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需求跌90%?
“錯殺必然的,房地產已經到了必須物理降溫的時候了。政府出重拳打擊房地產,將來一段時間內還可能出現GD P滑坡、產能過剩、就業難等階段性陣痛。”著名房地產評論人士楊少鋒認為。“調控選擇春節前,是因為開發商已經在提價的醞釀中。一過完春節,馬上就會迎來房地產熱銷。
如果政策等到3月份出臺,房價會再漲15%。”
從2010年1月開始,房地產調控便如疾風驟雨般密集展開,力度之猛前所未有。再把鏡頭推遠一點,調控已經走過了6個年頭,而北京的房價,也從每平米4000元調到4萬元。難怪評論人士表示,如果有人還相信調控,那這個人手上肯定捂著很多房產等昇值。
“我認為這屆政府不可能背著失信於民的風險,把泡沫留下一屆。”楊少鋒認為,“房地產已經成了中國經濟的黑洞,所有的資源都向房地產傾斜,到了非降不可的地步。我這麼說算是很委婉了。”
據他計算,2010年中國全年社會商品零售總額大約14萬億,而房地產銷售額則高達4.5萬億元,房地產行業的銷售總額約等於社會商品零售總額的三分之一。全年銀貸款餘額增長8萬億元左右,而僅僅房地產行業的貸款增長額度就達到2.17萬億。“銀行貸款又不是當年還,增量也在開發商手中。房地產行業吸納了多少社會資金?更為嚴重的是,房地產不僅吸納了流動性,更成為放大器。”
“中國現在經濟流動性過剩。除了國內4萬億投資,美國的流動性輸出,還有龐大的海外熱錢通過各種方式入境。據我所知,歐洲打擊華人經濟已成潮流,每一家廠都是幾十億、上百億的資金,導致了資金大規模回流。”
雖然外管局嚴查熱錢,但楊少鋒透露,資金仍然有多種方式可以進入國內。“福建人有很多都是在國內有一家工廠,在歐洲,也有一個企業。簽一筆1000萬歐元的訂單,這筆貨明年年底交貨,到年底以貨物質量不合格退貨,或者將原本單價是20元的貨提高200元……方法非常多。”
“但中國經濟結構出問題了,所有賺錢的行業都被國有控制。流動性就像洪水一樣漫在地上,只有一個池子足夠大,財富效應最明顯,那就是房地產。於是伴隨著房價的進一步上漲,房地產行業投資的進一步擴大,房地產行業這個黑洞,將攫取社會上一切可能的資金,並像一個放大鏡,將資產價格數倍放大。對於流動性過剩,我們現在房地產不僅是果,也是因。如果中央政府不讓房地產降溫,任其綁架整個中國經濟,那麼中國離泡沫破滅就不遠了。”
在楊少鋒看來,國八條的政策乃是前所未有嚴厲。
“禁購和限購是性質完全不同的名詞。此前限購令,只是限制貸款,而此次國務院的調控政策,直接禁止購房,原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭,限購1套住房;對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭,暫停在本行政區域內向其售房。而且限購范圍擴大,從十幾個城市到所有一二級城市一網打盡。
我的經驗,基本上2011年中國整個一二線城市,還有條件、有能力的購房需求,將剩下不到20%。而且這部分人在房地產市場預期不好的情況下,還是不是會繼續買房也成個問題。我預計需求會跌90%,絕大部分城市全年成交量下跌至少70%以上,多數城市房價跌幅將超過20%以上。投機成分比較大的城市降幅會更大。”
2010年中國二手房市場全面豐收,供求兩旺,客觀上極大地刺激了一手房的交易,而此前交易是按差額征稅,二手房中介可以通過地區指導價等種種手段進行過避稅,而這個政策現如今也被一刀卡死,二手房交易全額征稅。
“按北京東四環一套120平方米房子,3萬元的市場均價算,360萬元的總房款僅營業稅就要將近20萬,以前只需要繳納7萬-8萬。小業主不像開發商資金雄厚扛得住,尤其是投資200萬買的,400萬賣不掉,那我300萬賣就可以了。所以二手房價格將率先暴跌,今年二手房價一定低於一手房,更悲慘的是跌了也沒人買,二手中介倒閉潮必將來臨。 ”曾有人認為,楊少鋒是業內最悲觀的。他堅信此次調控力度超過所有想象。政策將伴隨收縮流動性一起襲來,通貨緊縮成為必然,整個虛擬經濟大幅縮水。
“政策將持續到今年10月份,市場消化2-3個月後,纔會傳導到開發商資金鏈,進而開始小幅降價。而且重大政策調整都要等到中央經濟工作會議前後,房地產將迎來1年半的低迷期。”