新樓盤國耀上河城醞釀許久,終將在1月份期間首次亮相。
北辰區的總房款在天津市范圍內較低,可以滿足環內置業的需求,但由於遠離市中心,商貿、教育、醫療等各方面配套均不太成熟。道路整修和立體軌道交通的逐步完善可淡化路程遠的障礙。
津南津南區雙港板塊的金地、紅磡、富力等項目的銷售接近尾聲,但首創、華潤等項目則新入市不久,雙港新家園的餘熱還會持續;而隨著天津大道的建成通車、海河教育園區部分校捨的竣工,沿線的一些區域也會熱起來,富力於去年以70.5億元購得的地塊應該會有動作;同時天嘉湖板塊的海爾地產、碧桂園以及京基的項目在2011年低密度房源還會持續釋放。
東麗東麗區分為空港板塊、東麗湖板塊、開發區板塊以及華明新家園板塊等,包括高層、洋房、別墅類型的項目。目前,東麗區最大的優勢在於輕軌的便利。東麗區是連接市區和濱海新區的紐帶,同時這條軌道交通也帶動了周圍商品房項目的發展。對於東麗區來說,萬科、華僑城、保利、恆大、金隅等,各個項目的建築體量都比較大,配套昇級,借勢津濱兩地的區域優勢,加上產品特點,對於2011年的東麗樓市來說比較給力。