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由於今年樓市是調控強化年,政策多且涉及面廣,業內人士提醒購房者,要買房必須先去做審查,了解是否被限購、會否涉及房產稅、能否貸款。
避限購:家庭人口算清楚『新國8條』上海細則針對限購規定,在本市已擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停在本市購房。
今年的限購明顯嚴於去年的新購政策,只要買過兩套房,如今都不能再新購房產。因此,今年買房前,最簡單的方法是,先去交易中心做產權調查,確認家庭成員各自的房產狀況,諮詢清楚是否還能買房,再決定以何人名義上產證。
查房產稅:需提交6類材料上海房產稅試點規定,從2011年1月28日起,凡在本市新購住房的購房人,均應在辦理房地產登記之前向房屋所在地地方稅務機關申報辦理房產稅征免認定手續。
且需提交下列資料(原件和復印件):(1)房產交易合同,包括新建商品住房的房屋交接書;(2)新購住房的契稅完稅憑證;(3)購房人及其家庭成員的有效身份證明;(4)購房人的戶籍(或居住)證明和婚姻狀況證明;(5)無住房同住人及其家庭成員的有效身份證明、戶籍證明和婚姻狀況證明(申請計入無住房同住人的提供);(6)其他有關書面證明文件、資料。
購房人提交資料後,從主管稅務機關領取《原有住房信息查詢申請表》,向房屋狀況信息部門查詢原有住房情況,並將取得的原有住房書面查詢結果(原件)送主管稅務機關。當房產稅面積認定標准確認後,購房者可以根據面積×單價×70%×0.6%(或者0.4%)來預估每年持有成本高低。
申請貸款:預申請留足空間央行自2月9日起上調利率,金融機構一年期存貸款基准利率分別上調0.25個百分點。兔年首次加息預示著未來政策仍將繼續緊縮。而『新國8條』上海細則也重申,對居民家庭貸款購買第二套住房的,首付款比例不得低於60%,貸款利率不得低於基准利率的1.1倍。對為改善居住條件購買第二套住房的,住房公積金個人貸款首付比例不低於60%,貸款利率不低於基准利率的1.1倍。
顯然,今年不少購房者將面臨買房拒貸,建議購房者提前做好『預申請』,以及在購房合同中就『貸款延期』等情況進行特別說明,以避免糾紛。比如『預申請』,即事先到銀行或者房貸中介遞交材料,提前獲知可否貸款、貸款利率、貸幾成,以及公積金貸款狀況。在『貸款難』的情況下,買賣雙方的『違約』風險都在增大,找一家可靠的房產中介十分必要,否則很可能因『拒貸』或『貸款延期』而增加購房成本。